Weet of u moet herfinancieren of niet
U leert alles wat u moet weten over uw bestaande lening en de mogelijke vervanging.
Bereken uw originele lening
Ja, u weet al wat uw maandelijkse betaling is en hoeveel u nog verschuldigd bent. U moet echter ook weten hoeveel van elke betaling in de richting gaat van uw rentekosten en hoeveel daarvan het geleende geld daadwerkelijk terugbetaalt. Om dit te achterhalen, hebt u een aflossingstabel nodig die u uit verschillende bronnen kunt halen. Ik gebruik Excel liever om amortisatie te berekenen , maar u kunt ook een online calculator of een andere spreadsheet-software gebruiken.
Voor deze beschrijving leg ik uit hoe u uw herfinancieringsopties kunt berekenen met Excel, maar het proces is hetzelfde als u de aflossingscalculator of een ander programma van About.com gebruikt (u kunt het beste een spreadsheet gebruiken omdat de cijfers nauwkeuriger zijn ). We gaan uit van het volgende terwijl we een voorbeeld doorlopen:
- Oorspronkelijk geleende bedrag: $ 180.000
- Oorspronkelijke leningdatum: 7/1/2003
- Datum van vandaag: 7/1/2012
- Rente op de lening: 5,4%
- Leningstermijn: 30 jaar
Om de details van uw oorspronkelijke lening op te vragen, voert u deze in op de door u gekozen afschrijvingscalculator. Voer indien mogelijk de werkelijke maand en het jaar in dat u oorspronkelijk geld hebt geleend. Gebruik uw oorspronkelijke geleende bedrag - niet het bedrag dat u momenteel verschuldigd bent.
Zoek uit waar je staat
Let op waar u staat met uw huidige lening. Blader omlaag naar de datum van vandaag en zie hoeveel u nog verschuldigd bent aan de lening. In ons voorbeeld is dit $ 152.160,64 (uw aantallen kunnen variëren als gevolg van afronding, afhankelijk van de software die u gebruikt en hoe nauwkeurig deze is).
Bereken de vervangingslening
Zoek uit hoe uw nieuwe lening eruit zou zien als u herfinanciert. Voor dit voorbeeld gaan we uit van het volgende:
- Leningbedrag: $ 152.160,64 (gekopieerd van boven)
- Startdatum van de lening: 1/12/12
- Rente op nieuwe lening: 4,25%
- Leningstermijn: 30 jaar
U zult merken dat uw maandelijkse betaling zal dalen tot $ 748,54 als u herfinanciert (tegenover $ 1,010.76 voor de oorspronkelijke lening). Dit is aantrekkelijk, maar het zou geen verrassing moeten zijn, omdat uw nieuwe lening kleiner is en er sprake is van een lagere rente. Besparen op de maandelijkse betaling kan belangrijk voor u zijn, maar het is slechts een van de vele belangrijke factoren.
Maak een aantal aannames over hoe lang je de lening houdt
Helaas is er zelden een duidelijk antwoord wanneer u beslist om al dan niet te herfinancieren. U moet beslissen wat u denkt dat er zal gebeuren en uw beslissing nemen op basis van uw veronderstellingen. Probeer dus in te schatten hoe lang u de nieuwe lening zult houden. Blijf je de komende 7 jaar in hetzelfde huis?
Blijf je daar de volle 30 jaar? Het is goed als je het niet weet - je kunt verschillende "what-if" -analyses doen.
Kijk naar rentekosten
Nu kunt u onder de motorkap kijken en zien wat er gebeurt als u herfinanciert. Bereken hoeveel u zult besteden aan rente met de oude lening en de nieuwe lening. Ga naar elke aflossingstabel en noteer het totale bedrag in de kolom 'Interest'. Begin met de datum van vandaag en ga verder totdat je denkt dat je de lening kwijtraakt (7 jaar of wanneer het loont, of wat je ook kiest).
Dit is het gemakkelijkst als u elke lening met een spreadsheet hebt berekend, of als u uw aflossingstabel in een spreadshee kunt kopiëren en plakken. Bekijk hier een voorbeeld van hoe u dit moet doen, of gebruik de SOM-functie in OpenOffice, Google Docs of Excel. In ons voorbeeld zijn er enkele interessante verschillen:
- Als u de bestaande lening behoudt totdat deze is uitbetaald, krijgt u van vandaag tot 2033 $ 103,236 aan rente
- Als u de lening herfinanciert en behoudt totdat deze is afbetaald, krijgt u van vandaag tot 2042 $ 117.313 aan rente
Is het de komende 30 jaar ongeveer $ 14.000 waard om de lagere maandelijkse betaling te krijgen? Misschien is het en misschien ook niet. Maar wat als u de lening (of het verblijf in huis) slechts 10 jaar blijft houden?
- Als u de bestaande lening behoudt, besteedt u tussen nu en juli 2022 $ 69.565 aan rente
- Als u herfinanciert, krijgt u tussen nu en juli 2022 $ 58.545 aan rente
In dat geval ziet herfinanciering er aantrekkelijker uit. U krijgt niet alleen het voordeel van een lagere betaling, u bespaart ook op rentekosten (omdat u de komende 30 jaar geen rente blijft betalen).
Zoek uit hoe u eventuele afsluitkosten kunt aanpakken
Wanneer u herfinanciert, moet u misschien sluitingskosten betalen. U moet ook rekening houden met deze kosten terwijl u beslist wat u moet doen. U zou de alternatieve kosten van het gebruik van die fondsen kunnen overwegen: zou u rente op dat geld kunnen hebben verdiend? Zo ja, is het dan nog steeds de moeite waard om het geld te besteden aan het sluiten van kosten?
U kunt ook denken aan de traditionele break-evenformule voor herfinanciering: hoe lang duurt het voordat u het geld dat u uitgeeft terugkrijgt, ervan uitgaande dat uw maandelijkse betaling daalt (deel de maandelijkse besparingen door uw totale sluitingskosten om uit te rekenen hoeveel maanden dit zal duren). Blijf je lang genoeg in huis om die kosten te verhalen? Wat je ook doet, zorg ervoor dat je de sluitingskosten niet negeert, omdat ze een belangrijk stuk van de puzzel zijn.
Als u de sluitingskosten hebt gefinancierd of als deze zijn 'ingepakt' in de nieuwe lening (of als u een lening zonder sluitingskosten kreeg ), hoeft u misschien niets extra te doen - de kosten zijn al verwerkt in uw grotere kredietsaldo of hogere rente.