Hoe u uw agent kunt vragen om een commissie te verminderen
Omdat sommige agents dat niet hoeven te doen.
Begrijp hoe agenten worden betaald
Het procentuele verschil tussen de Commissie varieert per makelaar, afhankelijk van het bedrijfsbeleid en de agentproductie. Een topproducent die 100 transacties per jaar sluit, wordt doorgaans meer betaald, een hogere splitsing dan een agent die om de paar maanden één deal sluit. Alleen erkende vastgoedmakelaars kunnen een commissie ontvangen. Makelaars hebben schriftelijke overeenkomsten met agenten en betalen op hun beurt de agenten, meestal als onafhankelijke contractanten.
Commissies betaald door een verkoper zijn verdeeld met ongeveer de helft naar de lijstkant en de rest naar de verkoopkant; het is niet altijd een 50/50-verdeling. Een groeiende trend is dat agenten meer betalen dan agenten die de koper vertegenwoordigen.
Waarom vragen niet agenten allemaal dezelfde commissie?
Voor het grootste deel doen ze dat, volgens de plaatselijke gebruiken. Hoewel u kortingsagenten, topproducerende agenten, buurtspecialisten, veteranenagenten, gloednieuwe agenten, parttime agenten en agenten in elk type van grootte en kleur zult vinden.
Agenten zijn niet identiek aan elkaar. Kies nooit een agent op basis van commissie. U kunt ontdekken dat de duurdere agenten diensten en winstmodellen aanbieden voor hun verkopers die de minder dure agenten niet hebben. Over het algemeen krijgen agenten in het algemeen betaald wat ze waard zijn. Ze zijn niet allemaal dezelfde prijs waard.
Typische nettowinst
Vraag je je af hoeveel agenten maken? Laten we zeggen dat de koper van Mary een huis van $ 150.000 koopt. Het totale betaalde commissieloon is 7%, met 4% voor de makelaar en 3% voor de verkopende makelaar. Mary's makelaar krijgt $ 4.500 betaald. Mary's heeft recht op 50% minder franchisevergoeding van 8%. Mary ontvangt $ 2.070. Daarvan betaalt Mary haar overheadkosten van 22% en zet 30% weg in besparingen voor de betaling van sociale zekerheid, federale en staat inkomstenbelastingen. Mary heeft een nettowinst van $ 993,60 gerealiseerd.
Als Mary slechts één transactie per maand sluit en een standaard 40-urige werkweek werkt, is haar netto per uur ongeveer $ 5,78 per maand. Als ze twee deals per maand sluit, maakt Mary ongeveer hetzelfde als de receptionisten bij The Home Depot. Niet elke makelaar maakt een moord. Velen zijn er amper aan toe, gedeeltelijk met pensioen of hebben een tweede baan.
Verkopen en kopen met dezelfde agent
Het wordt als toegestaan beschouwd om Mary te vragen of zij een deel van haar commissie zal aftrekken als zij u vertegenwoordigt om uw huis te verkopen en vertegenwoordigt u ook om een huis te kopen, maar Mary is het daar misschien niet mee eens. De theorie gaat uit van het uitgangspunt dat twee vogels in de struik beter zijn dan één in de hand. Met andere woorden, als Mary uw listingagent is , verdient zij de listingkant van de commissie.
Bovendien, door u te helpen een ander huis te kopen, zal zij de verkoopkant van die transactie verdienen. Een persoon. Twee deals. Maar het is genuanceerder dan dat.
Er zijn agenten die je een korting aanbieden als je via hun bureau een huis verkoopt en koopt. Makelaars in onroerend goed die weigeren om kosten te verdisconteren, geloven waarschijnlijk dat de twee transacties gescheiden zijn van elkaar, wat ze zijn. Ze brengen de afzonderlijke hoeveelheden werk met zich mee, ongeacht of de verkoper en de koper dezelfde persoon of twee verschillende en niet-verwante personen zijn.
Als Mary kortingen op haar aanbiedingsprovisie voor u geeft om tweemaal het werk te doen en minder dan het dubbele van het geld verdient, kan ze het kwalijk nemen. Ze kan ook worden geraakt aan de verkoopkant van de commissie omdat ze geen controle heeft over de kosten die een andere agent onderhandelt. Om Maria over te halen om je een pauze te geven, moet je Mary misschien nog een andere stimulans aanbieden, zoals doorverwijzingen, waardoor ze meer zaken op de weg krijgt.
