Hoe een CMA-vergelijkende marktanalyse te gebruiken
Wat is een vergelijkende marktanalyse?
Hoewel de rapporten kunnen variëren, is de lengte en de complexiteit van het rapport afhankelijk van de bedrijfspraktijk van de agent, van een lijst met twee pagina's met vergelijkbare thuisverkopen tot een uitgebreide gids van 50 pagina's.
Standaard vergelijkende marktanalyserapporten bevatten echter meestal de volgende gegevens:
- Actieve aanbiedingen
Actieve vermeldingen zijn huizen die momenteel te koop zijn. Deze lijsten zijn alleen van belang voor zover ze uw concurrentie voor kopers zijn. Ze zijn niet indicatief voor de marktwaarde, omdat verkopers alles kunnen vragen wat ze willen voor hun huis. Het betekent niet dat een van de prijzen realistisch is. De aangeboden verkoopprijzen geven geen marktwaarde weer tot ze verkopen en op de kopersmarkten bijvoorbeeld, verkopen de meeste voor een stuk minder.
- In afwachting van aanbiedingen
In afwachting van koopwoningen zijn voorheen actieve vermeldingen die onder contract staan. Ze zijn nog niet gesloten, dus ze zijn nog geen vergelijkbare verkoop. Tenzij de listingagent bereid is om informatie over de lopende verkoop te delen - en veel daarvan niet - zal u de werkelijke verkoopprijs pas weten als de transactie wordt afgesloten. In afwachting van verkopen geeft echter wel aan in welke richting de markt evolueert. Als uw woning hoger geprijsd is dan de catalogusprijs van deze openstaande verkopen, kunt u een langere DOM verwachten.
- Verkochte aanbiedingen
Woningen die in de afgelopen drie maanden zijn gesloten, zijn vergelijkbare verkopen . Dit zijn de verkopen die een taxateur zal gebruiken bij de beoordeling van uw woning voor de koper, samen met de openstaande verkopen (die waarschijnlijk zijn gesloten tegen de tijd dat uw woning wordt verkocht). Kijk lang en hard naar de vergelijkbare verkopen, want dat zijn uw marktwaarde. U kunt 6 maanden aan comps gebruiken als er niet genoeg verkopen zijn om een goed rapport met drie maanden te produceren.
- Off-market / ingetrokken / geannuleerd
Dit zijn eigenschappen die om verschillende redenen uit de markt zijn gehaald. Meestal is de reden dat huizen uit de markt worden gehaald omdat de prijzen te hoog waren. De gemiddelde prijzen van deze groep zullen bijna altijd hoger zijn dan de mediaanprijzen van vergelijkbare verkopen. Aanbiedingen worden echter ook om de volgende redenen geannuleerd :
- Wroeging van de verkoper . De verkopers besloten dat ze niet van huis konden gaan en niet langer wilden verkopen.
- Te duur geprijsd. Niemand deed een aanbod of de enige aanbiedingen die werden ontvangen waren low-ballaanbiedingen , die werden afgewezen .
- De DOM waren te lang. Agenten halen soms vermeldingen op, zodat ze deze als nieuwe aanbieding kunnen plaatsen en meer kopers kunnen verleiden.
- Reparatieverzoeken . De huizen waren ooit onder contract en na de woninginspectie vroeg de koper om reparaties die de verkoper weigerde.
- De verkoper heeft de agent ontslagen . Het is niet ongewoon voor ongelukkige verkopers om een agent te ontslaan en een nieuwe agent aan te nemen .
- Verlopen aanbiedingen
Deze groep zal de hoogste gemiddelde verkoopprijs weerspiegelen omdat ze niet hebben verkocht en waarschijnlijk onredelijk geprijsd waren. Sommige verlopen advertenties kunnen ook worden weergegeven als een actieve aanbieding, die door een nieuwe agent wordt weergegeven tegen een nieuwe prijs. Vermeldingen vervallen ook omdat ze niet agressief op de markt werden gebracht of omdat het huis aan reparaties toe was.
Vergelijkbare verkoop onderzoeken
Vergelijkbare verkopen zijn degene die het meest op uw huis lijken. Het is moeilijk om een huis met drie niveaus te vergelijken met een woning met één verdieping. Selecteer de huizen in deze lijst die qua grootte, vorm en staat meestal identiek zijn aan uw woning, zoals:
- Vergelijkbare vierkante meters
Taxateurs vergelijken huizen op basis van vierkante meters. Grotere huizen met vierkante voet zijn minder waard per vierkante voet dan kleinere huizen met vierkante voet. De variantie tussen een groep mediaan-geprijsde huizen zou idealiter niet groter moeten zijn dan een variatie van 10% tot 20% in vierkante voet, plus of min.
- Gelijkaardige bouwleeftijd
Idealiter zou de leeftijd van het huis - het jaar waarin het werd gebouwd - binnen een paar jaar moeten zijn van andere vergelijkbare verkochte huizen. Onderverdelingen van gemengde leeftijd komen vaak voor. In een deel van Sacramento bestaat een onderverdeling bijvoorbeeld uit huizen die in de jaren vijftig zijn gebouwd en daarna een paar decennia tot de jaren zeventig. Hoewel de huizen naast elkaar liggen, verkopen de huizen vol met personages uit de jaren 1950 voor meer dan hun nieuwere Brady Bunch-tegenhangers. Als je huis bijvoorbeeld in 1980 is gebouwd en gloednieuwe huizen verderop in de straat voor meer verkopen, kun je niet dezelfde prijs als een nieuw huis gebruiken.
- Vergelijkbare voorzieningen, upgrades en staat
Taxateurs zullen waarde aftrekken van uw huis als andere huizen upgrades hebben en die van u niet. Een huis met een zwembad heeft een andere waarde dan een huis zonder zwembad. Zwembaden zijn minder waard dan je denkt. Een volledig gerenoveerd huis is meer waard dan een fixer. Woningen met één bad zijn minder waard dan huizen met twee of meer baden. Uitgesteld onderhoud telt voor u.
- Plaats
Iedereen weet dat onroerend goed wordt gewaardeerd op 'locatie, locatie, locatie', maar heb je overwogen wat dat betekent? Een huis met uitzicht op de stad is bijvoorbeeld meer waard dan een huis dat uitkijkt op een betonnen muur. Woningen aan drukke doorgaande wegen zijn aanzienlijk minder waard dan huizen op stille straten. Vergelijk uw woning met die op vergelijkbare locaties. Als uw huis tegenover een elektriciteitscentrale aan de overkant van de straat ligt, let dan op andere huizen met blootstelling aan elektriciteitscentrales of op plaatsen langs spoorbanen, naast andere ongewenste locaties.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een makelaar-associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.