Dit is wat u moet weten voordat u besluit te kopen
Wanneer u een appartement als een investering beschouwt, moet u een nauwkeurige schatting maken van:
- de jaarlijkse huur die u mag ontvangen, en
- de jaarlijkse kosten die u maakt, inclusief zaken als:
- Vastgoed belasting
- verzekering
- onderhoud en reparaties
Daarnaast moet u rekening houden met de incidentele uitgaven die u kunt doen, zoals:
- juridische kosten als een uitzetting vereist is
- advertentiekosten om huurders te krijgen
- reparatiekosten als een huurder de woning beschadigt
Laten we de wiskunde doen! Een voorbeeld van een condo-investering:
Laten we een voorbeeld bekijken. Als u een condo vindt die voor $ 55.000 verkoopt. Je kunt contant betalen. Het zal huren voor $ 750 per maand ($ 9.000 per jaar). U denkt dat dat staat voor een rendement van 16,4 procent ($ 9000 gedeeld door $ 55.000). Voordat je te opgewonden raakt, moet je rekening houden met deze uitgaven:
- Onroerendgoedbelasting is $ 1.000 per jaar
- Verzekering is $ 300 per jaar
- U schat ongeveer $ 300 per jaar op onderhoud en reparaties
- Je denkt dat de flat ongeveer een maand per jaar vacant zal zijn (je neemt dit mee als een kost van $ 750 per jaar)
- Elke keer als deze vacant is, moet je $ 250 besteden aan advertentiekosten, en je schat dit als een eenmalige inspanning per jaar
- Je speelt ook een rol in het feit dat misschien een op de vijf jaar je een slechte ervaring hebt en juridische kosten maakt en extra reparatiekosten van ongeveer $ 5.000 (wat ongeveer $ 1.000 per jaar zou zijn).
Die kosten in totaal $ 3600 per jaar (of ongeveer $ 300 per maand).
Uw nettohuur is nu $ 5.400 ($ 9.000 minus $ 3.600), wat een netto huurrendement vertegenwoordigt van 9.8 procent, wat nog steeds een aantrekkelijk rendement is. Naast de cashflow kunt u deelnemen aan de waardering van de waarde van het onroerend goed. Als u verwacht dat onroerend goed ongeveer 3 procent per jaar zou stijgen, zou uw appartement in het eerste jaar van $ 55.000 tot $ 56.650 kunnen appreciëren, een winst van $ 1.650.
Als u geen contant geld kunt betalen en het pand moet financieren, moet u ook de rentekosten in rekening brengen. Voor vastgoedbeleggingen is het van plan om 25 procent - 50 procent lager te zetten om voor de lening in aanmerking te komen. Laten we in het bovenstaande scenario stellen dat u 30 procent lager ($ 16.500) heeft gezet en de resterende 70 procent ($ 38.500) met een percentage van zeven procent over 30 jaar hebt gefinancierd. Uw betaling zou $ 256 per maand zijn.
Wanneer u uw betaling van $ 256 per maand toevoegt en de geschatte kosten hierboven berekend, van ongeveer $ 300 per maand, krijgt u $ 556 per maand met geschatte uitgaven. Met een verwachte huur van $ 750 per maand zou deze eigenschap nog steeds een positieve cashflow opleveren en op basis van deze cijfers zou dit waarschijnlijk een goede investering zijn.
Andere factoren: Condo Assessment en Association Fees
Je zult ook moeten nagaan of de condo die je overweegt associatiegelden heeft en hoe vaak je misschien beoordelingen moet betalen. Beoordelingen zijn gemaakte kosten om de gemeenschappelijke delen van het condominium te dekken. Beoordelingen kunnen onder meer landschapsarchitectuur, parkeerterrein en parkeergarage reparaties en onderhoud, verbeteringen aan de buitenkant van het gebouw, en de kosten in verband met gemeenschappelijke ruimtes zoals een hoofdlobby of toegangsweg. Deze kosten moeten worden meegenomen in uw kostenraming voordat u het geschatte rendement op uw investering in condooms berekent.
Voordat u een investering in onroerend goed doet, moet u ook beoordelen hoe realistisch uw aannames zijn. Hier zijn enkele aanvullende vragen om te overwegen bij het bepalen of een condo-aankoop een goede investering is:
- Is uw appartement in een gebied waar huurwoningen veel gevraagd zijn, zoals in de buurt van een universiteit?
- Ligt het in een gebied dat minder populair of populairder wordt?
- Zou een grote werkgever in het gebied kunnen sluiten en de huurvraag doen dalen?
- Kan een nieuwe flatontwikkeling in de buurt worden gebouwd, waardoor u dure verbeteringen nodig heeft om te concurreren?
Het vergt kennis van een gebied en ervaring om dit soort risico's te beoordelen. Voor een goed boek over dit onderwerp, bekijk John Reed's Aan de slag in onroerend goed beleggen .