Wanneer dezelfde vertegenwoordiger u en de koper vertegenwoordigt
Dit wordt dual agency genoemd en in sommige staten is het zelfs niet legaal. Maar waar het legaal is, verdient Mary beide kanten van de commissie, de aanbieding en de verkoopkosten. Het heet double-ending een transactie. Hetzelfde eigendom maar twee afzonderlijke partijen met afzonderlijke interesses en afzonderlijke mogelijkheden om te vervolgen. Mary heeft nu verhoogde aansprakelijkheid aanvaard als een duale agent.
In sommige staten zijn duale agenten verplicht om als transactie-agenten te opereren en niemand te verslaan. Ze bieden geen advies of veel hulp behalve het verwerken van papierwerk.
Het is soms een algemene tactiek die door verkopers in bepaalde delen van het land wordt gebruikt om een listingagent te vragen of zij ermee instemt haar commissie te verlagen als ze uiteindelijk zowel de verkoper als de koper vertegenwoordigt. U hebt de mogelijkheid om hierover te onderhandelen wanneer u de listingovereenkomst tekent of wanneer u een aanbieding ontvangt, maar het is beter als u dit scenario van tevoren bespreekt bij het begin van de aanbieding.
Houd er rekening mee dat deze onderhandelingen een averechts effect kunnen hebben. Het kan de gretigheid of motivatie van de listingagent om uw huis aan haar eigen koper te verkopen, verminderen. Afgezien van haar wettelijke fiduciaire verantwoordelijkheid om uw huis aan alle beschikbare kopers te verkopen, wat is haar motivatie om een koper ertoe te bewegen uw huis te kopen wanneer haar vergoeding wordt verlaagd? Vooral als ze deze koper van de aanbieding van iemand anders van haar verkoopt en meer krijgt. Maar ga je gang en vraag het. Veel agenten stemmen in met "variabele commissie" wanneer ze worden gevraagd omdat ze vermoeden dat het niet waarschijnlijk is dat ze beide kanten vertegenwoordigen, dus geven ze niets op.
Meerdere aanbiedingen, dezelfde verkoper
Het verlagen van commissies in ruil voor een aantal exclusieve aanbiedingen van dezelfde verkoper is afhankelijk van:
- Dollar volume
- Gemak van verkoop
- Marktmobiliteit
Als alle drie deze variabelen in het voordeel van de agent zijn, is het een goed idee om te onderhandelen en waarschijnlijk de gemakkelijkste onderhandeling om te winnen. Hoewel, nogmaals, niet elke agent zal hiermee instemmen. Vooral topproducenten met een sterke inkomstenstroom. Als ze je aanbieding niet nodig hebben, is het aanbieden van 5 aanbiedingen geen grote aansporing.
Agenten die buurten beheren
Agenten die elk jaar een heleboel zaken doen op specifieke gebieden, halen hier en daar meestal een puntje weg. Dit zijn agenten die misschien om een hogere commissie vragen, maar snel akkoord gaan met lagere tarieven als er concurrentie is van een andere agent. Als je van een agent houdt die je een hogere commissie heeft geciteerd, maar een tweede heeft geïnterviewd die afgesproken heeft om het werk voor minder te doen, bel dan de eerste agent terug en bied de vergoeding van de tweede agent aan. Leg uit waarom. Houd er ook rekening mee dat het adagium: je krijgt waar je voor betaalt heel vaak waar is. Laat je niet zo op commissies vasthouden dat je de beste agent die je maar kunt vinden, uit het oog verliest.
Ik herinner me een verkoper in de stad Elk Grove die deze tactiek probeerde. Misschien las hij mijn artikel? Hij vroeg me om de commissie van een andere agent te evenaren. Toen ik dat idee verwierp, begon hij te huilen. Maar ik wil JIJ, klaagde. Hij wilde gewoon mijn commissie niet betalen. Dus hij wenste mijn diensten maar alleen met korting. Ik moest hem veel geluk vertellen. Het werkt niet zo.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.