Helaas is het niet zo eenvoudig als het lijkt. Een goede planning en technische knowhow zijn essentieel, maar de grootste belemmering is waarschijnlijk financiering - er is geld voor nodig om geld te verdienen.
Dus hoe krijg je het geld?
Particuliere investeerders, inclusief mensen die u kent en hard geldschieters, zijn de beste bron van leningen voor het flippen van huizen. Die geldschieters vereisen niet dezelfde hoeveelheid tijd en papierwerk als traditionele banken. In plaats daarvan evalueren ze de eigenschap zelf (zowel vóór als na verbeteringen) en uw vermogen om het project met succes af te ronden.
Hypothecaire leningen voor het flippen van een huis?
Traditionele woningkredieten zullen waarschijnlijk geen optie zijn om vastgoedbeleggingen te kopen - tenminste als je begint.
Het goede nieuws is dat leningen van banken en traditionele kredietverstrekkers relatief goedkoop zijn: de rentetarieven behoren tot de laagste die u kunt vinden voor vastgoedbeleggingen (maar u zult nog steeds de sluitingskosten moeten betalen ). Helaas zijn deze leningen niet altijd praktisch.
Langzaam sluiten: een van de grootste uitdagingen bij het gebruik van een traditionele geldverstrekker is de tijd die het kost om een lening te sluiten.
Lenders vereisen dat u een uitgebreide aanvraag invult, en zij zullen uw financiën doorlopen met een fijn getande kam . Als ze iets zien dat vragen oproept, vragen ze om meer documentatie en zullen ze nog meer tijd nemen om uw aanvraag te beoordelen. Het proces duurt zelden minder dan 30 dagen (45 of 90 dagen kunnen realistischer zijn), en investeringskansen gaan vaak te snel voor die tijdlijn.
Vooral als gedwongen verkopen of short sales deel uitmaken van uw strategie, zult u waarschijnlijk gefrustreerd raken door de snelheid van traditionele kredietverstrekkers.
Inkomensevaluatie: traditionele kredietverstrekkers baseren hun kredietbeslissingen op uw vermogen om een lening terug te betalen. Ze zullen kijken hoeveel u elke maand verdient in vergelijking met de vereiste maandelijkse leningbetalingen om een schuld / inkomstenratio te berekenen . Als u een vastgoedinvesteerder of anderszins een zelfstandige bent, heeft u misschien niet het soort "inkomen" waarnaar zij op zoek zijn (kredietverstrekkers zien graag W-2-formulieren en betalen stubs).
Hoeveel is het eigendom waard? Lenders vergelijken ook de waarde van de woning waar u de lening koopt waar u om vraagt. Bekend als een loan to value ratio , geven conventionele kredietverstrekkers er vaak de voorkeur aan om dat aantal onder de 80 procent te houden, hoewel het mogelijk is om FHA-leningen te krijgen met slechts 3,5 procent. Wanneer je een huis koopt om te flippen, is het waarschijnlijk niet veel waard in de huidige staat - maar je hebt genoeg geld nodig om het huis te kopen en te betalen voor verbeteringen, wat misschien meer is dan het huis zelfs waard is. De na-reparatie waarde van het huis (ARV) is misschien een betere maatregel, maar traditionele kredietverstrekkers houden alleen rekening met de huidige geschatte waarde van een woning.
Klassiek krediet: de meeste banken en hypotheekverstrekkers vereisen dat u een sterk krediet hebt om voor een lening goedgekeurd te worden.
Misschien heeft u geen geschiedenis van lenen, of heeft u misschien een aantal ongunstige items in uw kredietrapporten - maar dat betekent niet dat u niet met succes van huis kunt wisselen. Alternatieve geldschieters zijn meer geïnteresseerd in uw eerdere projecten dan uw credit score.
Problemen met het huis: traditionele kredietverstrekkers geven de voorkeur aan leningen in huizen die zich in redelijk goede staat bevinden. Als er gezondheids- of veiligheidsproblemen zijn, is de lening niet toegestaan. U kunt van plan zijn om die problemen op te lossen door de waarde van het huis drastisch te verhogen voor winst, maar geldschieters zijn het meest geïnteresseerd in leningen voor huizen die klaarliggen.
Onmogelijk? Het is mogelijk om traditionele woningkredieten te gebruiken om een huis te spiegelen, vooral in de volgende situaties:
- U beschikt over aanzienlijke activa waarmee u zich kunt kwalificeren - of ze nu worden gebruikt als onderpand of als onderdeel van een aanbetaling.
- Je bent niet strikt "flipping" het huis. Wanneer u een hoofdverblijfplaats koopt (waar u de eigenaar / bewoner bent), kunt u misschien geld krijgen voor zowel een aankoop als voor verbeteringen met behulp van een FHA 203k lening . Het proces verloopt echter traag en heeft tal van beperkingen.
- U hebt een aanzienlijk eigen vermogen in een ander onroerend goed dat kan worden gebruikt voor een kredietlijn voor woningvermogen (of andere activa, inclusief onroerend goed, die als onderpand kunnen worden gebruikt). Houd er rekening mee dat u die eigenschap in de afscherming kunt verliezen als u de betalingen niet kunt bijhouden, dus deze optie is riskant (vooral als uw gezin op dat onroerend goed woont).
