Criteria voor het selecteren van de beste listingagent
- Hoogste catalogusprijs voor uw huis
- Laagste commissie
Op het eerste gezicht zou een verkoper kunnen zeggen: "Wat? Ben je gek?" Omdat verkopers de hoogst mogelijke prijs willen en de minste commissie betalen. Maar deze twee criteria hebben heel weinig te maken met het inhuren van een competente agent en zijn in veel gevallen volledig irrelevant.
Laten we eens kijken naar waarom.
De hoogste voorgestelde adviesprijs
Agenten kunnen u niet vertellen hoeveel uw huis zal verkopen. Dat is een denkfout. Een listing-agent kan vergelijkbare verkopen , openstaande verkopen en actieve verkopen weergeven. Maar JIJ kiest de verkoopprijs en een koper zal je vertellen of de prijs klopt . Een agent kan de catalogusprijs voorstellen die een koper zal aantrekken. Waar het vanaf gaat, wordt meestal overgelaten aan de koper.
- Om de lijst te krijgen, verdraaien sommige agenten de waarheid.
Aangezien agents uw verkoopprijs niet kunnen garanderen, kan de listing-agent die de hoogste prijs suggereert, onwaar zijn. Vraag de agent om u nummers te tonen die de voorgestelde adviesprijs ondersteunen . Als de agent geen statistieken heeft of de huizenverkopen zich in een andere buurt bevinden, kan dat een rode vlag zijn.
- Zoek naar een listing-agent die je een bereik geeft.
Er is vaak, maar niet altijd, een prijsklasse. Het kan uit elkaar zijn $ 10.000 aan het low-end versus het high, of de spread kan groter zijn. Veel factoren bepalen het bereik, waaronder locatie, de temperatuur van de markt en verbeteringen in het huis.
- Prijzen zijn kunst.
De beste tijd voor een aanbieding is binnen de eerste 30 dagen op de markt. Eenentwintig dagen is ideaal. Als het huis goed geprijsd is, krijg je een aanbieding. Als het te hoog geprijsd is , krijg je helemaal geen vertoningen; kopers zullen je huis mijden en uiteindelijk zal je de prijs verlagen , waardoor kopers zich afvragen wat er mis is met je huis.
Moet u een agent op basis van Commissie kiezen?
Makelaars in onroerend goed zijn niet gelijk; elk is uniek. Onthoud dat ongeveer 10% van de agenten ruwweg 90% van het bedrijf doen. Elk heeft haar eigen marketingtechnieken en advertentiebudget. Door een agent te kiezen met een groot advertentiebudget en bedrijfsdollars om het te evenaren, zou u een grotere bekendheid kunnen krijgen bij het grootste aantal kopers, wat ideaal is. Het bereiken van een groter aantal kopers staat gelijk aan betere kansen op een goed aanbod.
- Waarom zou een agent graag voor minder dan concurrenten werken?
Er is altijd een reden waarom een makelaar of makelaar een onroerende voorheffing zou aftrekken . Soms is het de enige manier waarop de agent denkt dat het mogelijk is om te concurreren in een zeer competitieve onderneming omdat de agent anders niet kan staan los van de concurrentie op het gebied van service, kennis of onderhandelingsvaardigheden.
Als het enige voordeel dat een agent naar een tafel brengt een goedkope vergoeding is, vraag jezelf dan af waarom. Is de agent wanhopig op zoek naar zaken of niet-gekwalificeerd? Wil je werken met een wanhopige agent?
Soms onderhandelen full-service agenten met een lagere commissie onder speciale omstandigheden, zoals:
- U koopt een huis en verkoopt tegelijk een woning, waarbij beide transacties aan één agent worden gegeven. Ik geef geen kortingen zoals die *, maar sommige agenten wel.
- U bent bereid om al het werk te doen, te adverteren, te marketingen en te betalen voor uitgaven in verband met de verkoop.
- U belooft meer zaken te verwijzen naar de agent, wat zou resulteren in meerdere transacties.
- Je verkoopt meer dan één huis.
- Je hebt niet genoeg vermogen om een volledige commissie te betalen.
