Het type daad dat je creëert kan een groot verschil maken
Bereid een nieuwe daad voor om Probate te voorkomen
In het ideale geval voeg je de naam van je kind niet toe aan je bestaande daad. Je zult een nieuwe daad creëren met een groep eigenaren, misschien jij, je partner en je kind. U wordt mede huurder met het recht op overlevingspensioen .
Als u eenvoudig de naam van uw kind aan uw bestaande akte toevoegt, heeft hij niet noodzakelijk overlevingsrechten. Hij zal niet automatisch uw deel van het onroerend goed erven als u sterft. Het toevoegen van de naam geeft hem alleen een eigendomsbelang in de woning, zowel nu als in de toekomst, terwijl je eigen eigendomsbelang nog steeds onderhevig is aan een proeftijd.
Het creëren van een hele behoeftedragende daad met recht op overlevingspensioen, onttrekt dit probleem. 'Overleven' betekent dat wanneer een van de eigenaren sterft, haar deel van het onroerend goed van rechtswege verschuift naar de eigenaar of eigenaren die haar overleven.
Overweeg het gebruik van een advocaat
U kunt de juiste software of een akte-formulier kopen bij een kantoorwinkel of een juridische website om een gezamenlijke huurakte te creëren, maar overweeg om in plaats daarvan samen te werken met een plaatselijke vastgoedadvocaat of een vastgoedadvocaat.
Staatswetten kunnen heel specifiek zijn over hoe een daad moet worden geformuleerd om rechten op overlevingsrechten te creëren, en deze formulieren en software zijn niet altijd staatsspecifiek. Eén verkeerd woord of een ontbrekend woord kan leiden tot een nalatigheid van het eigendom.
Begunstigde daden
Een erfpachtakte kan een alternatief zijn voor het creëren van een akte met rechten op overlevingskansen als u in een staat woont die ze erkent.
U voegt uw kind tijdens dit leven niet toe als nieuwe eigenaar van het onroerend goed met dit soort akten. Integendeel, hij zou uw eigendom pas bij uw overlijden ontvangen. Dit kan veel potentiële problemen voorkomen die zich kunnen voordoen als u tijdens uw leven eigenaar van hem bent.
Jij of je landgoed is misschien een schenkingsbelasting verschuldigd
Vanaf 2018, als je iemand iets geeft dat de waarde van $ 15.000 overschrijdt, zegt de Internal Revenue Service dat het een belastbaar geschenk is . Dit omvat het maken van een nieuwe akte die uw kind een actuele eigendomsbelang in uw huis geeft, ervan uitgaande dat zij u in ruil geen eerlijke marktwaarde betaalt.
U moet een federale schenkingsaangifte indienen op IRS-formulier 709 om het geschenk aan de IRS te melden als het aandeel van het onroerend goed wordt geschat op meer dan $ 15.000. Het saldo van meer dan $ 15.000 zou belastbaar zijn - voor u, niet voor de ontvanger van het geschenk.
Deze limiet van $ 15.000 staat bekend als de jaarlijkse uitsluiting van schenkingsrechten en wordt geïndexeerd voor inflatie, zodat deze jaarlijks kan stijgen. Maar er is ook een vrijstelling van levenslange schenkingen beschikbaar. Met deze uitzondering kunt u voorkomen dat u daadwerkelijk belasting op het overbrengen van giften moet betalen.
Het uniforme belastingkrediet
De schenkingsrechten en de successierechten delen dezelfde levenslange vrijstelling - ze zijn 'verenigd'. Als u tijdens uw leven veel dure bezittingen weggeeft, wordt bij het indienen van formulier 709 elke keer het saldo van het jaarlijkse vrijstellingsbedrag elk jaar effectief verplaatst naar uw levenslange vrijstelling.
Uiteindelijk laat deze benadering minder vrijstelling van de bedrijfsbelasting achter om uw resterende bezittingen te beschermen tegen successierechten wanneer u sterft, maar omdat hetzelfde krediet zowel het geschenk als uw vermogen schuilhoudt, is dat enigszins gematigd.
