Ja, u kunt een woning kopen met pensioen
Je hoeft het niet op deze manier te doen. U kunt een hypotheek krijgen als u met pensioen bent .
Om de specifieke vereisten te kennen, interviewde ik Patrick Gavin, Branch Manager & VP van Hypothecaire Leningen tegen Gegarandeerd Tarief, de 8e grootste particuliere hypotheekbank in de US Rate.
Patrick is sinds 1974 geldgever.
Laten we eens kijken naar wat ik van Patrick heb geleerd over wat er nodig is om een hypotheek te krijgen als je eenmaal met pensioen bent. Ik heb dingen onderverdeeld in 6 hoofdcategorieën hieronder.
Het bepalen van het inkomen voor gepensioneerden
Gepensioneerden gaan ervan uit dat als ze geen salaris hebben, ze niet in aanmerking komen voor een hypotheek vanwege een gebrek aan inkomen.
In werkelijkheid hebben geldschieters twee methoden die hieronder worden beschreven en die ze kunnen gebruiken om het inkomen te berekenen van een gepensioneerde die op zijn vermogen vertrouwt.
Drawdown van pensioenmethode
Voor gepensioneerden die een plan volgen waar ze nu met pensioen zijn, maar wellicht de start van sociale zekerheid of pensioeninkomsten uitstellen , is de meest gunstige optie om een 'opname op activa' methode voor het bepalen van het inkomen te gebruiken. Dit is hoe het werkt.
Zolang de lener 59½ is, kan de geldschieter gebruik maken van recente opnames van pensioenrekeningen als bewijs van inkomen. Neem bijvoorbeeld aan dat recente bankafschriften uitbetalingen van $ 4.500 per maand van een IRA laten zien (de geldschieter moet minimaal twee maanden geld opnemen).
Deze $ 4.500 zou als maandelijks inkomen worden beschouwd. Soms heeft de kredietgever een brief nodig van de financiële planner of financiële instelling die deze opnamebedragen bevestigt.
Asset Depletion Method
Voor gepensioneerden met veel belegd vermogen kan de uitputtingsmethode voor het bepalen van het inkomen goed werken.
Met deze methode begint de kredietgever met de huidige waarde van financiële activa. Vervolgens trekken ze elk bedrag af dat wordt gebruikt voor de vooruitbetalings- en sluitingskosten. Ze nemen 70% van de rest en delen zich door 360 maanden.
Stel bijvoorbeeld dat iemand $ 1 miljoen aan financiële activa heeft. Ze gaan $ 50.000 gebruiken voor een aanbetaling. Dat laat $ 950.000. Neem 70% daarvan, dat is $ 665.000 en deel door 360. Het resultaat, $ 1.847, is het maandelijks inkomen dat wordt gebruikt om de lener te kwalificeren.
Uiteraard worden ook andere inkomstenbronnen zoals pensioeninkomen, sociale zekerheid of lijfrente-inkomsten meegeteld, naast het inkomen met behulp van de bovenstaande methoden.
Verhouding schuld tot inkomen en kosten van huisvesting
Zodra het inkomen is bepaald, moeten uw totale schuld / inkomstenratio en de verhoudingen van de huisvestingskosten voldoen aan de vereisten van de leninggever.
Verhouding schuld / inkomen
Voor een Qualified Mortgage (QM) -hypotheek die binnen de wettelijke vereisten van de veilige haven valt, kan niet meer dan 43% van uw inkomen naar schuldendienstverlening gaan. Deze verhouding tussen schuldbetalingen en inkomsten wordt de verhouding schuld / inkomen genoemd.
Schuld omvat verplichte betalingen zoals alimentatie en kinderbijslag, alsmede autobetalingen, betalingen voor studieleningen, creditcardbetalingen en uw totale geprojecteerde huisbetalingen inclusief hoofdsom, rente, onroerendgoedbelasting en verzekering.
Een ding dat gepensioneerden in moeilijkheden kan krijgen op dit gebied is het mede ondertekenen van leningen voor volwassen kinderen. Ook al ben je mede-ondertekenaar, die betalingen kunnen worden meegerekend als vereiste schuldbetalingen en kunnen je vermogen om in aanmerking te komen voor een hypotheek verminderen.
