Een lezer vraagt: We hebben geen shorttransacties gekocht omdat we hebben gehoord dat ze te lang duren en mogelijk niet worden geaccepteerd. Maar we zijn er nu op bedacht dat alle goede prijzen voor shortverkopen zijn. We denken dat we misschien moeten overwegen een aanbieding te doen voor een korte verkoop. Maar we weten niet waar te beginnen. Hoeveel aanbiedingen kunnen we doen? Moeten we niet een heleboel aanbiedingen doen voor het geval sommige niet doorgaan? En hoeveel kunnen we onder catalogusprijs aanbieden om een korte verkoop te kopen? "
Antwoord: de aanbiedingsprijs voor een korte verkoop is vaak erg verwarrend voor kopers. Je bent niet alleen met je vragen. Veel short sale-kopers hebben het gevoel dat zij en hun agenten zijn als de blinde die de blinde leidt, en in sommige opzichten zijn ze dat ook. Dat komt omdat er zoveel componenten zijn voor een korte verkoop. U hebt gelijk dat niet alle korte verkopen sluiten .
De catalogusprijs van een korte verkoop
De grootste vraag in een korte verkoop is de prijs. Hoe realistisch is die catalogusprijs? Om te beginnen, als de verkoper niet in aanmerking komt voor een korte verkoop, is de catalogusprijs niet relevant. Dat komt omdat verkopers die niet in aanmerking komen voor een korte verkoop , hun korte verkoop kunnen afwijzen. In die gevallen keurt de bank de korte verkoop niet goed, zelfs als u bereid was om over de marktwaarde te betalen.
Je kunt je hoed niet op de catalogusprijs van een korte verkoop hangen. Het enige wat een catalogusprijs u vertelt, is hoeveel u nodig hebt om de verkoper een koopcontract te laten ondertekenen en soms doen ze dat zelfs niet.
In mijn MLS zijn listingagenten bijvoorbeeld verplicht om aan agenten van kopers te vertellen of de verkoper de catalogusprijs niet zal accepteren, maar niet alle MLS-bedrijven vereisen die openbaarmaking.
Als de catalogusprijs te laag is, zal de bank de korte verkoop weigeren . Bovendien kan een lage catalogusprijs een strategie zijn die door de listingagent en de verkoper wordt gebruikt om meerdere aanbiedingen op de korte verkoop aan te prijzen .
Kortom, de catalogusprijs van een korte verkoop kan heel weinig of helemaal niets betekenen.
Hoe een biedprijs uit te werken voor een korte verkoop
U moet denken als een BPO- agent. Met uitzondering van een paar soorten shortverkopen, betalen banken in het algemeen niet voor een taxatie. Het is alsof je je neus afsnijdt om je gezicht te beschadigen, maar de banken willen een beetje geld besparen. Ze geven ook onvoldoende geloofwaardigheid aan de kennis en ervaring die vastgoeddeskundigen bezitten. Ze hebben de neiging om te denken dat elk warm lichaam een huis kan taxeren, en die aanname zou verkeerd zijn.
We zouden dit probleem niet hebben als banken zouden vertrouwen op verkopers met een korte verkooplijst, maar dat doen ze niet, en terecht. De verkopende agent met de verkoopvermelding vertegenwoordigt de verkoper, niet de bank. De agent met korte verkooplijsten wil ook snel dat huis verkopen. De prijs die de short sale-agent denkt, is dat de marktwaarde op de neus kan liggen of dat deze laag zou kunnen zijn.
De short sale bank neemt dus een BPO-agent in dienst en betaalt die agent minder dan $ 100 om een BPO te maken. Die agent kan een lokale agent zijn of de agent kan uit het gebied wonen. Het is het geluk van de trekking. Maar veel BPO-agenten zullen de verkochte vergelijkbare verkopen binnen een straal van 1/2 mijl van het onderwerp bekijken.
Ze zullen vergelijkbare vierkante meters en leeftijden vergelijken. Je kunt hetzelfde doen.
De verschillende soorten aanbiedingsprijzen voor een korte verkoop
Hoewel er een aantal manieren zijn om de marktwaarde te berekenen, gebruikt niet elke BPO-agent alle hulpprogramma's die beschikbaar zijn voor een agent. Een BPO-agent mag alleen de laatste 3 maanden van verkochte huizen overwegen die zich het dichtst bij het onderwerp bevinden. De agent kan locatie, voorwaarde, unieke factoren en trends zoals lagere prijzen in actieve en in behandeling zijnde vermeldingen negeren.
Hier zijn de verschillende soorten kortingsaanbiedingprijzen en waarom ze verschillen:
- Lijstprijs voor een korte verkoop. Dit is de prijs die de listingagent en de verkoper overeenkomen. Het wordt gebruikt om een aanbieding aan te prijzen. Het kan hoog zijn; het kan laag zijn; het kan goed zijn met het geld.
- BPO-agent korte verkoopprijs. Deze prijs wordt vaak statistisch berekend, maar zonder een interne inspectie is het in principe waardeloos. Zelfs bij een inspectie van het interieur zijn BPO-prijzen niet altijd correct, vooral omdat de agent mogelijk niet in de buurt werkt. Maar dit is de aanbiedingsprijs die de short sale bank zal accepteren.
- Lokale mening van de agent van de koper van waarde. Een buurtspecialist is waarschijnlijk de op één na beste gok voor een eerlijke mening over de marktwaarde. Deze agent kent de geschiedenis en trends van het kopen van huizen in die specifieke buurt. Als deze prijs hoger is dan een BPO-waarde, is het grotendeels gebaseerd op de vraag hoe graag u het huis wilt en of u te maken krijgt met concurrerende aanbiedingen.
- De mening van een lokale taxateur met betrekking tot de marktwaarde. Een taxatie kost u gemiddeld tussen de $ 300 en $ 500, maar een professionele taxateur met ervaring in het beoordelen van huizen in die buurt moet een waardevolle waardeoordeel produceren. Toch is het slechts de mening van één persoon.
- Beoordeling door een kredietgever van de koper van de korte verkoop. Dit type beoordeling gebeurt via een beoordelingspool en de taxateur kan al dan niet worden ervaren en kent de buurt misschien niet. Dankzij de kater veroorzaakt door HVCC , is het in principe een beoordeling om het aanbod te valideren, niet om de werkelijke marktwaarde te valideren.
Kortom , de truc om de aanbiedingsprijs van een korte verkoop te kiezen, is om erachter te komen hoeveel de bank wil, op basis van de waardeoordeel van een BPO-agent. Uw biedprijs moet redelijk zijn. De bank kan al dan niet een korting toestaan voor het wachten op goedkeuring voor korte verkoop . Houd er echter rekening mee dat noch uw biedprijs, noch de prijs van de BPO-agent enige basis in de marktwaarde kan hebben. Het bedrag dat u betaalt en de marktwaarde kan twee verschillende dingen zijn.
Bereid u voor op een tegenaanbieding van de bank als uw biedprijs te laag is.
Om uw vraag over meerdere aanbiedingen te beantwoorden. Je moet met je advocaat praten over de valkuilen en juridische nadelen van het schrijven van meerdere aanbiedingen voor een korte verkoop als je niet kunt betalen om ze allemaal te kopen. Over het algemeen ontmoedigen ethische agenten die praktijk, tenzij de koper dat feit in de aanbieding vermeldt.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.