Vraag: Hoe kan ik short sales vinden?
Een lezer vraagt: "Hoe kan ik short sales online vinden in MLS-listings? Sommige listings zeggen dat het een short-sale is, maar sommige zijn nog niet echt short-sales. Ik weet dat mijn agent kan achterhalen welke short-sales zijn. deze informatie niet beschikbaar voor het publiek? "
Antwoord: Elk MLS- systeem is anders, dus korte verkoopvermeldingen zijn niet altijd evident. Er lijkt een beweging te zijn in het identificeren van short-sale listings vanwege commissiegeschillen .
Wanneer agenten om geld strijden, worden systemen vaak onmiddellijk geïnstalleerd om conflicten te voorkomen. Agenten vechten vaak met andere agenten om geld. Het is een gemeenschappelijke strijd.
Wat is een korte verkoop?
Korte verkopen doen zich meestal voor wanneer de waarde van onroerend goed daalt of opgeblazen schattingen zijn verkregen om te kopen, waardoor het onroerend goed minder waard is dan het bedrag van de hypotheek. Dit betekent dat wanneer een verkoper een koopovereenkomst sluit om te verkopen voor een bedrag dat lager is dan het huidige hypotheekevenwicht van het huis, als de verkoper geen geld ter afsluiting aanbiedt, moet de kredietgever de korte verkoop goedkeuren. Dat komt omdat de geldschieter een verlies neemt om een uitbetaling toe te staan voor minder dan het verschuldigde bedrag.
Een korte verkoop kan ook plaatsvinden als er simpelweg niet genoeg geld is om alle kosten van de verkoop en de hypotheek te betalen. Het is mogelijk om een woning te verkopen voor meer dan de hypotheek en toch zal de verkoop kort zijn omdat er niet genoeg geld van de opbrengst is om alle kosten te betalen die de verkoper moet betalen om te verkopen.
Over het algemeen zijn shortverkopen geen koopjes voor een koper. Het betekent niet altijd dat de koper het onroerend goed onder de markt koopt en het kan lang duren voordat het sluit, als het al wordt gesloten, en nog een hele reeks andere redenen. Niet alle geldschieters zullen elke korte verkoop goedkeuren, en veel korte verkoopprijzen die worden geadverteerd, zijn geen echte prijs .
Het zijn goed geïnformeerde schattingen van wat er nodig is om het huis te verkopen.
Hoe meer ervaring een agent bezit om short sales te doen, hoe groter de kans dat de prijs redelijk is en acceptabel voor een geldverstrekker. Sommige agenten verzinnen alleen maar prijzen en zijn dan teleurgesteld wanneer hun korte verkoop wordt geweigerd.
Korte verkoop commissie geschillen
Het probleem doet zich voor wanneer een agent een vermelding op een huis maakt die nog niet in gebreke is, wat betekent dat de verkoper nog steeds betalingen verricht aan de kredietgever. Als tijdens de overeenkomst met de listingovereenkomst een ingebrekestelling wordt ingediend, kan dit de voorwaarden van de aanbieding wijzigen. Het wordt nu een korte verkooplijst , onder voorbehoud van commissieonderhandelingen door de kredietgever.
In de Sacramento MLS stellen onze regels dat agentcommentaren - die het publiek niet kan zien - een woordenstroom moeten bevatten die specifiek aangeeft dat de verkoop onderhevig is aan de goedkeuring van de kredietgever en hoe een eventuele afwijking in de commissie wordt verdeeld. Dit komt omdat de aanbieding een bepaald bedrag kan specificeren en de kredietgever een ander bedrag zou kunnen goedkeuren.
Een paar geldschieters geven korting op de commissie, minder betalen dan een verkoper zou betalen. Eén listingagent bevatte geen woordenstroom met betrekking tot een lagere commissie. Tijdens de escrow stond de agent van de koper erop dat zijn makelaardij recht had op de oorspronkelijk in MLS vermelde vergoeding.
De listing agent gaf uiteindelijk een groot deel van zijn commissie aan de agent van de koper.
Het vinden van korte aanbiedingen
De meeste short sales worden vermeld door makelaars in onroerend goed . U vindt deze vermeldingen op lokale websites en in MLS-feeds naar verschillende sites. Sommige kredietverstrekkers hebben geklaagd over reclame die het huis identificeert als een korte verkoop, omdat de geldschieters denken dat het hen in een nadelige positie brengt als het gaat om prijzen thuis . Ze hebben gelijk. Een koper biedt over het algemeen minder als het wordt aangekondigd als een korte verkoop.
Als u toegang heeft tot zoektermen, moet u eerst kijken waar de term korte verkoop wordt weergegeven. Mogelijk staat deze onder "statusmodifier" of staat deze in de marketingcommentaren. Kies dat veld als uw zoekterm.
Lees aandachtig de aanbieding. Misschien kijkt u naar een voorwaardelijke korte verkoop , wat betekent dat het huis niet te koop is of dat alleen een back-upaanbieding wordt overwogen.
Als u het woord 'contingent' ziet, is dat uw idee. Houd er ook rekening mee dat bepaalde populaire websites mogelijk vermeldingen bevatten die zijn geïdentificeerd als een preforeclosure. Dit zijn geen korte verkopen en ze zijn niet te koop.
Agenten laten zich meestal in woorden vergissen die de aanbieding als een korte verkoop identificeren . Zoek naar de volgende voorwaarden:
- Onder voorbehoud van goedkeuring door de bank .
- preforeclosure
- Ingebrekestelling
- Geef de bank de tijd om te reageren.
- Vooraf goedgekeurd door bank.
- Geveild voor veiling
Bovenal, huur een agent in die goed thuis is in het afhandelen van short sales en u kan adviseren over de procedures, inclusief lokale gebruiken bij u in de buurt. Als u juridische vragen hebt , vraag dan een advocaat om advies en advies.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.