Zijn Full-service makelaars het extra geld waard?
Type marktplaats
- Als u nu op de markt van een verkoper bent, verkopen huizen waarschijnlijk het moment waarop ze op de service voor meerdere vermeldingen terechtkomen. Een eenogig schaap met twee poten achter haar rug gebonden, kon een huis in MLS ploffen en een aanbod krijgen. Zal het de hoogste prijs zijn die je zou kunnen krijgen?
- De markten van de koper bestaan wanneer de voorraad het aantal kopers overschrijdt. Op deze markten verkopen sommige huizen helemaal niet. Dit is waar expertise en extra werk loont. Vermeldingen die verkopen tegen de hoogste prijs zijn meestal die welke worden blootgesteld aan de meeste kopers, die goed geprijsd zijn, goed worden verhandeld en goed worden weergegeven.
MLS en internet
Ik ineenkrimpen wanneer ik zie nieuwe vermeldingen hit MLS zonder een foto omdat ik weet dat agenten en kopers ze passeren zonder een tweede gedachte. Veel services met meerdere vermeldingen accepteren tegenwoordig 8 tot 12 foto's. Om die reden huren veel fullservice-agenten professionele fotografen en schieten ze dubbel zoveel foto's.
- De pro's besteden veel tijd aan het sorteren van foto's om de foto's te selecteren met het meeste licht, de beste hoeken, het scherpste contrast en de beste kleuren.
- Foto's worden bijgesneden en vergroot of verkleind om positieve kenmerken te accentueren.
- Elke foto wordt in MLS ingevoerd met een volledige verleidelijke beschrijving.
Als ik een foto zie die is gemaakt door de service voor meerdere vermeldingen in plaats van een pro of de agent, zie ik ook een luie makelaar die niet genoeg geeft of niet genoeg wordt betaald om het eigendom van haar klant goed te verkopen.
bewegwijzering
Veel mom 'n' pop-activiteiten en kortingsbemiddelaars geven geen geld uit aan professionele signalen omdat ze er niet in geloven of ze het niet kunnen betalen.
Goede bewegwijzering is gratis adverteren. Veel full-service bedrijven zullen adverteren:
- Telefoonnummer hoofdkantoor
- Het persoonlijke mobiele telefoonnummer of voicemailnummer van de agent
- Website voor meer informatie
- Virtuele tourlinks
- Specifieke informatie die dit huis anders maakt dan anderen in de omgeving
Marketingmaterialen
Full-service bedrijven hebben de neiging om kwaliteit te projecteren, en dat betekent vier kleuren flyers en vier kleuren direct mail-stukken. De dagen dat je buurtkinderen huurt om fotokopieën te gooien op de trap van de buren zijn verdwenen. Full-service marketing is eerste klasse.
Open huizen
Niet alle huizen zijn geschikt voor een open huis , maar voor degenen die finesse nodig hebben. Dit betekent dat de kopers die komen werken door indrukwekkende kenmerken van het huis aan te wijzen zonder de koper zich onderdrukt of opgejaagd te voelen, en dat is op zichzelf een kunst. Het vereist de service van een ervaren verkoper. Veel discountmakelaars weigeren huizen open te houden.
Full-service agenten adviseren verkopers. Ze ontdekken wat de verkoper deed besluiten om het huis te kopen en hoe dat moment gebeurde. Vervolgens gebruiken ze die kennis bij open huizen. Stel dat een verkoper zei dat het moment was aangebroken waarop ze voor het eerst naar het zwembad staarde. Toen ze zich tot haar man wendde en hijgde: "Ik kan niet geloven dat we het ons kunnen veroorloven dit huis te kopen." Goede verkopers bij een Open zouden kopers vragen om op dezelfde plek bij het zwembad te gaan staan.
Vervolgens zouden ze de eerste ervaring van de verkoper woordelijk delen.
onderhandeling
Onroerend goed is een uiterst competitieve onderneming en er zijn veel agenten die vechten om dezelfde aanbiedingen. Een full-service-agent die de vermelding wint, is waarschijnlijk een goede onderhandelaar, iemand die u tijdens uw biedingsonderhandelingen graag bij u wilt hebben. Denk er over na. Agenten die u kunnen overtuigen om te betalen wat zij redelijk vinden, zullen waarschijnlijk een koper overtuigen om uw prijs te betalen. Uiteindelijk betekent dat meer geld voor jou.
Uiteindelijke verkoopprijs
Soms verliezen full-serviceagenten lijsten omdat de verkoper een hogere prijs heeft beloofd op basis van hetelucht en een lagere commissie. Het zijn deze vermeldingen die een maand later vaak verschijnen in MLS met lagere prijzen. Het bedrag van de prijsverlagingen , niet verrassend, hebben de neiging om het verschil in commissies tussen de duellerende instanties te overschrijden!
In deze scenario's kregen verkopers minder diensten en verloren ze ook geld aan de verkoop.
Als u niet kunt kiezen tussen een agent die 1 of 2 procent minder dan een andere in rekening brengt, moet u bedenken hoe u zich zou voelen als u uw verkoopprijs , zeg vijf procent, zou moeten verlagen om het huis te laten verkopen. Vraag de agenten om hun laatste 24 maanden met prijsverlagingen te laten zien en te vergelijken.
Hoeveel maken agenten?
Agenten worden betaald door makelaars. Makelaars behouden een deel, soms 50%, en betalen het saldo aan de agent. Daarvan betaalt de agent haar overheadkosten en belastingen, die gemakkelijk 50% van het net kunnen bedragen. Het werkelijke salaris van een listing agent varieert van 20% tot 30% van de helft van de commissie. Full-service-agenten besteden doorgaans meer aan overheadkosten dan hun concurrenten; door te weigeren om de service in gevaar te brengen, hebben ze de neiging om meer in rekening te brengen.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.