Hoe Foreclosure werkt
Wanneer u dure eigendommen koopt, zoals een woning, heeft u mogelijk niet genoeg geld om de hele koopprijs vooraan te betalen.
U kunt echter een deel van de prijs betalen met een aanbetaling en de rest van het geld lenen (moet in de komende jaren worden terugbetaald).
Woningen kunnen honderdduizenden dollars kosten en de meeste mensen verdienen nergens zo veel jaarlijks. Waarom zijn geldschieters bereid zulke grote leningen aan te bieden? Als onderdeel van de leningsovereenkomst gaat u ermee akkoord dat de woning die u koopt, als onderpand voor de lening zal dienen: als u stopt met het verrichten van betalingen, kan de kredietgever de woning in bezit nemen om het geld dat hij u heeft uitgeleend terug te vorderen.
Om dit recht veilig te stellen, heeft de geldschieter een pandrecht op uw eigendom en om hun kansen om genoeg geld te krijgen te vergroten, lenen ze (meestal) alleen als u een goede loan to value-ratio hebt .
Gevolgen van marktafscherming
Het grootste probleem bij het afsluiten van marktafscherming is natuurlijk dat u uit uw huis wordt gedwongen. Je zult een andere plek moeten zoeken om te wonen, en het proces is (onder andere) stressvol voor jou en je familie.
Uitsluiting kan ook duur zijn. Als u stopt met het verrichten van betalingen, zal uw geldschieter boetes en juridische kosten in rekening brengen en kunt u juridische kosten betalen om de afscherming tegen te gaan. Eventuele kosten die aan uw account worden toegevoegd, verhogen uw schuld aan de kredietgever en u bent mogelijk nog steeds geld verschuldigd nadat uw huis is ingenomen en verkocht als de verkoopopbrengsten niet voldoende zijn (dit wordt een tekort genoemd ).
Uitsluiting zal ook uw credit scores schaden. Uw kredietrapporten geven de uitsluiting weer, welke credit scoremodellen een negatief signaal zullen zien. Je kunt moeilijk een paar jaar lenen om een ander huis te kopen (hoewel je binnen een of twee jaar bepaalde overheidsleningen kunt krijgen), en je zult ook meer moeite hebben om betaalbare leningen van welke aard dan ook te krijgen. Uw credit scores kunnen ook van invloed zijn op andere gebieden van uw leven, zoals (in beperkte gevallen) uw vermogen om een baan te krijgen of uw verzekeringstarieven .
Hoe marktafscherming te voorkomen
Afscherming is een laatste redmiddel voor geldschieters die de hoop hebben opgegeven om betaald te worden. Het proces is tijdrovend en duur voor hen (maar ze kunnen proberen om die kosten aan u in rekening te brengen) en het is uiterst onaangenaam voor leners. Dus hoe kun je het vermijden?
- Communicatie: het is altijd een goed idee om met uw geldschieter te communiceren als u financiële problemen heeft. Neem contact op voordat u betalingen begint te missen en vraag of er iets kan worden gedaan. Als u begint met het missen van betalingen, negeer dan de communicatie van uw geldschieter - u ontvangt belangrijke kennisgevingen die u vertellen waar u zich in het proces bevindt en welke rechten en opties u nog hebt. Praat met een lokale vastgoedadvocaat of HUD-huisvestingsadviseur om te begrijpen wat er aan de hand is.
- Ontdek alternatieven om uw huis te houden: als u weet dat u uw betalingen niet kunt uitvoeren, moet u weten welke opties voor u beschikbaar zijn, zelfs als u denkt dat het te laat is. U kunt hulp krijgen via overheidsprogramma's gericht op kredietnemers die het moeilijk hebben . Uw geldschieter kan een soort leningaanpassing aanbieden, waardoor uw lening betaalbaarder wordt . U zou zelfs een eenvoudig betalingsplan met uw geldschieter kunnen berekenen als u slechts behoefte aan hulp voor een maand of twee (als u tussen banen bent, of voor verrassings medische uitgaven, bijvoorbeeld) bent.
- Alternatieve manieren om uw huis te verlaten: afscherming is een lang, onaangenaam, duur proces dat uw krediet schade toebrengt. Als u gewoon klaar bent om verder te gaan (en u wilt op zijn minst proberen de schade te minimaliseren), kijk dan of uw geldschieter akkoord gaat met een korte verkoop . Hiermee kunt u het huis verkopen en de opbrengst gebruiken om uw geldschieter te betalen - zelfs als de lening niet volledig is terugbetaald. Uw tegoed zal nog steeds lijden, maar niet zo slecht als na afscherming. Als dat niet werkt, is een andere minder aantrekkelijke optie een daad in plaats van afscherming .
