Maar hebben ze een advocaat nodig om de korte verkoop te doen? Misschien niet. Vooral niet in Californië, waar de wetten consumenten al bescherming bieden.
Een tijdje terug huurde een verkoper me in om haar huis te verkopen als een korte verkoop in El Dorado Hills. Haar huis was eerder in escrow geweest toen het door een andere agent werd vermeld. Naar verluidt heeft die makelaar de verkoper verteld dat het de verantwoordelijkheid van de verkoper was om over haar eigen korte verkoop te onderhandelen! De agent zei dat ze niet genoeg tijd had om de bank te bellen en als de verkoper wilde dat de bank haar korte verkoop zou accepteren, moest de verkoper de bank zelf bellen.
Onnodig te zeggen dat daarom de aanbieding is verlopen en de korte verkoop is geannuleerd. Het is geen goed idee om te proberen om over je eigen korte verkoop te onderhandelen, om verschillende redenen. Aan de andere kant zijn er tal van makelaars in onroerend goed die rondlopen die zich gecertificeerde short-sale specialisten noemen omdat ze ergens in een klasse van 3 uur sliepen, maar weinig of geen echte korte verkooptransacties hebben afgesloten.
Waarom u een advocaat moet inhuren om een korte verkoop te onderhandelen
Om door te zetten, als u juridische vragen heeft, moet u een advocaat inhuren. Het is tegen de wet dat een makelaar in onroerend goed die niet over een vergunning beschikt om de wet uit te oefenen, juridisch advies inwint. Zelfs als de agent het antwoord op een juridische vraag kent, mag een makelaar dit niet zeggen.
Wetten veranderen de hele tijd. Banken hebben advocaten van medewerkers die zijn afgestudeerd aan de topwetsscholen. Als een bank een manier kan vinden om de verkopers van een korte verkoop in de knel te brengen, denkt u dan dat de bank in het minst zal aarzelen? Hier zijn 3 goede redenen om een advocaat in te huren om over een korte verkoop te onderhandelen:
Vrijlating van persoonlijke aansprakelijkheid
Hoewel een bank het evenwicht tussen het hypotheekevenwicht en de definitieve verkoopprijs kan vergeven, kan de bank de verkoper mogelijk niet van persoonlijke aansprakelijkheid vrijstellen . Dit betekent dat het mogelijk is dat de bank in staat is om het toekomstige loon van een verkoper wettelijk te versieren, bankrekeningen bij te voegen of anderszins de verkoper voor dat geld jaagt. Het wordt een deficiëntie-oordeel genoemd . De goedkeuringsbrief voor korte verkoop kan al dan niet woordenstroom bevatten die de specifieke rechten van de bank omschrijft. Het ontbreken van een dergelijke taal is geen garantie dat de bank een verkoper heeft vrijgelaten.
Advocaten zeggen dat zelfs een lening tegen aankoopgelden (die onder bepaalde voorwaarden geen verhaal in Californië met zich meebrengt) mogelijk later terugkomt om een verkoper te achtervolgen, vooral als de bank zich het recht voorbehoudt om te verzamelen of op de een of andere manier de voorwaarden van de lening was veranderd tijdens onderhandelingen over de korte verkoop . Wetten in Californië beschermen verkopers van 1 tot 4 eenheden.
Bescherming van activa
Banken onderzoeken de financiële staat van een verkoper. Banken bekijken de bankrekeningen van een verkoper, belastingaangiften en zijn gekend om het kredietrapport van een verkoper op te halen. Als de bank een verlies op de verkoop neemt, wil de bank uiteraard een deel van dat verlies goedmaken. Daarom kijkt de bank naar het vermogen en het beschikbare inkomen van de verkoper.
Als de verkoper probeert een korte verkoop uit te voeren zonder ontbering , is het zeer waarschijnlijk dat de bank om een verkoperbijdrage zal vragen. Zelfs als de verkoper in aanmerking komt voor een korte verkoop door financiële problemen , kan de bank een bijdrage eisen. Dit betekent dat de verkoper mogelijk geld moet vragen om te sluiten. De bank kan de verkoper vragen om een voorraadrekening te liquideren of pensioenfondsen aan te spreken. Wetten in Californië beschermen verkopers van 1 tot 4 eenheden.
Gemoedsrust
Zodra de korte verkoop is gesloten, willen de meeste verkopers de beproeving achter zich laten.
Een advocaat kan een verkoper deze zekerheid bieden. Een makelaar in onroerend goed kan dat niet.
Waarom sommige verkopers geen advocaten inhuren om short sales te onderhandelen
Wie heeft meer macht bij onderhandelingen met een bank? Een advocaat of een makelaar? Het juiste antwoord is de advocaat. Waarom huren niet meer verkopers een advocaat in om te onderhandelen over de korte verkoop ? Voor de volgende redenen:
- Begrijp het voordeel niet
- Agent, familie of vrienden hebben hen gezegd dat niet te doen
- Kan het niet betalen om een advocaat te betalen
- Bedenk ten onrechte dat hun agent gratis juridische diensten levert
- Geconfronteerd met geen aansprakelijkheid en hebben geen activa
Persoonlijk geloof ik dat elke short sale-verkoper kan profiteren van een juridisch advies voorafgaand aan het op de markt brengen van een woning als een korte verkoop. Ik raad al mijn cliënten aan juridisch advies in te winnen. Vooral als ik rode vlaggen zie die terug kunnen komen om ze te bijten. Hoewel het korte verkoopprogramma van de overheid HAFA enige bescherming biedt voor verkopers, neemt dit niet de plaats in van het verkrijgen van juridisch advies. Ook eisen sommige staten dat een advocaat de korte verkoop afhandelt. Californië is niet een van die staten. In Californië verwerken over het algemeen gelicentieerde makelaars short sales.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.