Behuizing kostenratio
Uw huisvestingskosten omvatten de hoofdsom en het rentegedeelte van de hypotheek, evenals belastingen en verzekeringen (aangeduid als PITI). Deze ratio moet lager zijn dan 36%, wat betekent dat uw huisvestingskosten niet hoger kunnen zijn dan 36% van uw inkomen.
Vereisten voor creditscores
Elke geldschieter heeft zijn eigen credit score-richtlijnen, maar een ding is zeker - hoe lager uw credit score, hoe hoger uw rente. Als u de beste tarieven wilt, krijgt u uw credit score tot 780 of beter.
Een betere credit score kan je ook meer speelruimte geven in andere kwalificerende gebieden.
Patrick werkte bijvoorbeeld met een lener die een credit score had van meer dan 780, en de geldschieter sloot de lening hoewel de schuld / inkomensverhouding 48% bedroeg.
Bezettingsstatus
Een andere factor die wordt gebruikt om uw rentevoet op een hypotheek te bepalen, is uw beoogde bezettingsgraad. Wordt dit een eerste of tweede huis? Primaire huizen krijgen betere tarieven.
Vooruitbetaling
Als gepensioneerde kan uw vereiste vooruitbetaling variëren, afhankelijk van de gebruikte inkomstenmethode. Voor de drawdown in pensioneringsmethode kun je zo weinig als 5% verlagen. Voor het uitputtingsplan voor activa met 30% korting.
En als u overweegt om met uw aanbetaling te komen door een groot deel van het geld uit een IRA of een ander uitgestelde belastingplan te nemen, zou ik u adviseren dit opnieuw te bekijken. Die opname zal allemaal een belastbaar inkomen zijn en een groot deel opnemen in één jaar kan u in een hogere belastingschijf stoten.
Na afsluiting van de liquiditeit
Een ander vereiste is het bedrag van de na afsluiting beschikbare liquide middelen. Lenders willen zien dat je ten minste zes maanden van de totale huisvestingskosten (PITI) hebt als minimaal resterende reserve nadat je het huis hebt gekocht. Om dit te berekenen, zal de geldschieter alle financiële activa optellen die kunnen worden geverifieerd (dit betekent dat u rekeningafschriften nodig hebt) en vervolgens 60-70% van dat bedrag gebruiken.
Andere uitleenopties
Als je je kwalificeert als een veteraan, wil je misschien een VA-lening bekijken. Met een VA-lening kunt u nul op nul zetten, maar in plaats van een aanbetaling betaalt u een financieringsprovisie die 2,15% van het geleende bedrag voor nieuwe gebruikers van het programma kan zijn, en 3,3% als u een VA-lening hebt aangegaan voorafgaande. Deze financieringskosten kunnen in de lening worden gefinancierd.
VA-leningen vereisen een schuld / inkomensratio van 43% of minder, en ze vereisen dat je een bepaald resterend maandelijks inkomen hebt. Als u over voldoende beleggingsopbrengsten beschikt, kunt u het resterende inkomen bepalen door een tweejarig gemiddelde van uw dividend- en rente-inkomsten uit schema B op uw belastingaangifte te nemen.
Hypotheek aanvragen
De beste manier om erachter te komen wat voor soort hypotheek u kunt kwalificeren, is door met een hypotheekmakelaar te praten. Gegarandeerd tarief biedt leningen in alle staten en heeft zelfs een online programma dat ze Digital Mortgage noemen, waar je het hele proces online kunt doorlopen. Ze bieden een krediet van $ 250 voor degenen die dit programma gebruiken.
U wilt ook uw due diligence doen bij het huis dat u koopt. Daarvoor raad ik je aan HouseFax te bekijken. Het is net een CarFax®, maar dan voor jouw huis. Ik runde een HouseFax op mijn eigen terrein en vond gelukkig geen negatieve verrassingen, maar ik heb gehoord van veel mensen die via een HouseFax allerlei interessante dingen over het verleden van hun eigendom hebben geleerd.
Moet u een hypotheek hebben bij pensionering?
Toen we klaar waren met ons interview, zei Patrick: "Aan het einde van de dag vragen mensen me wat de beste hypotheek is? Mijn antwoord is geen. "
Patrick heeft gelijk. Uit onderzoek blijkt dat de meeste gepensioneerden er beter aan doen hun hypotheek af te betalen vóór hun pensionering .
Een opvallende uitzondering is echter dat mensen met een hogere nettowaarde de mogelijkheid hebben om zelfs tijdens hun pensionering schulden in hun voordeel te gebruiken.