Sommige short-selling banken zorgen ervoor dat verkopers betalen
Met een pasgeboren baby in haar armen, was Shari in tranen toen ze de oorspronkelijke vraag van haar bank hoorde voordat ze toestemming voor een korte verkoop gaf .
De bank zei dat Shari een uitstekende credit rating had, met FICO's in de hoge 800s, en zag dat Shari een onaangeraakte contant kredietlijn had. Haar VISA had een beschikbare voorafbetalinglimiet van $ 10.000. De bank vroeg Shari om op haar creditcard te tikken en die $ 10.000 aan de bank te geven. Als Shari het zich niet kon veroorloven VISA terug te betalen, kon het de bank niet schelen. Het heeft haar VISA niet uitgegeven.
Met andere woorden, de boodschap van de bank was tweeledig: Shari moet haar kredietwaardigheid vernietigen en een leningverstrekkende instelling misleiden. Waargebeurd verhaal. Ik vertegenwoordigde die verkoper.
Waarom banken een verkoperbijdrage vragen
Banken eten het al in de korte broek op een korte verkoop . Een bank heeft misschien een lening van bijvoorbeeld $ 500.000 gemaakt en in sommige delen van Sacramento in 2008 bijvoorbeeld, daalden de waarden met meer dan 50%. Als de bank dat huis zou betrekken via afscherming , zou het minimaal $ 250.000 aan initiële investering verliezen.
Idem op een korte verkoop.
De verkoper heeft een prikkel om een korte verkoop te doen omdat er voordelen zijn aan het doen van een korte verkoop vs. een afscherming . Daarom is de verkoper de entiteit die de bank kan proberen te drukken. Omdat het kan.
Hier zijn andere redenen waarom banken om een verkoperbijdrage kunnen vragen:
- De verkoper heeft een besteedbaar inkomen. De meeste banken onderzoeken de financiële verklaring van de verkoper om te bepalen hoeveel geld het huishouden binnenkomt en hoeveel geld er uitgaat. Banken staan bepaalde toewijzingen voor uitgaven toe. Als de verkoper aan het einde van de maand geld over heeft, kan de bank erom vragen.
- De verkoper herfinancierde en haalde geld uit het huis. Het is een ding als de verkoper heeft geherfinancierd om een hoge rente te betalen of een huisverbeteringsproject heeft voltooid . Het is helemaal iets anders als de verkoper een grote honkin 'boot heeft gekocht. Als de terugval van de verkoper tijdelijk is, kan de bank de verkoper vragen om een bijdrage te leveren. De bank bestelt een BPO . Ze zullen het onroerend goed niet steil afpakken. Ze willen het verlies zo veel mogelijk beperken. Als de verkoopprijs niet hoog genoeg is om de bank het vereiste net te geven, kan de bank de verkoper vragen om het verschil te betalen.
- De PSA- richtlijnen vereisen een verkoperbijdrage. Beleggers willen een rendement op hun investering en PSA-richtlijnen zijn over het algemeen ingesteld om winst te maken. Die richtlijnen kunnen bepalen dat alle hypotheeknemers in die pool een verkoperbijdrage moeten doen om de korte verkoop te vergemakkelijken.
- De verkoper heeft geen financiële problemen. Veel banken zullen instemmen met een korte verkoop als de verkoper verschillende soorten ontberingen lijdt die niet noodzakelijk van financiële aard zijn. Als de verkoper echter over een sterke cashflow beschikt, kan de bank er misschien een deel van willen hebben.
- Staatswetten kunnen een beoordeling van het tekort toestaan. Wanneer een bank het recht heeft om de verkoper zelf uit te dagen voor het verschil tussen het bedrag van de hypotheek en de kortetermijnuitbetaling, kan een bank de voorkeur geven aan onderhandelingen met de verkoper voorafgaand aan de goedkeuring van de korte verkoop. Die onderhandeling kan een verkoperbijdrage met zich meebrengen.
Het type verkoperbijdrage dat een short-sale bank kan accepteren
In het beste van alle werelden zou de bank graag zien dat de verkoper de volledige schuld terugbetaalt, maar banken weten dat de meeste redelijke verkopers het er niet mee eens zijn om in die omstandigheden een korte verkoop te doen. Omdat een verkoper mogelijk andere opties heeft, zoals een leningaanpassing , uitsluiting of een faillissement. Dus banken vragen meestal om een van de twee dingen of beide:
- Cash . Hoewel de bank het recht heeft om het volledige verschil te vragen, realiseren de meeste banken zich dat verkopers niet dat soort geld hebben of dat ze geen korte verkoop zouden doen. Het is niet ongebruikelijk om verzoeken te zien die variëren van 2 tot 10 procent van het tekort.
- Onbeveiligde promesse . Cash-talks maar promesses zijn ook een oplossing. Over het algemeen zijn notitieverzoeken hoger dan contante aanvragen. Maar banken zullen vaak akkoord gaan met niet-rentedragende voorwaarden en een terugbetaling van hoofdsom van 3 tot 15 jaar.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.