Akte in de plaats van afscherming (DIL) is een van de vele opties om uit een woninglening te komen. In plaats van door middel van marktafscherming , kunt u het eigendom vrijwillig overdragen aan uw kredietverstrekker (die het toch zou hebben gedaan) - in feite tekent u de akte over en geeft u de sleutels over.
Waarom DIL?
Als u uw hypotheekbetalingen niet kunt uitvoeren, niet in staat bent om een lening aan te passen en uw huis niet kunt verkopen, is een DIL-transactie wellicht uw beste uitweg.
Kredietrapporten: DIL ziet er op uw creditcard enigszins anders uit dan de oude afscherming, maar het eindresultaat is hetzelfde: uw bank neemt het onroerend goed en verkoopt het om uw lening af te betalen. In veel gevallen zullen uw credit scores dalen, net alsof u door de marktafscherming bent gegaan. Maar je kunt misschien eerder opnieuw lenen, en een mens die door je kredietrapporten heen kijkt (in tegenstelling tot een geautomatiseerd scoremodel) kan zich beter voelen over DIL dan afscherming. Als je iets anders kunt doen (zoals een korte verkoop , een leningwijziging of een open-marktverkoop), zul je er beter uitzien.
Tekort: wanneer uw geldschieter uw huis verkoopt, kan het huis verkopen voor minder dan u verschuldigd bent. Wat gebeurt er met het geld dat je nog steeds schuldig bent? Uw geldschieter kan proberen om dat tekort te verzamelen , wat betekent dat uw strijd nog niet voorbij is. In sommige gevallen kunt u echter het gebrek laten wegvagen in een DIL-transactie. Zorg ervoor dat u uw overeenkomsten zorgvuldig doorneemt met een advocaat en vraag een belastingoprichter over eventuele aansprakelijkheid.
Snelheid: DIL kan sneller zijn dan andere opties, wat betekent dat u kunt stoppen met het maken van uw maandelijkse betalingen (en doorgaan naar meer betaalbare woningen).
Privacy: hoewel het je misschien niet kan schelen (en niemand anders), is DIL minder openbaar dan afscherming. Het is een overeenkomst tussen u en uw bank - geen juridische procedure die is goedgekeurd door uw staat.
De bank profiteert ook als u een akte gebruikt in plaats van marktafscherming. Marktafscherming is duur, tijdrovend en riskant voor banken. Ze maken liever snel een einde aan de dingen en daarom stemmen zij in met deze transacties.
Dat gezegd hebbende, banken stemmen er niet altijd mee in om je huis op deze manier vrij te laten. Als u andere pandrechten bij u hebt (misschien heeft u op een gegeven moment een tweede hypotheek ), is uw bank misschien niet bereid om door te gaan met DIL.
nadelen
Een groot nadeel van een daad in plaats van afscherming is dat je je krediet schade berokkent. Je hebt echter misschien geen andere opties, en als je maandelijkse betalingen gaat missen en uiteindelijk toch de standaardwaarde hebt , maakt dat misschien niet uit.
Houd er rekening mee dat u met DIL uw huis moet verlaten. U stopt met het verrichten van betalingen en de bank is de eigenaar van het onroerend goed, dus u zult alternatieve accommodaties moeten zoeken.
Gezien deze nadelen, kan een korte verkoop een betere optie zijn dan DIL. Bij een korte verkoop kunt u mogelijk nog steeds een tekort krijgen (lees nogmaals de afspraken met een lokale advocaat) en zult u minder schade aan uw krediet verliezen.
Ook is DIL slechts een overeenkomst tussen u en uw hypotheekverstrekker . Als u geld schuldig bent aan anderen (voor een tweede hypotheek, HOA-kosten, belastingen, enzovoort), bent u dat geld nog steeds verschuldigd.
DIL-proces
Om een hypotheekrelease te krijgen, moet u samenwerken met uw geldverstrekker. Elke geldschieter heeft andere vereisten, dus u moet bellen en vragen stellen over het proces. Laat hen weten dat u niet in staat bent om uw betalingen uit te voeren, en zorg ervoor dat u alle alternatieven bespreekt (zoals leningwijziging, korte verkoop, overheidsprogramma's zoals HARP 2.0 , enzovoort).
Bij de meeste kredietverstrekkers moet u een aanvraag invullen en moet u aantonen dat u uw betalingen niet kunt uitvoeren. Plan documenten ter beschikking die uw inkomsten, maandelijkse uitgaven en banksaldi laten zien. Je bank moet begrijpen dat je voor een onmogelijke ontbering staat en dat je nooit kunt betalen.
Het kost tijd voor uw bank om een DIL-toepassing te verwerken. Verwacht 30 dagen of langer te wachten voordat je een antwoord hoort, maar het doet nooit pijn om te bellen en om een statusupdate te vragen.
Er zal snel iets gebeuren (maar het kan nog steeds sneller zijn dan marktafscherming of een open marktverkoop).
Voordat u een definitieve documentatie (en gedurende het hele proces) ondertekent, moet u advies krijgen van een plaatselijke vastgoedadvocaat. Dit kost honderden dollars, maar elk "misverstand" kost gemakkelijk tien keer zoveel - of nog veel meer. Je zult vooral zeker willen zijn dat je begrijpt hoe een tekort behandeld zal worden.