Antwoord: In een korte verkoop betekent de catalogusprijs meestal diddly-squat. Hoe kan dat, vraag je je misschien af. Hoe kunnen een agent en haar verkoper een prijs betalen voor een korte verkoop die niet echt is? Het gebeurt elke dag in steden in heel Amerika.
In al die steden zijn kopers net zoals jij dezelfde vraag stelt: hoe flexibel is die korte verkoopprijs? Of ze vragen: hoe laag zal de verkoper gaan? Want dat willen kopers graag weten. Waar kunnen ze die korte verkoop kopen? Welke prijs hebben ze te bieden? Als ze een catalogusprijs aanbieden, moet de bank die prijs accepteren, toch? Het antwoord is nee. De bank niet.
Wat een kruik. Hoe kan dat zijn? Hoe kunnen een verkoper en haar agent een hele groep kopers op deze manier misleiden, kunt u denken. Het is hoe korte verkopen geprijsd zijn . Sommige prijzen zijn correct en sommige korte verkoopprijzen niet.
De vooraf goedgekeurde korte verkoopprijs
In de eerste plaats beseffen dat een korte verkoop een voorrecht is.
Het is geen recht. Banken hoeven short sales niet goed te keuren. Er is geen wet die zegt dat een bank een short sale moet verlenen aan de verkoper van een onderwaterhuis . Banken doen short-selling op basis van 5 principes:
- De verkoper is onder water
- De verkoper heeft een ontbering of loopt het risico van marktafscherming
- De koper is gekwalificeerd om het huis te kopen
- Het is winstgevender voor korte verkoop dan afscherming
- De prijs is adequaat of tegen marktwaarde
Het is het laatste punt waar banken om geven als ze besluiten om een korte verkoop voor te leggen. Ze willen de prijs bepalen. Doordat u de prijs bepaalt, verspillen zij geen tijd aan het werken aan een korte verkoop die te laag geprijsd is. Maar het betekent ook dat ze helemaal geen aanbod krijgen omdat ze de verkeerde prijs hebben gekozen.
Om die reden houd ik niet van vooraf goedgekeurde korte verkopen. Het zou voor banken verstandiger zijn om de markt de verkoopprijs te laten bepalen, maar niet iedereen speelt eerlijk en niet elke korte verkoop is volgens de markt geprijsd.
Bovendien moet de koper beseffen dat alleen al omdat de bank een verkoopprijs vooraf heeft goedgekeurd, dit niet noodzakelijkerwijs betekent dat een koper die prijs moet aanbieden. Een koper kan minder aanbieden, maar de bank accepteert dit mogelijk niet. Als de koper de vooraf goedgekeurde prijs wel aanbiedt, wordt de korte verkoop goedgekeurd, mits de koper in aanmerking komt.
Hoe kiest de bank een korte verkoopprijs?
Ik ben meer en meer rond gegaan met banken op prijs dan welk ander aspect dan ook in een korte verkoop. Ik heb bijvoorbeeld een short sale-huis vermeld voor bijvoorbeeld $ 599.000 en een aanbieding ontvangen voor $ 599.000.
De bank besloot dat het $ 635.000 wilde. De kopers kwamen overeen om de prijs te verhogen naar $ 635.000. Vervolgens schatte de kredietgever van de koper het op $ 599.000. De bank stemde er toen mee in om te verkopen tegen $ 599.000.
De meeste banken vertrouwen op een BPO . Ze nemen een agent in dienst die snel minitaxaties uitvoert tegen een goedkope prijs. Die agent zoekt huizen binnen een straal van het onderwerp. De woningen zijn vergelijkbaar vierkante meters, leeftijd en conditie.
Dit systeem werkt goed zolang er vergelijkbare verkopen zijn binnen de laatste 3 maanden en zolang de buurt hetzelfde is. Maar vaak moet een BPO-agent zich voor waarde aanpassen door de verkoopprijs voor niet-vergelijkbare woningen in mindering te brengen op of toe te voegen aan de verkoopprijs. Niet elke agent weet hoe dit moet. Of de agent kan wijkgrenslijnen overschrijden en niet beseffen dat een andere buurt een andere prijs heeft.
BPO's zijn, net als een taxatie, een combinatie van kunst en wetenschap, geen wetenschap. Voordat u een korte verkoop koopt of een aanbieding doet voor een korte verkoop , moet u uw agent vragen de vergelijkbare verkopen uit te voeren , net zoals een BPO-agent dat zou doen. Dan heeft u een vrij goed idee of de bank uw aanbod zal accepteren. Als de verkoper van mening is dat de bank uw aanbieding zal accepteren, accepteert de verkoper uw aanbod. Dat is het geheim.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.