Waarom u uw huisprijs moet aanpassen
Aan de andere kant, maak je geen zorgen over het te laag tarief, omdat huizen die onder de marktwaarde worden geprijsd vaak meerdere aanbiedingen ontvangen, die dan de prijs naar de markt zullen opdrijven.
Bij prijzen draait alles om vraag en aanbod. Het is deels kunst en deels wetenschap, en geen twee agenten prijzen op dezelfde manier. Sommige agenten zijn veel beter in het uitzoeken hoe u uw huis kunt prijzen dan anderen. Ervaring is belangrijk.
Trek vergelijkbare aanbiedingen en verkopen uit
- Kijk naar elk vergelijkbaar huis dat in de afgelopen drie maanden in dezelfde buurt was of wordt vermeld. Taxateurs gebruiken geen comps die ouder zijn dan 3 maanden.
- De lijst moet huizen binnen een kwart mijl tot een halve mijl bevatten en niet verder, tenzij er slechts een handvol comps in de algemene omgeving zijn of het bezit landelijk is.
- Besteed aandacht aan scheidingslijnen in de buurt en fysieke barrières zoals hoofdstraten, snelwegen of spoorwegen en vergelijk de inventaris niet van de 'andere kant van de sporen'. Waar ik woon in de wijk Land Park van Sacramento, bijvoorbeeld, identieke huizen aan de overkant van de straat van elkaar kunnen variëren met $ 100.000. Percepties en wenselijkheid hebben waarde.
- Vergelijk vergelijkbare vierkante meters, binnen een 10% variantie van omhoog of omlaag van het onderwerp, indien mogelijk.
- Soortgelijke leeftijden. Eén wijk kan bestaan uit huizen die in de jaren vijftig naast een ring van bouw uit de jaren tachtig zijn gebouwd. Waarden tussen de twee zullen verschillen. Vergelijk appels met appels.
- Eerlijk de wenselijkheid beoordelen. Als je het geluk hebt om een droomhuis te hebben dat ervoor zorgt dat kopers flauwvallen bij het binnenkomen, kan het zijn dat je wegkomt met overstag gaan met een premie.
Verkocht Comps
- Pull-geschiedenis voor verlopen en ingetrokken aanbiedingen om te bepalen of er producten uit de markt zijn gehaald en opnieuw zijn aangeboden. Als dat het geval is, voegt u die dagen op de markt toe aan deze tijdperioden voor lijsten om te komen tot een werkelijk aantal dagen op de markt.
- Vergelijk de oorspronkelijke catalogusprijs met de uiteindelijke verkoopprijs om prijsverlagingen te bepalen.
- Vergelijk de uiteindelijke verkoopprijs met de werkelijke verkoopprijs om de verhoudingen te bepalen. Het komt vaak voor dat een verkoper voor huizen verkoopt voor meer dan 100% van de catalogusprijs. Over het algemeen verkopen huizen voor een catalogusprijs of minder in een kopersmarkt.
- Prijsafspraken aanpassen voor afwijkingen van partijomvang, configuratie en voorzieningen / upgrades.
Ingetrokken en verlopen aanbiedingen
- Zoek naar patronen over waarom deze huizen niet hebben verkocht en de gemeenschappelijke factoren die zij delen.
- Welke makelaardij had de aanbieding: een bedrijf dat gewoonlijk alles verkoopt wat het vermeldt of was het een kortingsbemiddelaar die misschien geen geld had uitgegeven aan marketing van het huis ?
- Denk aan de stappen die u kunt nemen om te voorkomen dat uw huis een verlopen vermelding wordt .
In afwachting van verkoop
- Aangezien deze in afwachting zijn van de verkoop , zijn de verkoopprijzen onbekend tot de transacties sluiten; maar dat belet niemand om de agenten op de lijst te bellen en hen te vragen het je te vertellen. Sommigen zullen het doen. Sommigen zullen dat niet doen.
- Noteer de dagen op de markt, die mogelijk rechtstreeks van invloed zijn op hoe lang het duurt voordat u een aanbieding ziet.
- Bekijk de geschiedenis van deze aanbiedingen om prijsverlagingen te bepalen.
Actieve aanbiedingen
- Dit is alleen van belang als ze zich verhouden tot uw vermelding, maar houd er rekening mee dat verkopers alles kunnen vragen wat ze willen.
- Kijk rond in deze huizen om te zien wat kopers zullen zien. Noteer wat je leuk en niet leuk vindt, het algemene gevoel dat je krijgt bij het betreden van deze huizen. Maak zo mogelijk deze gevoelens van ontvangst opnieuw in uw eigen huis.
- Deze huizen zijn jouw competitie. Vraag uzelf af waarom een koper uw woning boven een van deze zou verkiezen en pas uw prijs dienovereenkomstig aan.
Kostenvergelijkingen vierkante voet
- Vergeet niet dat nadat u een aanbieding heeft ontvangen, de geldschieter van de koper een beoordeling zal bestellen, zodat u huizen van vergelijkbare vierkante meters wilt vergelijken.
- Taxateurs houden er niet van meer van 25% af te wijken en blijven liever binnen 10% van de netto vierkante meters. Als uw huis 2000 m² is, zijn vergelijkbare huizen die van 1800 tot 2200 sq. Ft.
- Gemiddelde vierkante voetkosten betekent niet dat u uw vierkante meters met dat aantal kunt vermenigvuldigen, tenzij uw huis van gemiddelde grootte is. De prijs per vierkante voet neemt toe naarmate de maat kleiner wordt en neemt af naarmate de maat groter wordt, waardoor grotere huizen een lagere kostprijs hebben en kleinere huizen een hogere kostprijs hebben.
Marktafhankelijke prijzen
- Hetzelfde huis, drie verschillende prijzen. Nadat u al uw gegevens hebt verzameld, is de volgende stap het analyseren van de gegevens op basis van marktomstandigheden. Laten we voor vergelijkingsdoeleinden zeggen dat de laatste drie vergelijkbare verkopen in uw buurt $ 250.000 waren. In een kopersmarkt kan uw verkoopprijs wat bewegingsruimte bieden voor onderhandeling, maar sterk genoeg zijn (in de buurt van de laatste vergelijkbare verkoop) om een koper te verleiden uw huis te verkennen. Om op deze markt te verkopen, moet je je huis mogelijk een prijs van $ 249.900 betalen, waarmee je genoegen neemt met $ 245.000.
- Op de markt van een verkoper zou je 10% meer willen toevoegen aan de laatste vergelijkbare verkoop. Als er weinig voorraad en veel kopers zijn, kunt u meer vragen dan de laatste vergelijkbare verkoop en waarschijnlijk krijgen. Dus dat huis van $ 250.000 kan verkopen op $ 265.000 of meer.
- Op een gebalanceerde of neutrale markt wilt u misschien eerst uw prijs instellen bij de laatste vergelijkbare verkoop en vervolgens aanpassen aan de markttrend. Als de laatste verkoop bijvoorbeeld drie maanden geleden is gesloten, maar de mediane prijs omhoog is gegaan met 1% per maand, zou een prijs van $ 254.500 logisch zijn.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.