Uw geldschieter kan een tekort oordeel na de marktafscherming
Deficiëntievoordelen komen soms naar boven na afscherming of korte verkoop . Huiseigenaren zijn vaak verrast om ze te ontvangen, en dit is meestal omdat ze niet van tevoren het juiste juridische of fiscale advies krijgen.
Promessen en hypotheken
Tekortoordelen zijn het gevolg van het feit dat de lener een promesse heeft nagelaten , niet de hypotheek. Een promesse is een belofte om te betalen. Het kan ook persoonlijke aansprakelijkheid creëren, afhankelijk van de staatswetten. Persoonlijke aansprakelijkheid betekent dat de geldschieter kan gaan na de activa van de lener voor het niet betalen van een lening.
Een promesse wordt beveiligd door een trustakte of een hypotheek, afhankelijk van het financieringsinstrument. Doorgaans wordt de hypotheek of trustakte geregistreerd in de openbare archieven waar het onroerend goed zich bevindt, waardoor het publiek merkt dat het huis een retentierecht heeft.
uitsluiting
Als een promesse niet wordt betaald zoals overeengekomen, heeft de begunstigde het recht om het onroerend goed af te sluiten, omdat het onroerend goed de zekerheid voor de promesse is.
Als de lener de betalingen niet actueel maakt of de bestaande lening (en) tijdens de executieperiode aflost, gaat het pand naar de veiling. Als het onroerend goed voor meer dan het verschuldigde bedrag verkoopt, is er geen gebrek; dat gebeurt echter zelden.
Banken krijgen het onroerend goed in marktafscherming wanneer niemand genoeg biedt om de bank te betalen.
De bank heeft ook het recht om het voor minder te verkopen aan de hoogste bieder op de veiling, maar over het algemeen geven banken na de afscherming de voorkeur aan een privéfeest, in de hoop meer geld op de open markt te krijgen.
Korte verkoop
Zolang een woning in afwachting van marktafscherming is, kan de bank ermee instemmen haar verliezen te verminderen. Het staat de verkoper toe om een korte verkoop uit te voeren en accepteert minder geld dan de verkoper te danken heeft aan zijn lening.
De huisverkoper huurt een makelaar in om een koper te vinden voor de korte verkoop . De koper doet een aanbod en als de bank het accepteert, wordt het huis met verlies verkocht.
Deficiency Judgments
Een tekort is het verschil tussen het verschuldigde hoofdsaldo en het ontvangen bedrag, mits het ontvangen bedrag lager is dan het verschuldigde bedrag.
Of de bank een gebrekkig oordeel na een executie of een korte verkoop kan nastreven, hangt gedeeltelijk af van de vraag of de promesse de verkoper persoonlijk aansprakelijk stelt voor de schuld. Sommige staten staan persoonlijke aansprakelijkheid toe .
Deficiency Judgments in California
Het goede nieuws voor kredietnemers in Californië is dat alle leningen voor koopgeld op een woonhuis met één tot vier eenheden zijn vrijgesteld van gebreken.
Hard-geldleningen in Californië - leningen die zijn afgesloten nadat het huis door middel van een herfinanciering of een tweede hypotheek is gekocht - kunnen onder de volgende voorwaarden aan een deficiëntieoordeel worden onderworpen:
- De kredietgever sluit uit in gerechtelijke procedures (California Code Civil, Proc., § 726).
- De meeste geldschieters sluiten af door de verkoop van een trustee, wat de kredietgever niet het recht geeft om een deficiëntieoordeel na te streven met één uitzondering (zie tweede hypotheken met een lager hard geld hieronder) .
- Een termijn van drie maanden is van toepassing op acties voor tekortoordelen op basis van een gerechtelijke afscherming.
- Als de tweede hypotheek zwaar geld is en de geldschieter de veiligheid voor die lening heeft verloren door een executie of een korte verkoop - waardoor de zekerheid voor de promesse niets waard is - kan de begunstigde van die tweede hypotheek een tekortoordeel vellen (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).
- SB 931, van kracht per 1 januari 2011, biedt deficiëntiebescherming aan Californische short-selling verkopers als de lening in de eerste positie is. Het is niet van toepassing op gedwongen verkopen.
Onderhandeling over collectie
Sommige hard-money geldschieters verkopen de promesse aan een investeerder na afscherming voor pence op de dollar. Vervolgens zal de belegger proberen de schuld te innen.
Ook al heeft een geldschieter bijvoorbeeld $ 1.000 geaccepteerd voor een hypothecaire lening van $ 100.000 seconden via een korte verkoop, de beveiliging voor die hard-money-seconde wordt wel vrijgegeven, maar de promesse kan dat niet zijn. Een verkopende verkoper zoals onze lezer zou kunnen geloven dat de beproeving voorbij is, totdat hij op een dag een telefoontje krijgt waarin om terugbetaling wordt gevraagd. Wanneer dit gebeurt:
- Realiseer je dat de geldschieter waarschijnlijk zal onderhandelen voor een korting op de uitbetaling.
- De geldschieter kan om een nieuwe promesse vragen om de oude promesse te vervangen. Zorg er in dat geval voor dat de geldschieter een "volledig betaalde" promesse afgeeft.
- Als de geldschieter het biljet al heeft verkocht, kan de korting groter zijn.
- Niet alle hard-money promesses moeten contant worden betaald. Sommige geldschieters accepteren betalingen.
- Als de kredietgever de betalingen naar een andere entiteit leidt, moet u zich realiseren dat de bankbiljetten misschien minder dan zijn nominale waarde hebben verkocht en dat de nieuwe geldschieter een nog lager bedrag als volledige betaling accepteert.
- Nadat de nota volledig is betaald, vraagt u de kredietgever om de promesse met het label 'Betaald in vol' terug te sturen.
Ik heb geen licentie om juridisch advies te geven en deze informatie alleen voor algemene informatiedoeleinden te verstrekken. Als u juridisch advies of meer informatie wenst, neem dan contact op met een vastgoedadvocaat.
Bron: California Association of Realtors
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.