Een lezer zegt: "Ik heb geprobeerd mijn eerste huis te kopen, maar in de prijsklasse die ik zoek, lijken alle huizen een korte verkoop te zijn. Mijn agent probeert me te praten over het kopen van een korte verkoop omdat ze zegt banken willen liever afzien dan een korte verkoop doen Is dat waar? Verdienen banken meer geld op gedwongen verkopen dan short sales? "
Antwoord: De vraag of een bank meer geld verdient aan een afscherming dan een korte verkoop, hangt vooral af van de individuele bank en / of de investeerders.
We hebben sinds 2005 een onroerendgoedmarkt verweerd die aankondigingen van afscherming in ongekende proporties heeft ingediend. Het was gek. Bovendien ging ten minste de helft van de leningsaanpassingen die werden doorgevoerd terug naar achterstand kort nadat ze waren toegekend. De markt was een zooitje.
Om de zaken nog ingewikkelder te maken, kunnen banken in sommige staten, zoals Arizona, een onroerend goed niet voor meer dan zijn hypotheek verkopen. Elke staat heeft zijn eigen voorschriften. In Californië, bijvoorbeeld, als een huiseigenaar een lening van de huisgelijkheid sluit na het sluiten van escrow en dan defaults, kan die benedengeschikte geldschieter het recht hebben om een deficiencyoordeel na te streven, ongeacht of het huis op een korte verkoop werd verkocht of de lening was weggevaagd door een afscherming door de eerste geldschieter.
Waarom zouden banken een korte verkoop boven een marktafscherming verkiezen?
Banken worden als een bedrijf gerund omdat ze een bedrijf zijn. Ze zijn in het maken van winst. Als het meer kost om een afscherming te doen dan om een korte verkoop overeen te komen, is de kans groot dat de bank de voorkeur geeft aan de korte verkoop.
Sommige deskundigen voorspellen dat banken 20 tot 30% meer kunnen verdienen aan een korte verkoop dan aan een afscherming. In sommige staten, zoals Florida, kost het echter heel weinig om een afscherming in te dienen en het proces tot het einde te doorlopen.
Als een bank een aanbieding ontvangt die dicht bij de marktwaarde ligt , is de kans groter dat de bank deze aanbieding accepteert in plaats van af te schermen.
De reden is na afscherming, als de bank het huis wil verkopen, is het onwaarschijnlijk dat ze een hoger bod zullen ontvangen dan het korte verkoopaanbod op tafel. Aan de andere kant, als de bank denkt dat de onroerendgoedmarkt op waarde kan schatten, kan een afscherming een winstgevender onderneming voor de bank zijn.
Dienstverleners kunnen beslissen of ze een korte verkoop toestaan of een marktafscherming aanbevelen
Volgens het National Consumer Law Centre is ongeveer tweederde van de sinds 2005 verstrekte leningen gesecuritiseerd. Securitisatie is een proces waarbij honderden tot duizenden leningen worden samengebracht in één pakket en dat pakket op de secundaire markt wordt verkocht. Vaak is de koper een vertrouwensrelatie. Trusts bestaan uit investeerders.
Nadat de leningen zijn gepoold en verkocht, huurt de trust een serviceprovider in om maandelijkse betalingen te verzamelen en dat geld aan de beleggers te verdelen. Die securitisatieovereenkomst wordt een pooling- en serviceregeling of PSA genoemd .
Het doet er weinig toe voor dienstverleners of de waarde van het huis daalt of dat het huis in beslag wordt genomen omdat de dienstverlener ongeacht wordt betaald. Serviceproviders verdienen geld op een aantal manieren, zoals het ontvangen van servicekosten, standaardprovisies, vertragingsrente en en / of investeringsbelangen in de leningen van de providerdiensten.
Het National Consumer Law Centre zegt dat dienstverleners vaak de voorkeur geven aan een korte verkoop omdat dienstverleners meerdere keren meer worden betaald als compensatie voor een korte verkoop dan een leningwijziging.
Tip: als de short sale-bank Wachovia is, die World Savings heeft gekocht, geeft die bank de voorkeur aan een korte verkoop via een afscherming. Een insider bij Wachovia vertelde me dat de bank meer geld verdient aan een korte verkoop dan aan een afscherming. Wachovia is portefeuilleverlener, wat betekent dat de leningen in eigen beheer blijven. Ik heb korte verkoopgoedkeuring ontvangen voor een paar Wachovia-shortverkopen in Sacramento in slechts 7 dagen.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.