Zouden kopers meer geneigd zijn om een schatting van de waarde van een taxateur te geloven?
Redenen waarom een taxatie zelden helpt bij de verkoop van een woning
- Om te beginnen zijn taxateurs als professionals in elk beroep, sommige zijn uitstekend en sommigen konden geen woning vinden met twee kaarten en een zaklamp. Taxaties zijn geen garantie voor waarde. Soms is een beoordeling zelfs geen schatting van waarde. In sommige landen hoeven taxateurs mogelijk geen licentie te hebben. Tenzij een verkoper ervaring uit de eerste hand heeft met een bepaalde taxateur, is er geen enkele manier om er volledig zeker van te zijn dat de beoordeling correct zal zijn.
- Taxateurs kunnen fouten maken. Als de taxateur niet bekend is met een buurt of zijn eigenaardigheden die de waarde zou kunnen aantasten, is de beoordeling mogelijk onvolledig. De methode die door veel taxateurs wordt gebruikt om de marktwaarde te bepalen, is om vergelijkbare huizen in vergelijkbare staat te vergelijken die recentelijk zijn verkocht. Soms verwijderen agenten foto's na het sluiten van MLS . Als de taxateur de binnenkant van de woning niet heeft bekeken, kan de taxateur ongewild een woning gebruiken die gerepareerd moet worden als een vergelijkbare verkoop aan een bijgewerkte woning.
- Taxateurs kunnen niet altijd alle vereiste gegevens vinden. Ik ontvang waarschijnlijk minimaal één telefoontje per week van een taxateur die mij vraagt naar mijn recente verkopen. De taxateurs willen weten of er iets ongewoons aan het huis is, of de verkoper heeft betaald voor de sluitingskosten van de koper of als er speciale concessies waren. Niet elke makelaar is beschikbaar om dit soort vragen te beantwoorden en niet elke taxateur vraagt, plus topproducerende agenten herinneren misschien niet aan de details van elke afzonderlijke transactie.
- Taxateurs kunnen van elkaar van waarde verschillen, zelfs expert-taxateurs zullen het niet altijd eens zijn. Vraag 3 taxateurs om een mening over de waarde, en je zult waarschijnlijk 3 verschillende meningen krijgen. Daarom vragen verkopers soms 3 makelaars om een mening over de waarde en maken ze uiteindelijk de fout van de slechtste verkoper ooit wanneer ze de agent kiezen die de hoogste prijs biedt.
Hoe kopers huizen beoordelen die te koop zijn
Thuisprijzen zijn deels kunst en deels wetenschap. Wanneer makelaars een vergelijkende marktanalyse voorbereiden, proberen we te bepalen hoeveel een koper betaalt voor het huis en de prijs waartegen de koper van de kredietverlener zal taxeren. Deze waarden kunnen twee verschillende nummers zijn.
Soms zijn kopers erg in de war bij het winkelen voor een huis. Ze vergelijken over het algemeen de waarden tussen de huizen die ze hebben bezocht, dus ze weten niet echt hoe ze de waarde moeten bepalen als de enige huizen die ze zien huizen zijn die te koop zijn. Ze weten wat andere verkopers vragen voor hun huizen, maar weten vaak niet welke huizen in de buurt recent zijn verkocht en voor hoeveel.
Als ze vergelijkbare verkopen krijgen, hebben kopers over het algemeen onvoldoende kennis om te weten hoe ze zich moeten aanpassen aan de verschillen tussen de huizen. Ze kunnen proberen een huis te vergelijken met een zwembad en upgrades naar een huis op een kleiner perceel zonder zwembad en hebben werk nodig en hebben absoluut geen idee hoe het verschil in geldtermen moet worden berekend. Om nog erger te maken, weet hun agent waarschijnlijk ook niet.
Een koper kan bijvoorbeeld te horen krijgen dat het huis ernaast voor $ 300.000 is verkocht. Dat zou voldoende zijn om de koper te laten geloven dat ze $ 300.000 zou moeten kunnen bieden voor het te verkopen huis ernaast.
Het te koop staande huis naast dat huis kan echter een extra slaapkamer en een bad hebben, wat zou betekenen dat het waarschijnlijk meer waard zou zijn. Hoeveel is een extra slaapkamer en bad waard? Kopers weten het niet.
Kopers nemen vaak een beslissing over de prijs op basis van de concurrerende huizen te koop. Als ze een huis rondreizen dat een te duur huis is , bijvoorbeeld, zullen de redelijk geprijsde huizen er als een koopje uitzien. Ze kunnen hun makelaar ook vragen hoeveel ze moeten betalen, en de agent zou bijvoorbeeld kunnen zeggen dat de gemiddelde verhouding van de verhouding van de verkochte prijs tot de prijs 98% is, dus de makelaar kan een prijsverlaging van 2% voorstellen .
Kopers moeten een makelaar niet vragen hoeveel te bieden heeft voor een woning. De meeste agenten voelen zich ongemakkelijk bij het suggereren van een aanbiedingsprijs omdat het niet hun thuis is en sommigen van hen, ik haat het om toe te geven, zijn niet bevoegd om te antwoorden.
Een koper moet een makelaar vragen om de koper voldoende informatie te geven zodat de koper een weloverwogen beslissing kan nemen.
Meer redenen waarom een verkoper een taxatie heeft uitgevoerd, kan nutteloos zijn
Een van de belangrijkste redenen voor een door verkoper betaalde schatting voorafgaand aan het aanbieden van een woning is waarschijnlijk een verspilling van geld voor de verkoper, omdat de koper de beoordeling mogelijk niet vertrouwt. De koper zou kunnen denken dat de verkoper de taxateur heeft overgehaald om tot een hoger dan gemakkelijk te onderbouwen waarde te komen omdat kopers vaak achterdochtig zijn. Kopers voelen zich vaak achterdochtig omdat ze zich niet op hun gemak voelen in een buitenlandse omgeving, meer dan omdat alles achterbaks is.
Bovendien zal de geldschieter van de koper hoogstwaarschijnlijk de beoordeling van de verkoper NIET accepteren. De koper moet nog steeds een afzonderlijke vergoeding betalen voor een beoordeling om financiering te verkrijgen. Bovendien is het ook zeer waarschijnlijk dat de kredietgever van de koper mogelijk een aanvullende beoordeling nodig heeft, net voor sluitingstijd, om de juistheid van de eerste beoordeling te controleren. Omdat geldschieters opkijken naar het feit dat niet alle beoordelingen, vooral sinds de implementatie van HVCC , juist zijn. Om nog maar te zwijgen over het feit dat de kredietcrisis van 2008 de kredietverstrekkers vandaag realiseert dat een goede beoordeling gewoon een goede inschatting van de waarde is en dat de schattingen kunnen variëren.
Hoewel de schatting van waarde van een makelaar geen waardering is en niet als zodanig moet worden geïnterpreteerd, kunnen agenten in het algemeen een redelijk goed werk doen door een prijs te berekenen op basis van de vergelijkbare omzet en marktbeweging. Het is een van de redenen waarom we het grote geld verdienen.