Denk eraan om als kind in de auto te rijden en je ouders te zeuren: zijn we er al? Zijn we er al? Als u dat doet, zult u zich nog slechter voelen wachten op de goedkeuring van de korte verkoop omdat het waarschijnlijk veel langer zal duren dan u verwacht. Als je yoga beoefent of in de Zen van het omhelzen van geduld kunt stappen, zal het voor jou gemakkelijker zijn, maar de meeste kopers hebben heel veel moeite met het wachten op het goedkeuringsproces.
Je bent niet alleen.
Een lezer vraagt: "Ik heb bijna 5 maanden geleden een aanbieding op een short sale ingediend en we hebben de laatste tijd niets gehoord van de agent, mijn agent belt elke week om te weten te komen of de bank ons aanbod heeft geaccepteerd. de listing-agent belt haar niet terug. We weten niet hoeveel aanbiedingen de bank bekijkt of zelfs of ons aanbod het beste is.Hoe lang moet een koper wachten op goedkeuring van de korte verkoop? '
Antwoord: Short-selling kopers in het hele land zingen samen met u de blues. Elke short sale is anders en hangt net zo sterk af van de geldschieter als van de listingagent . Sommige listingbureaus besteden hun korte verkooponderhandelingen uit aan een derde partij, wat vaak een reactie vertraagt.
Kwalificeer uw korte verkoop voordat u de aanbieding schrijft
Voordat u besluit om een short sale- huis te kopen , vraagt u eerst aan uw agent om wat grondwerk te doen. Een aantal dingen die uw agent misschien doet, zijn:
- Bestudeer de vergelijkbare omzet
Veel banken zullen de prijs een beetje aftrekken van de marktwaarde, maar om acceptatie te krijgen, moeten aanbiedingen redelijk zijn en dicht bij de vergelijkbare omzet liggen .
- Bekijk de trackrecord van de korte verkoopvermelding agent
Als de short sale listing-agent heel weinig short-sale aanbiedingen heeft en weinig ervaring heeft met het daadwerkelijk sluiten van een korte verkoop, zijn uw kansen op aanvaarding van het aanbod misschien beperkt.
- Vraag hoeveel korte aanbiedingen zijn ingediend bij de verkoper
Hoewel de listingagent kan weigeren om de aanbiedingsprijzen openbaar te maken, moet de agent uw agent laten weten hoeveel aanbiedingen zijn ontvangen. Als er meerdere aanbiedingen voor korte aanbiedingen zijn , moet u wellicht meer aanbieden dan de catalogusprijs.
- Ontdek of het Short Sale-pakket van de verkoper is voltooid
Onderhandelaars van banken zullen een bestand niet verwerken als het korte verkooppakket van de verkoper onvolledig is. Dat bestand zal naar de bodem van de stapel gaan als het papierwerk mist dat de bank nodig heeft.
Hoeveel leningen zijn er gedeponeerd bij de woning?
Meer dan één geldschieter kan betekenen dat het bestand langer duurt om te sluiten. Sommige junior kredietverstrekkers eisen ongedekte promobiljetten van de verkoper of meer geld dan gebruikelijk bij de eerste geldverstrekker. Ook zullen sommige kredietverstrekkers alleen de eerste aanbieding overwegen. Als u niet de eerste aanbieding bent, kan uw aanbod voor de hand liggen.
Hoe lang duurt korte verkoop?
Dit is de vraag van een miljoen dollar. Ik heb de short sales gesloten binnen 6 weken vanaf de datum waarop ik het pand heb opgesomd tot de datum waarop het werd gesloten. Anderen kunnen 30 dagen duren. Maar de meeste zullen 3 tot 4 maanden zijn. Sommige korte verkopen van de Bank of America , geloof het of niet, krijgen goedkeuring in minder dan 30 dagen. De korte omzet van Wachovia kan soms binnen 24 uur worden omgeslagen.
Andere geldverstrekkers zijn zo onder de indruk van korte verkoopinzendingen dat hun werknemers niet tijdig kunnen reageren. Wat eens twee maanden duurde, kan gemakkelijk vier maanden duren en geen twee geldschieters zijn hetzelfde. Als een geldschieter in de lente reageerde, betekent dit niet dat de reactietijd in de herfst zal spiegelen.
Het korte verkoopproces, van indiening tot goedkeuring voor een korte verkoop , is over het algemeen als volgt:
- Indiening van een aanbod en een volledig kort verkooppakket van de verkoper.
- Bank bevestigt ontvangst - 10 tot 30 dagen.
- Bank bestelt een BPO of beoordeling - 2 weken tot 2 maanden.
- Bestand wordt beoordeeld - 2 tot 10 werkdagen.
- Onderhandelaar is toegewezen - 2 tot 10 werkdagen.
- Onderhandelaar niveau II kan worden toegewezen - 10 werkdagen.
- Bestand is goedgekeurd of afgewezen - 30 tot 120 dagen, afhankelijk van de belegger.
Sommige korte verkopen vereisen aanvullende goedkeuringsniveaus.
Als de belegger een overheidsinstantie is, kan alleen dat een paar weken toevoegen aan het goedkeuringsproces voor korte verkoop. Evenzo als de lening een hypotheekverzekering heeft, die mogelijk niet is toegevoegd door de kredietnemer.
Als u meer dan 120 dagen achter elkaar heeft gewerkt, is het mogelijk dat de listingagent of een onderhandelaar van derden niet op de bal zit en laks is over het bellen van de bank. Bellen naar de bank betekent wachten in de wachttijd van 10 minuten tot een uur of langer.
Of een lange korte verkoopperiode kan ook betekenen dat de bank interne problemen heeft, niet genoeg personeel heeft of het bestand een paar keer heeft verloren, waardoor de listingagent het pakket steeds opnieuw moet verzenden. Het enige wat u weet, is dat korte verkoopcijfers van FHA, dus die via HUD, doorgaans gepaard gaan met lange vertragingen.
Het kan ook betekenen dat de beoordeling aanzienlijk hoger is dan uw aanbod, en de listingagent maakt zich sterk voor een nieuwe taxateur. Hoewel ik kan zeggen dat mijn gemiddelde short sales ongeveer 6 tot 8 weken duurt om goed te keuren, vragen we de koper over het algemeen om zich voor te bereiden om 90 dagen te wachten.
Helaas kun je problemen op een korte verkoop niet altijd vermijden. Geduld is de sleutel. U krijgt hoogstwaarschijnlijk uiteindelijk een korte goedkeuring voor de verkoop. Een van de moeilijkste dingen voor kopers om te begrijpen is het bedreigen van de bank met annulering betekent niets voor de bank. De bank.doet.niet.zorg. De bank geeft niets om de staat van het pand, de locatie, de reparaties die u wilt maken of dringende zaken die van invloed zijn op de koper.
Je kunt het beste doen om het uit te stellen en te wachten, als je echt het huis wilt.
TIP: Over het algemeen geldt dat als je een huis maand na maand als short sale op de markt ziet wegkwijnen, in tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, is het NIET de kredietverstrekker die de huisverkoop steunt. Het is waarschijnlijk de koper die heeft geannuleerd, is vervangen door een nieuwe aanbieding en het hele proces is opnieuw begonnen.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië .