Een lezer vraagt: "Mijn vriend en ik zijn zo boos op onze agent dat we vuur kunnen spuwen. We willen graag weten of we de agent kunnen melden bij een vastgoedbestuur. Op dit moment verkiest onze vastgoedmarkt verkopers. kan een hondenhok op de markt brengen en het tien keer verkopen wat het waard is We hebben ons huis te koop aangeboden voor $ 325.000, - Eerst kregen we bijna drie maanden lang helemaal geen aanbiedingen. voor $ 325.000, en onze agent duwt en duwt ons om dat aanbod te accepteren. Wat? We willen een tegenbod voor $ 340.000 tekenen, maar onze agent is terughoudend.Ik dacht dat agenten ons de hoogst mogelijke prijs zouden moeten opleveren. thuisverkoper vereist om een volledige aanbieding te accepteren? "
Antwoord: O my, je zou je moeten verheugen, niet moeten afwijzen. De belangrijkste reden waarom een huisverkoper een aanbieding met een volledige prijs niet accepteert, is als de verkoper andere aanbiedingen heeft ontvangen tegen hogere prijzen. Dan wil een verkoper in plaats daarvan een van die aanbiedingen accepteren. Het wordt niet als ethisch beschouwd en het kan zelfs tegen de wet zijn om een koper te vragen om meer dan de catalogusprijs te betalen wanneer de koper een aanbieding met een volledige prijs heeft gedaan. Staat je huis te laag?
In de markten van verkopers is het normaal om meerdere aanbiedingen te ontvangen als u een zeer gewild huis verkoopt. Soms verwarren verkopers meerdere aanbiedingen en de rechten die bij meerdere aanbiedingen horen, waarbij het enige aanbod wordt ontvangen. Dat is misschien wat er in jouw geval gebeurt. Als een verkoper slechts één aanbieding heeft ontvangen, zijn de regels veel anders.
De eerste plaats om te proberen erachter te komen wat het juiste is om te doen, is in je hoofd. Laten we een analyse proberen. Stel, je loopt langs een bakkerij en het bord in het venster adverteert Giant Cinnamon Rolls voor 99 cent per stuk.
Je hebt honger. Je gaat binnen en geeft de kassier een bok en vraagt om een kaneelbroodje. De kassier schudt haar hoofd en zegt: "Mijn baas heeft besloten om deze rollen te verkopen voor $ 3,50 per stuk. Dat zal $ 3,50 zijn."
Hoe zou dat voor jou voelen? Zou je het gevoel hebben dat je slachtoffer bent van aas en overstapt? Denk je dat dit valse advertenties zijn?
Misschien heb je zin om aan de overkant van de straat naar een concurrerende bakkerij te lopen om hun gigantische kaneelbroodjes te kopen voor $ 1,50 per stuk. Wat je dacht dat een koopje was, was oplichterij.
Het juridische aspect is nog belangrijker. In sommige staten, wanneer een verkoper een volledige prijsaanbieding van een gekwalificeerde koper ontvangt, betekent dit dat de makelaardij in onroerend goed de commissie heeft verdiend. Dit betekent dat als u de aanbieding met de volledige prijs afwijst, u de makelaar nog steeds een commissie verschuldigd bent omdat de makelaardij heeft gepresteerd. Dit was de wet in Californië voor vele, vele jaren, maar het veranderde in 2013. Nu moet escrow worden afgesloten voordat de makelaardij recht heeft op de commissie.
Maar de listingovereenkomst kan een woordenstroom bevatten die zegt dat de verkoper een aanbieding met de volledige prijs niet kan weigeren. Bovendien kan de service voor meerdere lijsten waarin de vermelding wordt gepubliceerd, ook eigen regels voor aanbiedingen hebben.
Mijn eigen MLS is bijvoorbeeld MetroList. MetroList-regels zijn als een verkoper een aanbieding met volledige prijs ontvangt en die aanbieding afkeurt, we moeten de verkoopprijs in MLS verhogen of in de vertrouwenspersoon opmerken dat de verkoper een aanbieding met de volledige prijs heeft afgewezen. Een dergelijke opmerking in MLS zou waarschijnlijk andere agenten stoppen om het huis aan te bevelen aan hun koper.
Verder kan het worden beschouwd als misleidende reclame als een verkoper adverteert dat een huis beschikbaar is om te kopen voor $ 325.000, maar echt $ 340.000 wil en het niet vrijgeeft. Als u $ 340.000 wilt, moet u uw huis adverteren voor $ 340.000.
Het is duidelijk dat deze logica en die regels niet van toepassing zijn op meerdere aanbiedingen. In uw eigen situatie is uw woning echter al 3 maanden op de markt zonder aanbiedingen te ontvangen. Dit zegt dat er iets mis is met je huis of markt, het is op de verkeerde locatie, of slechte staat of de prijs is te hoog. Wat het probleem ook is, het lijkt erop dat kopers je huis niet willen kopen, veel minder $ 325.000 betalen of dat je al een aanbieding hebt ontvangen, zelfs een lowball-aanbieding .
Het verhogen van de prijs van die ene koper die bereid en in staat is om uw huis te kopen, is tegen uw belang.
Ik besef dat dit niet is wat je wilt horen, maar het is wat ik mijn eigen verkoper zou vertellen in een situatie als deze. De feiten spreken voor zich. De meeste verkopers in uw positie zouden dankbaar en opgetogen zijn als ze een volledige prijsaanbieding hebben ontvangen, vooral na zo'n lange tijd op de markt te zijn geweest. Ik hoop dat u uw stand zult heroverwegen en de aanbieding met de volledige prijs accepteert.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.