- Faillissement: faillissement aanvragen kan wel of niet helpen als u geconfronteerd wordt met afscherming. De problemen zijn ingewikkeld, dus spreek met een lokale advocaat om accurate informatie te krijgen die is toegesneden op uw situatie en uw woonstaat.
- Scams: omdat je in een wanhopige situatie verkeert, ben je een doelwit voor oplichters. Wees op uw hoede voor ongevraagde aanbiedingen om te voorkomen dat u wordt afgeschermd en kies zorgvuldig wie u helpt. Zoek hulp bij HUD-adviesbureaus en andere gerenommeerde lokale instanties. Ken de tekenen van afscherming van redding oplichting.
Het Foreclosure-proces
Afscherming is over het algemeen een langzaam proces. Als u een of twee betalingen mist, wordt u waarschijnlijk niet geconfronteerd met uitzetting. Daarom is het belangrijk om met uw geldschieter te communiceren als u op moeilijke tijden bent gevallen - het is misschien niet al te laat. De details variëren van geldverstrekker tot geldschieter en de wetgeving verschilt per staat, dus de onderstaande beschrijving is een globaal overzicht en is misschien niet precies wat u zult ervaren - lees al uw kennisgevingen en afspraken zorgvuldig en praat met een advocaat of een HUD-huis counselor om ervoor te zorgen dat je weet wat er gebeurt . Het hele proces kan een jaar of twee duren, anders kan het veel sneller gaan.
- Bekendmakingen beginnen: zodra u betalingen gedurende drie maanden hebt gemist, beschouwen veel kredietverstrekkers uw lening als in gebreke . Dit is wanneer dingen kritiek worden. U zult uiteraard berichten ontvangen zodra u een betaling (of twee) mist en deze berichten kunnen een intentieverklaring bevatten om verder te gaan met het marktafschermingsproces.
- Juridische en niet-juridische staten: d gaande op welke staat u zich bevindt, heeft u meer tijd (en ontvangt u meer meldingen) dan anderen. Er zijn twee soorten staten: gerechtelijke staten en niet-rechtsprekende staten. In gerechtelijke staten moet uw geldschieter gerechtelijke stappen tegen u ondernemen in de rechtbank om de executie af te schaffen. Dit proces duurt langer, omdat je vaak 30 tot 90 dagen tussen elk evenement hebt. In niet-juridische staten kunnen geldschieters afschermen op basis van de overeenkomsten die u met hen hebt ondertekend en is een rechter niet betrokken. Zoals je je misschien kunt voorstellen, gaat het in niet-juridische staten veel sneller. In beide soorten staten kun je de afscherming voor de rechter bestrijden - in een gerechtelijke staat krijg je meestal een dagvaarding, maar in een niet-juridische staat moet je juridische stappen ondernemen tegen je kredietverstrekker om het afschermingsproces te stoppen. Praat met een lokale advocaat voor meer informatie.
- Het stoppen van het proces: in de meeste staten zijn geldschieters verplicht leners een soort opluchting te bieden om het afschermingsproces te stoppen. Of die opties al dan niet realistisch of haalbaar zijn, is een andere zaak. Lenders kunnen zeggen dat je kunt herstellen en in het huis kunt blijven als je alle (of een substantieel deel) van je gemiste betalingen hebt gedaan en de juridische kosten en boetes die je tot nu toe hebt betaald hebt gedekt. Je hebt misschien ook de mogelijkheid om de lening in zijn geheel af te betalen (wat alleen zal gebeuren als je erin slaagt om te herfinancieren of een grote bron van geld te vinden).
- Veiling en uitzetting: als u verhindering van uitsluiting niet kunt voorkomen, wordt het eigendom op de veiling beschikbaar gesteld aan de hoogste bieder. Als niemand anders het huis koopt (wat gebruikelijk is), gaat het eigendom naar de kredietgever. Op dat moment, als je nog steeds in het huis bent (en geen regelingen hebt getroffen om het huis te beschermen ), sta je voor de mogelijkheid van uitzetting en is het tijd om nieuwe accommodaties te vestigen. Lokale wetten bepalen hoe lang je na verhindering in het huis kunt blijven en je zou een kennisgeving moeten ontvangen waarin staat hoe lang je kunt blijven. Vraag uw voormalige geldschieter om incentives voor "contant geld voor sleutels", die de overgang naar nieuwe woningen kunnen vergemakkelijken (ervan uitgaande dat u snel kunt verhuizen).