Waarom zou een geldschieter een korte verkoop accepteren?
Een korte verkoop in onroerend goed is niet altijd een aangename transactie, maar korte verkopen hebben een lange weg afgelegd sinds 2006, dus verkoop het concept niet kort. Onze huidige economie betekent niet dat short sales is verdwenen. Een persoon die bijvoorbeeld een gloednieuw huis heeft gekocht, kan de dag na het sluiten sterven en de kosten van een onmiddellijke verkoop kunnen die transactie in de status van short-selling brengen.
Voor degenen die een tijdje onder water hebben gezeten of worstelen met een leningaanpassing, is dat een ander verhaal.
Er zijn veel manieren om een huis te verliezen, maar eigendom wegschrijven op een manier die krediet vernietigt, het gezin in verlegenheid brengt en een waardige eigenaar ontneemt is een van de moeilijkste, en dat is wat foreclosures doorgaans bieden. Voor huiseigenaren die het niet langer kunnen veroorloven om hypotheekbetalingen actueel te houden, zijn er alternatieven voor faillissements- of executieverdrag . Een van die opties wordt een 'short sale' genoemd.
Meer dan de helft van mijn verkopen in Sacramento van 2006 tot 2012 was een korte verkoop. Dat is hoe prominente short sales een aantal jaren was. Vandaag echter niet zo veel. In de afgelopen jaren kunnen zelfs verkopers die niet delinquent zijn in aanmerking komen voor een korte verkoop, waardoor veel meer deuren voor kortverkoop zijn geopend. Korte verkopen hebben de neiging om een waardig afsluitingsproces voor verkopers te bieden.
Wanneer kredietverstrekkers overeenkomen om een korte verkoop in onroerend goed te doen , betekent dit dat de geldschieter minder accepteert dan het totale verschuldigde bedrag. Niet alle geldschieters accepteren short sales of discounted payoffs, vooral als het financieel zinvoller zou zijn om af te schermen; bovendien komen niet alle verkopers of alle panden in aanmerking voor short sales .
Als u overweegt een korte verkoop te kopen , kunnen er nadelen aan verbonden zijn. Voor uw bescherming, stel ik voor dat alle potentiële kandidaten voor een korte verkoop, als eerste stappen:
- Verkrijg juridisch advies van een bevoegde vastgoedadvocaat
- Bel een accountant om korte uitwerkingen van de verkoopbelasting te bespreken
Als makelaar in onroerend goed heb ik geen licentie als advocaat of CPA en kan ik u niet adviseren over die gevolgen.
Met uitzondering van bepaalde voorwaarden op grond van de hypotheekvergunning Schuldverlichting Act van 2007, moet u zich ervan bewust zijn dat de IRS schuldvergiffenis als inkomsten kan beschouwen, en er is geen garantie dat een geldschieter die een korte verkoop accepteert, een kredietnemer niet juridisch achtervolgt voor het verschil tussen de verschuldigd bedrag en het betaalde bedrag. In sommige staten staat dit bedrag bekend als een tekortkoming. Een advocaat kan bepalen of uw lening in aanmerking komt voor een tekortoordeel of claim.
De meeste short sales in Californië hebben geen fiscale boetes meer.
Hoewel alle geldschieters verschillende vereisten hebben en mogelijk een lener vragen om een breed scala aan documentatie in te dienen, geven de volgende stappen u een aardig idee van wat u kunt verwachten.
