11 Redenen om geen korte verkoop te kopen
Op het eerste gezicht lijkt het erop dat een short-selling koper een goede deal krijgt. Hoewel een smalle marge van short sales voor een koper winstgevend kan zijn - omdat er altijd uitzonderingen zijn - zou een koper er beter aan doen een huis te kopen dat niet in gebreke is.
Short sales wordt niet verkocht met korting.
Het is onwaarschijnlijk dat vastgoedprofessionals je vertellen dat het geen goed idee is om een korte verkoop te kopen . Gedeeltelijk komt dat omdat vastgoedprofessionals profiteren van een korte verkoop . Iedereen verdient geld behalve de verkopers en kopers. Realiseer u ook dat lijstagenten verkopers kunnen pushen om te vermelden als een korte verkoop, want als de verkopers door de marktafscherming gingen, kregen de agenten van de aanbieding de vermelding niet.
In Sacramento, waar ik werk, negeren veel agenten bijvoorbeeld korte verkopen en suggereren hun kopers iets anders te kopen. Dit zijn vaak agenten die in het verleden zijn verbrand en die korte verkoopcijfers hebben laten vallen omdat ze werden vermeld door een agent die geen zakelijke aanbieding had voor een korte verkoop.
Hier zijn 11 redenen waarom kopers misschien geen korte aanbieding willen kopen:
Verkopers hebben te veel betaald
Als een huis een paar jaar geleden voor $ 500.000 is verkocht en nu te koop is voor $ 400.000, betekent dat nog niet dat de koper $ 100.000 aan aandelen gratis ophaalt.
Het betekent dat de verkoper te veel heeft betaald in een stijgende markt en nu is de markt gedaald. Het betekent dat de verkoper geen eigen vermogen heeft.
Verkopers hebben te veel geleend
Banken die graag geld leenden in het waarderen van markten, stonden soms toe dat leners het huis te veel gingen hypotheken, wat betekent dat het leningsaldo van de lener de waarde van het onroerend goed overschreed.
Taxaties zijn subjectief en niet alle taxateurs plaatsen dezelfde waarde op een woning. Hoewel volgens de wet, zijn sommige taxateurs onder druk gezet door banken om te beoordelen op het bedrag dat de huiseigenaar wil lenen.
Strenge kwalificaties Onervaren of onethische makelaars in onroerend goed kunnen een verkoper dwingen om een korte verkoop te overwegen als de verkoper niet in aanmerking komt voor een korte verkoop . Verkopers moeten een ontbering bewijzen en bewijs van de ontbering indienen bij de kredietgever ter goedkeuring. Sommige agenten noemen huizen als short sales zonder ooit met de kredietverstrekkers te praten of de verkopers vooraf te kwalificeren.
Woningen verkopen tegen marktwaarde.
Lenders zijn niet naïef of niet op de hoogte van de waarde van een woning. Lenders zullen aandringen op een vergelijkende marktanalyse , bekend als een CMA, of broker prijsadvies, bekend als een BPO. Als een geldschieter van mening is dat een betere prijs kan worden verkregen door het onroerend goed te nemen in marktafscherming over een kortverkoopaanbieding, kan de kredietgever een hogere prijs betalen. Die prijs komt dicht in de buurt van de marktwaarde . Lenders accepteren short sales wanneer het huis de kortingsprijs waard is, wat marktwaarde betekent.
Huizen verkopen "zoals het is"
Als een hypotheekbedrijf instemt met een korte verkoop , betaalt hij waarschijnlijk ook de afsluitingskosten in de transactie.
Lenders vragen kopers om het huis in de huidige staat te kopen. Lenders zullen meestal weigeren te betalen voor:
- Voorgestelde reparaties bekendgemaakt bij een inspectie thuis .
- Ongediertebeoordelingen of werk dat nodig is om een duidelijk plaagrapport af te geven.
- Dakcertificeringen of dakreparaties.
- Huisbeschermingsplannen voor de koper.
- Uitgesteld onderhoud.
Tijdsduur tot sluiten
Afhankelijk van wanneer de ingebrekestelling werd ingediend, de achterstand van de uitlener van gedwongen verkopen en hoeveel papierwerk de verkoper al heeft ingediend, kan het twee weken tot twee maanden duren om een antwoord te krijgen op een aankoopaanbieding van een geldschieter. Als twee geldschieters betrokken zijn omdat er twee leningen aan het onroerend goed zijn gekoppeld, kan het langer duren om aan de eisen van de tweede geldverstrekker te voldoen.
Lenders kunnen voorwaarden wijzigen
Sommige kredietverstrekkers behouden zich het recht voor om op het laatste moment opnieuw over de voorwaarden van de korte verkoop te onderhandelen.
Als de markt verandert, nieuwe wetten passeren of nieuwe informatie door de bank van de geldschieter komt, kan de kredietgever proberen de voorwaarden van het contract te wijzigen. Lenders hebben over het algemeen advocaten tot hun beschikking, en gewone kopers niet.
Lenders Discount Commission
Lenders die leningen hebben verkocht aan Fannie Mae of Freddie Mac betalen over het algemeen traditionele vastgoedcommissies aan makelaars in onroerend goed. Anderen kunnen een korting eisen. Bovendien raken agenten uiteindelijk twee tot drie keer het werk van een conventionele transactie en vinden het niet prettig om minder betaald te krijgen om meer werk te doen. Als u bent overeengekomen uw agent een bepaald percentage te betalen onder een kopersmakelaarovereenkomst , kunt u aansprakelijk zijn voor het verschil tussen wat de geldgever zal betalen en wat uw contract bepaalt, als uw agent weigert afstand te doen van het verschil.
Hogere kosten voor het sluiten van de koper
Omdat geldschieters zelden zullen betalen voor eventuele extra's, zoals een verkoper zou willen doen, als u een van die extra's wilt, betaalt u ze zelf. Soms weigeren geldschieters ook standaard sluitingskosten van de verkoper, zoals overdrachtsbelastingen . Als u specifieke inspecties wilt, betaalt u ze waarschijnlijk uit eigen zak.
Verlies de controle over de transactie
Als je de escrow moet afsluiten voor een specifieke datum, veel geluk daarmee. Een thuisafsluitingsproces voor korte verkoop duurt onbepaalde tijd. De geldschieter van de verkoper noemt de schoten, niet de koper of de geldschieter van de koper. Als u tegelijkertijd probeert de escrow te sluiten met de verkoop van uw huis, gebeurt dit misschien niet.
Weinig verkoper motivatie
Wanneer de verkoper ontdekt dat het korte verkoopeffect op het krediet dicht bij die van een marktafscherming ligt, is er weinig stimulans voor een verkoper om samen te werken met een korte verkoop. Hoewel verkopers mogelijk in aanmerking komen om een ander huis te kopen in 2 jaar na een korte verkoop versus 5 (met beperkingen) op een afscherming, zijn sommigen niet van plan ooit nog een huis te kopen.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een makelaar-medewerker bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië