De problemen worden opgelost als de investeerder de afscherming onlangs heeft gekocht
Wanneer een belegger een huis van een bank ophaalt, ofwel door dat huis in een bulkaankoop rechtstreeks van de bank te kopen of door op een veiling op huis te bieden, is de belangrijkste gedachte in de geest van de belegger winst maken.
Maar wanneer u het huis te koop ziet, kijkt u naar de esthetische waarde ervan en hoe dat huis bij uw parameters past. Vanwege zijn emotionele aantrekkingskracht, zult u constructiefouten misschien niet opmerken.
Een verhinderingsvlieger repareren
Ik zeg niet dat alle investeerders hun best doen om een woning te rehabiliteren. Veel investeerders zijn gewetensvol en huren constructiekrachten van hoge kwaliteit. Maar sommige beleggers - en je weet zelden welke ze zijn door ernaar te kijken - nemen de goedkoopste arbeidskrachten in dienst die ze kunnen vinden en gebruiken de minst dure materialen in een poging hun winstmarges te verhogen. Hier zijn enkele punten van zorg:
- Gietvorm
Sommige huizen in een bank zitten maandenlang leeg, zonder warmte of airconditioning. Als een buis lekt of vocht aanwezig is, kan schimmel groeien en verspreiden. Schimmelherstel kost duizenden dollars. Zou een investeerder over de matrijs schilderen? Wat denk je?
- Plaagrapporten
Beleggers kopen huizen die eigendom zijn van een bank in "as is" -voorwaarde . Banken betalen zelden voor ongediertewerk. Onbehandeld, kunnen termieten of kruitplanten de structurele integriteit van het huis verslinden. De binnenmuren kunnen worden ondersteund door rotte noppen.
- Asbest
Een snelle en eenvoudige oplossing voor het afdekken van linoleumvloeren met asbest is om er laminaat of keramiek overheen te leggen. Als de onderlaag niet goed op de ondervloer is bevestigd, kan deze na verloop van tijd breken. Idem voor de buitenbeplating . Wat zit er onder de nieuwe gevelbeplating?
- Bouwvergunningen
Heeft de belegger een kamer toegevoegd of verwijderd of een verbetering aangebracht waarvoor een vergunning nodig was? U weet het misschien niet, omdat het onwaarschijnlijk is dat een belegger elke uitgevoerde taak zal onthullen. Sommige werken hadden een vergunning kunnen hebben terwijl er geen vergunningen werden verkregen.
- Gebrekkige bouwmaterialen
Tenzij de executieventilatie een high-end huis is, heeft de belegger waarschijnlijk toestellen van het laagste niveau gekocht, low-end kasten gemaakt van geperst karton en goedkope sanitaire voorzieningen of goedkope dubbele beglazing, die snel kunnen verslijten. U weet niet of de aannemer gipsplaat van 2,5 cm of 2,5 cm heeft gebruikt, tenzij u de afdekkingen van de houders verwijdert en meet.
- Onderaannemers zonder licentie
Het is mogelijk dat de contractant van de investeerder werknemers zonder papieren / zonder licentie onder het minimumloon heeft aangenomen om complexe banen te verrichten waarvoor de werknemers niet zijn opgeleid. Zelfs een eenvoudige klus zoals gipsplaten hangen , modderen en schuren kan verkeerd worden gedaan, en je weet het pas wanneer de schroeven maanden later opduiken.
90-dagen flip-over
De 90-daagse uitkoopregel is van toepassing op het kruiden van de titel. Veel geldschieterrichtlijnen en overlays vereisen dat de belegger eigenaar is van het onroerend goed gedurende minstens 90 dagen voordat de kredietverstrekker van de koper een lening zal verstrekken aan die koper. De contractdatum moet ten minste 90 dagen na de registratie van de akte van de belegger liggen.
FHA heeft deze regel tijdelijk opgeheven van 1 februari 2010 tot 31 januari 2011. Er zijn echter beperkingen die zelfs tijdens die periode van toepassing zijn, waarvan sommige afhankelijk zijn van het percentage van de nieuwe verkoopprijs tot de oorspronkelijke verkoopprijs.
De bank kan ontvangstbewijzen verlangen om aan te tonen dat aanzienlijk werk is voltooid om de nieuwe verkoopprijs te rechtvaardigen.
Mechanic's pandrechten op Foreclosure Flippers
In Californië hebben bijvoorbeeld onderaannemers 90 dagen om het retentierecht van een monteur in te dienen voor onbetaald werk. Dit betekent dat als een aannemer geen onderaannemer heeft betaald of als materialen zonder betaling zijn geleverd, een koper kan constateren dat een pandrecht is ingesteld tegen de woning nadat de woning de borg heeft gesloten.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.