Sommige verkopers met een korte verkoop ontvangen geen vrijwaring van aansprakelijkheid
Wanneer een kredietverstrekker instemt met een korte verkoop, komt deze doorgaans tot deze beslissing omdat het voordeliger is voor de bank om de korte verkoop te doen dan om af te schermen.
Het kan wel of niet vereisen dat de verkoper financiële problemen heeft, maar het huis is zeker onder water .
In een korte verkoop stemt de bank ermee in om de lening vrij te geven in ruil voor het ontvangen van minder dan het verschuldigde bedrag. Maar het geeft niet noodzakelijkerwijs de verkoper vrij. Het vrijgeven van de lening van het onroerend goed en het vrijgeven van de verkoper zijn 2 verschillende dingen. Als je de bank $ 200.000 schuldig bent maar je huis $ 75.000 waard is, kan de bank $ 75.000 accepteren en de lening vrijgeven. Echter, zonder een aansprakelijkheidsverklaring, zou je een paar jaar later kunnen ontdekken dat de bank nu achter je aan zit en eisen dat je het verschil van $ 125.000 betaalt.
Vrijgeven van aansprakelijkheid en de korte verkoopbevestiging
De korte verkoopbevestigingsbrief bevat de sleutel. Deze goedkeuringsbrief geeft precies aan wat de bank verwacht. Het bevat de volgende voorwaarden, onder andere:
- De acceptabele verkoopprijs
- Maximaal toegestane commissies
- Maximale sluitingskosten
- Minimale netto-opbrengst
- Sluitingsdatum
Niet elke goedkeuringsbrief bevat een vrijgave van aansprakelijkheid. Sommige goedkeuringsbrieven behandelen in feite helemaal geen vrijgave van aansprakelijkheid. Advocaten zeggen dat als de kwestie niet wordt aangepakt, de kredietgever kan behouden welke rechten de kredietverlener volgens de federale en / of staatswet ter beschikking staan om een tekortoordeel uit te spreken .
Teken nooit een korte verkoopbevestigingsbrief zonder een advocaat te vragen het te lezen en u juridisch advies te geven. Vraag het niet aan uw agent, want tenzij uw agent een advocaat is, heeft die agent geen vergunning om u juridisch advies te geven. Het is wettelijk voorgeschreven dat een makelaar in onroerend goed juridisch advies inwint.
Ik vertel mijn klanten dat als ik zie dat hun korte verkoopbevestigingsbrief een vrijgave van aansprakelijkheid bevat, ik hen hierover niet kan adviseren. Ik zeg dat ze een advocaat moeten bellen. Als de brief onduidelijk is of niet specifiek wordt vermeld, zal ik voorstellen dat de verkoper contact opneemt met een advocaat om een vrijval van aansprakelijkheid te verkrijgen. Ik geef in geen geval juridisch advies.
Ik zal niet verbaasd zijn te horen dat verkopers een rechtszaak aanspannen tegen hun makelaars omdat die agenten hen verzekerden dat de geldschieter niet achter een gebrekkig oordeel aan zou gaan. Zelfs in Californië, waar we het geluk hebben om bepaalde non-recourse leningen te hebben, is die non-recourse meestal van toepassing op gedwongen verkopen, niet op short sales. Met andere woorden, een verkoper die een korte verkoop deed op een lening met koopgeld, kan niet garanderen dat een short-selling geldschieter ze vrijgeeft tenzij de kredietverstrekker de verkoper specifiek vrijgeeft.
We hebben artikel 580e van het Burgerlijk Wetboek van Californië, toegevoegd op 1 januari 2011, maar dat is nog niet voor de rechtbank getest en is niet van toepassing op secundaire financiering noch op voorgaande jaren.
Typen Verbiage in korte-termijngoedkeuringsbrieven die betrekking hebben op vrijwaring van aansprakelijkheid
Hoewel ik onmogelijk alle mogelijke soorten vrijgave van aansprakelijkheid of niet-vrijgeven van aansprakelijkheid kan geven in korte verkoopgoedkeuringsbrieven, zijn hier een paar voorbeelden. Sommige van deze verklaringen geven de verkoper vrij, sommige bieden geen enkele vorm van aansprakelijkheidsstelling.
- Na ontvangst van $ XXXXXX door de bank, zal de bank het onderpand vrijgeven en de resterende schuld aflossen als een inbaar saldo.
- De bank heeft een korting op de uitbetalingen goedgekeurd. Niets in deze brief mag worden geïnterpreteerd als een afbreuk doen aan, afzien van, wijzigen of veranderen van de rechten of rechtsmiddelen van de bank in rechte of in billijkheid bij het innen van de volledige verschuldigde bedragen.
- De bank geeft toestemming om het object te verkopen, wat resulteert in een korte uitbetaling van de hypotheek. . . en zal afzien van eventuele tekortkomingen, indien van toepassing.
- Na ontvangst van deze betaling rapporteren wij de schuld als "volledig betaald voor minder dan het volledige saldo" aan alle kredietbureaus.
- De lener moet de bijgevoegde bevestiging ondertekenen voor alle voorwaarden die in deze goedkeuring zijn gespecificeerd en moet bevestigen dat de bank alle tekortrechten behoudt zoals voorzien in de notitie, de akte van vertrouwen en / of de veiligheidsovereenkomst en de lokale en federale wetten.
- De bank gaat ermee akkoord om in gecertificeerde fondsen $ XXXXXX te accepteren als volledige betaling van de lening, daarnaast zal de bank het bedrag van de schuld die aan de Internal Revenue Service is vergeven, rapporteren.
- De bank kan voor de verschillende in de ontvangen betaling en het totale verschuldigde saldo een gebrekkig oordeel vellen, tenzij anders overeengekomen of bij wet verboden als de korte verkoop sluit op de hierboven genoemde lening.
- Na ontvangst van het geld zal de bank het onderpand vrijgeven en zal het tekortsaldo worden gerapporteerd als een afboeking op de verzamelwaarde.
- Na ontvangst van het overeengekomen bedrag, zal de bank afstand doen van het resterende saldo op de hierboven vermelde lening en de ontlener vrijstellen van verdere verplichtingen daarin, en afstand doen van alle rechten op verdere beoordeling of tekortkoming.
Als de bank u geen aansprakelijkheidsstelling geeft, moet u mogelijk een verkoperbijdrage aanbieden om de bank ertoe aan te zetten het te verstrekken. Soms krijg je een onderhandelaar die het bankbeleid niet begrijpt. Als u vindt dat de bank niet het recht heeft om een deficiëntieoordeel uit te vaardigen en de bank weigert om u vrij te geven, moet u mogelijk het bestand naar een toezichthouder laten escaleren om de vrijgave te krijgen. Maar als al het andere faalt, is uw beste weddenschap om een advocaat te vragen om de vrijgave van aansprakelijkheid voor u te krijgen of om tenminste uw wettelijke rechten te verklaren als een vrijwaring van aansprakelijkheid niet kan worden verkregen.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.