- Je hebt ervaring met succesvolle projecten in het verleden. Mogelijk kunt u leningen voor onroerendgoedinvesteringen van banken en kredietverenigingen krijgen als u hen ervan overtuigt dat u een echte onderneming bent met goed geïnformeerde partners, een solide proces en financiële middelen.
- U kunt ongedekte leningen krijgen. Als u kunt lenen zonder onderpand te verstrekken, kunt u mogelijk leningen zoals creditcards gebruiken om verbeteringen te financieren. U zult nog steeds geld nodig hebben om het pand te kopen, maar extra geld kan afkomstig zijn van een onbeveiligde lening . Deze strategie is riskant omdat creditcards notoir duur zijn en uw project tot stilstand zal komen als uw kredietlimiet onverwacht wordt gekapt of bevroren (plus u hebt extreem hoge kredietlimieten nodig).
Particuliere leningen voor flipping-eigenschappen
Leningen van particuliere geldschieters verlichten de meeste van de bovenstaande uitdagingen. Het grootste nadeel is de kosten, maar het doel is om deze leningen strategisch te gebruiken. Particuliere leningen kunnen bijna overal vandaan komen, maar de meeste flipping-leningen passen in twee brede categorieën:
- Leningen van mensen die u kent
- Leningen met hard geld
Als je begint, zal het moeilijk zijn om iemand te vinden die bereid is om je geld te geven - mensen die je kennen (en die misschien niet veel geld of tolerantie voor risico's hebben) kunnen je enige optie zijn. Het kan ook zijn dat u uw eerste paar deals op eigen kracht moet financieren.
Bouw het netwerk: neem deel aan de lokale vastgoedbeleggingsgemeenschap. In de loop van de tijd zul je mensen ontmoeten, en je zult leren wie mogelijk geld kan lenen. Bovendien zullen mensen je leren kennen. Andere investeerders, makelaars in onroerend goed en particuliere geldverstrekkers zullen zien dat u vastbesloten bent om een succesvol bedrijf te runnen (om nog te zwijgen over bevoegd), en uw kansen om een lening te krijgen zullen verbeteren.
Uiteindelijk zou je in staat moeten zijn om te lenen van hard geldschieters . Deze kredietverstrekkers zijn gespecialiseerd in leningen voor flipping en andere beleggingen en verschillen van traditionele banken.
Snelle afsluiting: bij een particuliere geldverstrekker is het proces anders en kan uw lening veel sneller worden gefinancierd (een week of zo is redelijk als u een goede relatie hebt met een professionele kredietverstrekker). Snel verhuizen kan een concurrentievoordeel zijn wanneer iemand op zoek is naar een woning uit handen.
Asset-based lending: in plaats van het doorzien van kredietrapporten en het berekenen van inkomensverhoudingen, richten particuliere geldschieters zich vaak op de waarde van het item dat u koopt. Als je huizen flipt, wil de geldschieter weten dat ze het huis snel kunnen verkopen om hun geld terug te krijgen (net als andere geldschieters, zullen particuliere geldschieters een pandrecht op het onroerend goed hebben , waardoor ze het onroerend goed in bezit kunnen nemen en het kunnen verkopen als je betaalt de lening niet terug).
Aankopen en verbeteringen: particuliere kredietverstrekkers zijn bezig met het accommoderen van investeerders en het beschikbaar stellen van uw geld op de ARV van een project. Maar ze geven je misschien niet alles tegelijk - je moet mogelijk een escrow-rekening nemen naarmate je project vordert.
Flippen zonder geld? Totdat u enkele succesvolle projecten onder uw riem hebt, zullen geldschieters vereisen dat u recht heeft op een project. Op een gegeven moment kunt u misschien 100 procent lenen voor een project en tegelijkertijd meerdere projecten laten lopen.
Leenkosten
Leningen voor flipping-projecten zijn duurder dan leningen voor thuiskoop. De rente is hoger en u zult vaak meerdere punten of originatiekosten moeten betalen (één punt is één procent van uw leningwaarde ).
Flipping-projecten zijn kortlopende projecten. Je gaat niet tientallen jaren in huis wonen, dus een standaard 15-jarige of 30-jarige hypotheek is niet de juiste lening voor de baan. Beleggers geven vaak de voorkeur aan het kopen, verbeteren en verkopen van een woning binnen een jaar of minder, en dat is hoe de meeste particuliere leningen werken. Die leningen worden duur als je lang een woning bezit, en dat is logisch omdat het risico van de kredietverlener toeneemt naarmate je de terugbetaling vertraagt.
Hoeveel kost het om te lenen voor flipping? De kosten zijn over de hele linie en alles is bespreekbaar. De rentetarieven liggen ergens tussen de 8 en 20 procent per jaar en u moet vooraf 1 tot 10 procent betalen. Hoe langer u zaken doet, en hoe beter uw relaties met geldschieters, hoe minder u betaalt.
Om de hoeveelheid geld die beschikbaar is voor uw project te maximaliseren, staan geldverstrekkers vaak rentebetalingen toe en mag er geen boete voor vooruitbetaling zijn, zodat u de lening kunt verkopen en aflossen wanneer u er klaar voor bent.