Dat gezegd hebbende, hier is een beetje goed nieuws: de levenslange schenkbelasting / belastingvrijstelling voor onroerend goed is $ 11,18 miljoen per donor vanaf 2018. Dat is een hoop eigendom. Als u in staat bent om een akte van de begunstigde te gebruiken, zou de successierechten die betrekking hebben op het overdragen van de woning op dezelfde manier gedekt worden door dezelfde levenslange vrijstelling. Bedenk dat activa die aan de nalatenschap ontsnappen, nog steeds bijdragen aan uw belastbare landgoed voor de belasting van onroerende goederen.
Kapitaal wint belastingaangelegenheden
Uw kind zal een stap omhoog krijgen in de belastinggrondslag van het huis als het aan haar overgaat wanneer u sterft, hetzij door nalatigheid of via een begunstigde akte.
Dit zal op zijn beurt de vermogenswinstbelasting minimaliseren die ze waarschijnlijk zou moeten betalen als ze uiteindelijk besluit om het onroerend goed te verkopen.
Vermogenswinstbelasting wordt beoordeeld op het verschil tussen de initiële aankoopprijs of de waarde van een onroerend goed en de verkoopprijs van het onroerend goed. De "stap omhoog" verplaatst de waarde van het huis naar wat het waard was op de datum van uw overlijden, niet toen u het voor het eerst verwierf.
Als je het pand al geruime tijd in eigendom hebt, is de verhoogde basis waarschijnlijk aanzienlijk meer dan waarvoor je ervoor hebt betaald, wat een goede zaak is. Het betekent dat er minder verschil zal zijn tussen die waarde en de verkoopprijs, en dat betekent minder betaald in vermogenswinstbelasting.
Het huis krijgt na je overlijden geen verhoging meer als je een gezamenlijk huurcontract met je kind aanmaakt door tijdens je leven een nieuwe daad te stellen. Ze zou in plaats daarvan het huis moeten erven. Anders zou uw kind vermogenswinstbelasting verschuldigd zijn op basis van wat het eigendom waard was toen u het in eerste instantie kocht.
Andere potentiële problemen met gezamenlijke huurcontracten
U kunt het pand niet verkopen, de hypotheek niet herfinancieren of een nieuwe hypotheek afsluiten zonder toestemming van uw kind als u hem gedeeltelijk eigenaar bent van een gezamenlijke huurakte. Voor deze acties is de toestemming van alle eigenaren vereist.
Erger nog, uw kind zou legaal zijn belang in de woning kunnen verkopen aan een derde partij, misschien aan een compleet onbekende, zonder uw toestemming als u de daad niet correct verwoordt.
Als uw kind een belastingspoor krijgt, problemen met schuldeisers of in een echtscheidingsgerecht, kunnen de overheid, schuldeiser of zijn ex-echtgenoot uw huis of in ieder geval het eigendomsaandeel van uw kind in een gezamenlijke huursituatie claimen. In die situatie kan de entiteit een retentierecht op uw eigendom vestigen en proberen haar verkoop te dwingen om haar schuld te innen.
U maakt ook een overdracht over van een actief dat Medicaid in aanmerking laat komen als u binnen vijf jaar na het sluiten van een gezamenlijke huurakte een aanvraag indient. U hebt effectief een deel van uw eigendom weggegeven, wat van invloed kan zijn op de timing van geschiktheid.
Wat zou je moeten doen?
Hoewel veel van deze potentiële problemen kunnen worden vermeden door in plaats daarvan een begunstigde te gebruiken, is deze optie mogelijk niet beschikbaar waar u woont. Het samenstellen van een gezamenlijke huurakte met uw kind kan een lastige aangelegenheid zijn, dus u wilt misschien een ervaren advocaat raadplegen om de unieke voor- en nadelen van uw specifieke situatie in te schatten.
Vergeet niet om de daad in te dienen
Welke optie u ook gebruikt, het is niet alleen een kwestie van gewoon een nieuwe akte opstellen, ondertekenen en in uw bureaula of kluis steken. Je zult het ook willen archiveren met je county recorder van akten om er zeker van te zijn dat het een kwestie is van openbare verslagen.