Vraag: Moeten we een HARP-refinance doen of Short Sale Our Underwater Home?
Een lezer vraagt: "Mijn man en ik proberen te achterhalen of we moeten proberen ons huis te verkopen als een korte verkoop of ons eraan te houden en het HARP- herfinancieringsprogramma van de overheid aan te vragen. Onze makelaar vertelt ons te verkopen, maar we houden van het idee om onze hypotheekbetalingen te verminderen. We zijn bijna $ 300.000 verschuldigd, en terwijl de waarde van ons huis ongeveer $ 165.000 is, zegt onze hypotheekmanager dat we $ 635 per maand kunnen besparen als we in aanmerking komen voor een HARP-herfinanciering. Moeten we een HARP-herfinanciering of korte verkoop doen ? "
Antwoord: Of een huiseigenaar short moet verkopen versus een HARP-herfinanciering is niet zo gek en droog. Zeker, in de meeste gevallen zou de logica dicteren dat een huiseigenaar waarschijnlijk beter af is in twee jaar na een korte verkoop dan na een HARP-herfinanciering, maar er zijn veel dingen te overwegen voordat je die beslissing neemt.
In de eerste plaats is het de vraag of je voor een van beide programma's in aanmerking komt. Veel short-selling banken hebben de vereisten voor een korte verkoop versoepeld en niet elke kredietverstrekker heeft financiële problemen nodig, vooral na 2012. Als uw bank echter financiële problemen heeft en u geen ontberingen kunt vastleggen, komt u mogelijk niet in aanmerking voor een korte verkoop helemaal niet. Welke zou de vraag een betwistbaar punt maken, toch?
Dus, het eerste wat ik je voorstel te doen is praten met een korte verkoopagent om erachter te komen of je in aanmerking komt voor een korte verkoop. Overweeg het korte-verkoopprogramma van de overheid HAFA als een reguliere korte verkoop te restrictief is.
Maar als je de HAFA-route aflegt, zorg dan dat je echt de korte verkoop wilt doen voordat je HAFA aanvraagt. Sommige kredietverstrekkers staan niet toe dat u opnieuw een aanvraag indient zodra u een voorselectie heeft gedaan, als u van gedachten zou veranderen na goedkeuring.
Het is belangrijk om op te merken dat je beide niet kunt doen. U moet één programma kiezen. Ofwel de HARP Refinance of de korte verkoop.
In aanmerking komen voor HARP-herfinanciering
- Beperkt tot leningen van Fannie Mae en Freddie Mac.
Het HARP-herfinancieringsprogramma is alleen van toepassing op leningen aangehouden door Fannie Mae of Freddie Mac. Als uw lening niet Fannie Mae of Freddie Mac is, komt u niet in aanmerking. Je kunt erachter komen of je lening Fannie Mae of Freddie Mac is door naar de Fannie Mae Loan Look Up of de Freddie Mac Loan Look Up te gaan. U moet de laatste vier cijfers van het burgerservicenummer van de primaire lener kennen.
- Lening van herkomst 1 juni 2009 of eerder.
Als u op 2 juni 2009 of later een hypotheek hebt afgesloten, komt u waarschijnlijk niet in aanmerking voor de HARP-herfinanciering. Er zijn op dit moment geen uitzonderingen, maar dat kan veranderen.
- Meer dan 80% LTV
Als uw huis onder water is, zal uw LTV ( loan-to-value ratio) 80% van de marktwaarde overschrijden - omdat de marktwaarde over het algemeen lager is dan uw lening. De meeste mensen hebben geen probleem met deze kwalificerende factor.
- Geen late betalingen.
Hoewel het HARP Refinance-programma één late betaling in de voorafgaande 12 maanden toestaat, zullen veel geldschieters geen lening verstrekken aan een lener die delinquent is geweest, ongeacht de HARP-richtlijnen. Deze aanvullende vereisten voor kredietverstrekkers die kunnen verschillen van de vereisten die in het programma zijn uiteengezet, worden overlays genoemd.
- Eerste HARP-herfinanciering.
Tenzij de regels veranderen, en met één kleine uitzondering, kunt u slechts één HARP-herfinanciering doen en, eenmaal verleend, kunt u niet opnieuw door HARP herfinancieren. Als u echter na de HARP-herfinanciering problemen ondervindt bij het uitvoeren van de betalingen, kunt u altijd op een later tijdstip een korte verkoop aanvragen.
HARP Refinance Vs. Korte verkoop
De korte verkooprichtlijnen voor het kopen van een ander huis na een korte verkoop zijn doorgaans 5 jaar voor een conventionele lening en 3 jaar voor FHA-leningen . Laten we zeggen dat je in plaats daarvan een korte verkoop hebt gedaan en je huis hebt verkocht. De nadelen van een korte verkoop zijn:
- Je hebt niet langer een huis.
- Je moet ergens anders heen gaan en huurder worden.
- Misschien moet u uit uw buurt komen.
- U verliest uw fiscale aftrek voor het bezit van een woning.
- Er is geen garantie dat je je binnen 3 jaar kwalificeert om een ander huis te kopen omdat persoonlijke situaties veranderen en wetten veranderen.
Als u binnen 2 jaar de HARP-herfinancieringsoptie kiest, heeft u $ 15.240 ($ 635 betalingsverschil x 24 maanden) bespaard. In 3 jaar tijd heb je nog meer bespaard, $ 22.860. Zal de marktwaarde van uw woning stijgen om het feit dat u nog steeds ongeveer $ 300.000 verschuldigd bent aan een huis met een waarde van $ 165.000 te compenseren?
Het maakt misschien niet uit. De reden waarom het er misschien niet toe doet, is omdat je misschien nooit wilt verkopen. Dit betekent dat je blijft betalen op het huis totdat je de hypotheek van $ 300.000 hebt afbetaald.
Als je echter voor de korte verkoop kiest, kun je je na drie jaar kwalificeren om een ander huis te kopen. Als u van mening bent dat de huizenprijzen in deze periode relatief stabiel blijven, betekent dit dat u een huis kunt kopen net zoals het huis dat u hebt verkocht, behalve bij de huidige marktwaarde van $ 165.000. Zelfs als de rente verdubbeld zou zijn, zou uw betaling nog steeds lager zijn dan de betaling die u vandaag betaalt.
Maar voor sommige mensen is het geen kwestie van logica of financiële redenering. En dat is OK, absoluut OK. Mensen kopen vaak onroerend goed op emotie en ze blijven in dat huis op basis van emoties. Voel je nooit slecht als je de HARP-herfinanciering kiest voor een korte verkoop. Welke beslissing u ook neemt, is de juiste beslissing voor u.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.