Het B of A Cooperative Short Sale-programma kan een herplaatsingshulp betalen
Voordat ik je vertel hoe je een coöperatieve short sale van de Bank of America kunt doen, heb ik een onthulling voor je. Toen de aandelen van Bank of America in een enkel cijfergebied terechtkwamen, kocht ik er een heleboel van. Dat komt omdat ik geloof, ongeacht wat je kunt horen, dat Bank of America de hoek omsloeg met zijn short sales en verontruste eigendommen. Coöperatieve short sales is gestroomlijnd.
Ik verkoop al heel lang short sales, dus ik was daar in 2005 in het begin met een korte verkoop van de Bank of America .
Ik ken de pijn - de marteling, de pijn - uit de eerste hand. Sinds 2010, toen Bank of America naar Equator verhuisde, begon het korte verkoopproces dramatisch te verbeteren.
Vanwege een proactieve houding versus reactief, had Bank of America de goedkeuringsperiode inmiddels van 12 tot 18 maanden teruggebracht naar 2 tot 3 maanden. Sommige korte verkopen werden in slechts vier weken goedgekeurd. Maar de Cooperative Short Sale was een ander dier. Als de bestaande lening bij Countrywide was geweest, was de coöperatieve korte verkoop bijna automatisch.
Waarom Bank of America de coöperatieve korte verkoop aanbiedt
Banken zijn er niet in om het leven van hun klanten gemakkelijker te maken en veel minder van de short-selling-kandidaten. Banken zijn in het bedrijf om winst te maken. De belangrijkste reden dat Bank of America de Cooperative Short Sale had geïnitieerd, was het vergroten van de winst van de bank.
De bank kreeg in de eerste jaren van de korte verkoop verschillende problemen:
- Slechte reputatie omdat het te lang duurt om short sales te verwerken
- Vanwege de lange tijd om een korte verkoop te kopen, deden kopers lowballaanbiedingen .
- Onzeker over hoe een korte verkoop te doen , taxeerden veel agenten short sales op ongepaste wijze.
Het lijkt erop dat Bank of America tot deze conclusie kwam: als Bank of America de catalogusprijs van de korte verkoop kon kiezen en die korte verkoop op voorhand kon goedkeuren via een coöperatieve korte verkoop, zou het de controle krijgen over de korte verkooptransactie.
De bank zou ook de kans vergroten dat een koper marktwaarde zou betalen als een koper niet gedwongen was om maanden en maanden te wachten op die korte verkoopbevestigingsbrief .
Hoe een coöperatieve korte verkoop van de Bank of America te doen
U kunt een makelaar inhuren als u dat wilt, maar het is geen noodzakelijke stap om vooraf goedkeuring te krijgen voor de korte verkoop. Ik hielp mijn verkopers vooraf goedgekeurd te krijgen, maar niet elke short sale-agent biedt dit soort service omdat we er niet voor betaald krijgen om het te doen. Hier is de oude manier waarop het programma in een notendop werkte:
- Schrijf een ontberingsbrief .
- Stuur de ontberingsbrief naar de bank en vraag de bank om een coöperatieve korte verkoop te doen.
- Follow-up met Bank of America wekelijks om ervoor te zorgen dat uw coöperatieve korte verkoop wordt verwerkt.
De bank kan andere documenten aanvragen, maar misschien niet. Het programma was gestroomlijnd. Dit betekende dat de bank een kredietrapport zou uitvoeren. Als uw FICO- score erg laag was en uw kredietrapport vreselijk was, zou Bank of America waarschijnlijk niet om ondersteunende documenten vragen. Het zou gewoon je coöperatieve korte verkoop goedkeuren. Dit proces duurde overal van 30 dagen tot 3 maanden of zo.
Begin mei 2012 veranderde het programma. De nieuwe regels hebben uw makelaar in staat gesteld om de Cooperative Short Sale in Equator voor u te initiëren zonder een ontberingsbrief.
Als u een strategische korte verkoop wilde doen, vroeg de bank om ondersteunende documentatie. De bank kan ook om een verkoperbijdrage vragen. Vanwege SB 458 was een bijdrage niet toegestaan in de staat Californië. Maar de schoonheid van een coöperatieve korte verkoop was dat de verkoopprijs was goedgekeurd en de verkoper was goedgekeurd. De Cooperative Short Sale betaalde ook een verkoper tot $ 2.500 tot $ 3.000 aan hulp bij verhuizing, mits de verkoper gekwalificeerd was. Gooi het HIN-initiatief erin en het geld kan verviervoudigen. Ik had een aantal verkopers die $ 20.000 ontvingen.
Nadat de verkoper een aanbieding had ontvangen, reageerde Bank of America binnen tien werkdagen op het bod van die koper. Ik had dat niet laten gebeuren - het was dichter bij de 30 - maar dat was nog steeds een goede responstijd, en het was mogelijk dat die bestanden geen portefeuillefinanciering waren.
Het voordeel was dat er geen verrassingen waren.
Nadelen van de Cooperative Short Sale van Bank of America
- Onjuiste prijsmogelijkheden Mogelijkheid.
Nadat de Cooperative Short Sale is goedgekeurd, heeft uw short sale-agent het huis genoteerd en tegen de goedgekeurde korte verkoopprijs verhandeld. Hopelijk was dit een realistische prijs. Als dat niet zo was, werd je afgespoten. Dat was het risico om deel te nemen aan het Cooperative Short Sale-programma.
- Akte in Lieu.
Houd er rekening mee dat als je huis niet verkocht is, het programma een automatische akte-in-plaats van afscherming toestond. Je zou je huis kunnen verliezen als je niet zou kunnen verkopen als een korte verkoop. Maar verkopers hebben dit overwogen, als je op het punt staat om het toch te verliezen, wat is dan het verschil?
- Second Lender / MI Refusal.
Als u twee leningen op een korte verkoop had , zou u altijd de goedkeuring van de tweede geldschieter nodig hebben om deel te nemen. Als de tweede geldschieter stond om meer geld te verdienen via een afscherming, zou de kredietgever kunnen weigeren om de korte verkoop goed te keuren. Bovendien, als de lening een hypotheekverzekering heeft, moest ook het MI-bedrijf de verkoop goedkeuren.
Of Bank of America een coöperatieve korte verkoop al die jaren later overweegt, wordt hoogstwaarschijnlijk van geval tot geval geëvalueerd. Je kunt het beste de bank bellen en vragen of het programma nog steeds bestaat. Misschien niet.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.