- De agent accepteert u als een pro deo-zaak.
- De agent verliest de vermelding tenzij ze overeenkomt met het honorarium van een concurrent.
- De agent wil dat de signalering (blootstelling aan verkeer) een volledige commissie te veel in rekening brengt.
Als u agenten interviewt die soortgelijke diensten aanbieden en niet tussen hen kunnen kiezen, vraag dan om een overzicht van de oorspronkelijke catalogusprijs en uiteindelijke verkoopcijfers van elke agent. Kansen zijn de laagste fee agent zal meer prijsverlagingen en langere DOM laten zien . Het verschil tussen een agent die 5% en 6% in rekening brengt, is 1%. Vraag uzelf hoe u vooruit komt als uw prijs met 2% daalt, omdat u een agent met een lagere vergoeding koos die het zich niet kon veroorloven uw woning actief te verkopen.
Tip: Als uw woning zich in een moeilijk te verkopen wijk bevindt, overweeg dan een agent met ervaring in de verkoop van moeilijk te verkopen huizen.
Belang van Agent Marketing
Voorbij de dure auto of mooie kleding, een goede listing agent leeft en sterft door marketing. Omdat marketing huizen verkoopt. Vraag om een volledige kopie van het marketingplan van de agent te bekijken. Wat gaat de agent precies doen om je huis te verkopen? Hier is het minimum dat je mag verwachten:
- Professionele bewegwijzering, inclusief het mobiele telefoonnummer van een agent.
- Lockbox .
- Dagelijkse elektronische bewaking van lockbox-toegang .
- Vervolgrapporten over kopershowings / feedback aan de verkoper.
- Broker-previews.
- Incentives voor broker / kantoor previews.
- Stageringsadvies .
- Digitale gerichte marketing.
- Adverteren in lokale kranten, alleen als dat gerechtvaardigd is. Kranten zijn gepasseerd.
- MLS- belichting met 36+ professionele foto's.
- Virtuele rondleiding .
- Distributie naar belangrijke websites.
- Vier kleuren flyers, indien gerechtvaardigd. De meeste druk is ook passé.
- Financiering van folders voor kopers.
- Minimaal 2 open huizen , op voorwaarde dat de locatie een kandidaat is.
- Directe mail naar omliggende buren, kopers / makelaars buiten het gebied.
- Exposure op vergaderingen van Board of Realtor.
- Feedback aan verkopers op kopers ondertekenen oproepen en kopershowings.
- Bijgewerkte CMA's na 30 dagen.
- E-mail feeds van nieuwe aanbiedingen die concurreren.
- Updates over buurtfeiten, trends en recente verkopen.
Vergeet niet dat geen enkele tactiek huizen verkoopt. Het is een combinatie van al die methoden die huizen verkopen.
Kenmerken van een goede listingagent
Je zult een relatie hebben met je listing agent voor een maand of twee of langer. Kies een agent die je leuk vindt en waarmee je je kunt identificeren. Hier zijn enkele van de kenmerken die verkopers in agent willen noemen:
- Ervaring. Laat nieuwe agenten het bedrijf leren op andermans dubbeltje.
- Onderwijs. Vraag naar graden en certificeringen.
- Eerlijkheid. Vertrouw op je intuïtie. Uw agent moet vanuit het hart spreken.
- Networking. Dit is een mensenbedrijf. Sommige huizen verkopen omdat agenten contact hebben opgenomen met andere agenten.
- Onderhandelingsvaardigheden. U wilt een agressieve onderhandelaar, niet iemand die op uw kosten een snelle verkoop doet.
- Communicatief vaardig. Verkopers zeggen dat communicatie en beschikbaarheid de sleutel zijn.
Vraag ten slotte om een persoonlijke garantie. Als de agent de prestaties niet zal garanderen en u op verzoek van een vermelding wilt vrijgeven, mag u die agent niet inhuren.
* De reden waarom topproducenten die teamleaders zijn, meestal geen kortingen bieden, is omdat de teamlead mogelijk niet werkt met kopers. Ze kan haar verkoper aan een teamlid toewijzen voor het einde van de transactie.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.