- Bel de geldschieter
Mogelijk moet u een half dozijn telefoontjes plegen voordat u de persoon vindt die verantwoordelijk is voor het afhandelen van short sales. U wilt praten met de afdeling "onroerend goed short-selling" of "trainen" en proberen de naam van de onderhandelaar te krijgen. Uw makelaar kan deze stap ook voor u aan, in veel omstandigheden. - Verstuur een autorisatiebrief
Lenders willen meestal geen van uw persoonlijke gegevens vrijgeven zonder schriftelijke toestemming om dit te doen. Als u werkt met een makelaar in onroerend goed, een sluitingsagent, een titelbedrijf of een advocaat, krijgt u een betere samenwerking als u een brief schrijft aan de kredietverstrekker die de geldgever toestemming geeft om met die specifieke belanghebbenden over uw lening te praten. De brief moet het volgende bevatten:- Onroerend goed adres
- Leningreferentienummer
- Uw naam
- De datum en de effectieve tijdsperiode
- De naam en contactgegevens van uw agent
- Voorlopig netblad
Dit is een geschatte afsluitingsverklaring die de verkoopprijs die u verwacht te ontvangen en alle kosten van verkoop, onbetaalde saldi, uitstaande betalingen en te late vergoedingen, inclusief vastgoedcommissies , toont. Uw sluitingsagent of advocaat zou dit namens u moeten kunnen voorbereiden. Als er in de onderste regel contant geld aan de verkoper wordt getoond, goed nieuws, hebt u waarschijnlijk geen korte verkoop nodig. - Ontberingsbrief
Hoe treuriger, hoe beter. Deze verklaring beschrijft hoe u in deze financiële binding bent geraakt en pleit bij de geldschieter om minder dan volledige betaling te accepteren. Geldschieters zijn niet inhumaan en kunnen begrijpen of je je baan bent kwijtgeraakt, in het ziekenhuis bent beland of een vrachtwagen over je hele familie hebt gehad, maar geldschieters zijn niet bijzonder empathisch voor situaties van oneerlijkheid of crimineel gedrag.
- Bewijs van inkomsten en activa
Het is het beste om eerlijk en eerlijk te zijn over uw financiële situatie en activa te onthullen. Lenders zullen willen weten of u spaarrekeningen, geldmarktrekeningen, aandelen of obligaties, verhandelbare instrumenten, contant geld of ander onroerend goed of iets van tastbare waarde hebt. Kredietverstrekkers maken geen deel uit van het goede doel en vereisen vaak de verzekering dat de schuldenaar de schuld die het vergeeft niet kan terugbetalen. De bank heeft ook 30 dagen loonstrook nodig. - Exemplaren van bankafschriften
Als uw bankafschriften onverklaarbare stortingen, grote geldopnames of een ongewoon aantal cheques weergeven, is het waarschijnlijk een goed idee om elk van deze regelitems aan de kredietgever uit te leggen. Daarnaast wil de kredietverstrekker mogelijk dat u elke storting boekt, zodat deze kan bepalen of stortingen doorgaan. Typisch banken vereisen uw laatste 2 maanden. - Vergelijkende marktanalyse
Soms nemen markten af en nemen de vastgoedwaarden af. Als dit een deel van de reden is dat u uw huis niet voldoende kunt verkopen om de geldschieter te betalen, moet dit feit door een vergelijkende marktanalyse (CMA) voor de kredietgever worden onderbouwd. Uw makelaar kan een CMA voor u opstellen, die de prijzen van vergelijkbare huizen toont:- Actief op de markt
- In afwachting van verkoop
- Verkoopt van de afgelopen 6 maanden.
- Koopovereenkomst en listingovereenkomst
Wanneer u een overeenkomst bereikt om met een potentiële koper te verkopen, zal de geldschieter een kopie van de aanbieding willen hebben, samen met een kopie van uw listingovereenkomst. Wees voorbereid op de geldschieter om opnieuw te onderhandelen over de kosten en om te weigeren te betalen voor bepaalde items, zoals huisbeschermingsplannen of termieteninspecties.
Als alles goed gaat, keurt de geldschieter uw korte verkoop goed. Als onderdeel van de onderhandelingen zou u kunnen vragen dat de kredietverstrekker geen nadelig krediet meldt aan de kredietbeoordelingsbureaus, maar zich realiseert dat de kredietgever niet verplicht is om aan dit verzoek tegemoet te komen. Kredietrapportstatus vaak niet verhandelbaar.
Lees meer over Voordat u een korte verkoop koopt .
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.