De Top 5 misvattingen over een korte verkoop
Short sales krijgt een slechte rap van agenten en, evenzo, verkopers en kopers, vanwege een overvloed aan mythen en misvattingen. Voor elk horrorverhaal waarin een nachtmerrie korte verkoop wordt beschreven, vind je ook succesverhalen.
Hier zijn de Top 5 misvattingen over een korte verkoop:
Short Sale Myth # 1: Short Sales Neem 12 tot 18 maanden om te sluiten
De snelste die ik heb kunnen afsluiten met een van mijn Sacramento short sale-vermeldingen is over 14 dagen geweest. Maar ik heb ook kopers vertegenwoordigd die in de positie van een andere koper konden stappen, nadat die koper vóór de goedkeuring van de korte verkoop was weggelopen en binnen 28 dagen was gesloten.
Dit is het tijdschema voor een gemiddelde korte verkoop wanneer de lening wordt aangehouden door een coöperatieve bank (en geen voormalige lening in het hele land is):
- Zeven tot tien dagen voor de geldschieter om de ontvangst te bevestigen van het volledige kortingspakket, dat bestaat uit persoonlijke verkopersdocumenten en gerelateerde vastgoedposten, inclusief de korte verkoopaanbieding van de koper.
- Een onderhandelaar is toegewezen. Een extra 30 tot 45 dagen voor een BPO of beoordeling.
- Nog eens 2 tot 3 weken voor management / investor review en goedkeuring voor korte verkoop.
Het ding is elke korte verkoop is uniek en elke set van beleggers anders.
De bank die de lening verstrekt, is misschien niet echt de lening en daarom moet de bank de beleggersrichtlijnen volgen. Je kunt echt geen vinger wijzen naar een short-sale bank en het een slechte short-sale bank noemen, want dat zou belachelijk zijn, net zoals je die bepaalde bank op dat specifieke moment zou kunnen haten.
Short Sale Myth # 2: Short Sale-kopers betalen te veel
In sommige grootstedelijke gebieden kunnen agenten op de beurs bewust een korte verkoop onder de marktwaarde prijsen. Het is een tactiek die short sale-agenten gebruiken om meerdere aanbiedingen aan te trekken.
Immers, een beursgenoteerde prijs op een korte verkoop is gefabriceerd, omdat u niet weet hoeveel een bank zal accepteren totdat het aanbod is ingediend. Maar veel banken zullen een prijs overwegen van minimaal 90% van de marktwaarde. Sommige banken weigeren short sales omdat de aanbiedingen onredelijk zijn.
Short Sale Myth # 3: Short Sale Banks accepteert geen uitbetaling met hoge korting
Verkopers zijn vaak verbaasd om te ontdekken dat op markten waar prijzen gedurende een periode van 5 jaar zijn gedaald, een huis 50% of minder van de oorspronkelijke waarde waard kan zijn wanneer de verkoper het heeft gekocht. Banken begrijpen dalende markten.
Bovendien zullen banken hun eigen onderzoek naar waarde uitvoeren en tot dezelfde conclusie komen. De waarde van het huis is niet gebaseerd op het bedrag van de hypotheek; het is gebaseerd op recente vergelijkbare omzet . Dit betekent dat een bank marktwaarde zal accepteren, omdat als het huis door middel van marktafscherming en vervolgens terug op de markt zou gaan, het nog steeds voor marktwaarde zou verkopen.
Short Sale Myth # 4: Short Sale-verkopers moeten in gebreke zijn voordat de bank een korte verkoop goedkeurt
Banken keuren een korte verkoop goed op basis van de ontberingen van de verkoper en de waarde van het huis.
Sommige verkopers kunnen moeite hebben om de maandelijkse hypotheekbetaling te doen , maar zijn niet achterop geraakt in hun betalingen.
Hoewel het waar is dat verkopers die in gebreke zijn onmiddellijk aandacht krijgen, kan een verkoper ook elke maand op tijd een hypotheekbetaling betalen en toch in aanmerking komen voor een korte verkoop . Een bijkomend voordeel voor het actueel zijn van de hypotheek is dat een verkoper in aanmerking kan komen voor Fannie Mae-richtlijnen om onmiddellijk een ander huis te kopen.
Short Sale Myth # 5: Agents krijgen een lagere commissie betaald
In de beginjaren van de korte afzetboom, in de jaren 2005 tot 2008, behandelden banken short sale commissies abominabel, waardoor de provisie van de agent vaak werd verlaagd tot pinda's.
De meeste banken betalen nu een traditionele commissie aan agenten. Daar bovenop heeft Fannie Mae op 24 februari 2009 een compensatiebeleid vastgesteld om het bedrag te betalen dat tussen de listingagent en de verkoper is overeengekomen, op voorwaarde dat de vergoeding niet hoger is dan 6%.
Deze vergoedingsstructuur geldt ook voor HAFA-shortverkopen.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.