Hoe u vrijwel kunt garanderen dat uw korte verkoop niet wordt afgewezen
Korte prijzen van de Sale List
De catalogusprijs van een short sale-huis heeft over het algemeen weinig te maken met de werkelijke prijs die een bank kan accepteren. De catalogusprijs kan te hoog zijn om een aanbod aan te trekken of te laag voor acceptatie door de bank. Sommige agenten adverteren korte verkopen tegen ongelooflijke prijzen , in de hoop dat een koper wordt verleid om een aanbieding in te dienen. Bovendien, alleen omdat de verkoper het aanbod kan accepteren, betekent dit niet dat de bank ermee zal instemmen een korte verkoop te doen.
Korte verkoopdefinitie
Short sales gebeurt wanneer een bank ermee instemt om minder te accepteren dan het bedrag van de hypotheek die de verkoper verschuldigd is aan de bank. Het huis kan lijken te zijn boven water, maar als na de vergoedingen te verkopen zijn afgetrokken, plus de hypotheek, het geld kort is, dan valt het in korte verkoopgebied. De woning kan worden bezwaard met twee leningen of een lening. Als het twee leningen heeft, moeten beide geldschieters ermee instemmen om een korte verkoop te accepteren.
Waarom banken korte verkopen weigeren
Banken eisen een overvloed aan documentatie voordat ze een korte verkoop goedkeuren.
In tegenstelling tot wat veel mensen denken, hoeven verkopers niet in marktafscherming te zijn of zijn ze achtergebleven bij het doen van hypotheekbetalingen, omdat er een korte verkoop zou plaatsvinden. Een short sale-agent die honderden shortverkopen verkoopt, zal waarschijnlijk weten of uw korte verkoop zal worden goedgekeurd. Andere agenten hebben die mogelijkheid misschien niet. Hier zijn redenen waarom banken korte verkoopverzoeken afwijzen:
- Korte verkoopaanbieding Prijs is te laag: banken zullen een beoordeling aanvragen, soms een aantal beoordelingen en kunnen ook een BPO bestellen. Wanneer de listingagent de korte verkoopaanbieding indient, moet de agent ook een vergelijkende marktanalyse opnemen die de prijs in de korte verkoopaanbieding rechtvaardigt. Als de bank van mening is dat ze meer geld kan verdienen door het pand via een executieverkoopprocedure te gebruiken, zal de bank het aanbod afwijzen.
Het Short Sale-pakket is onvolledig: vraag een short-sale specialist en je zult horrorverhalen horen over hoe banken hun documentatie verliezen. In sommige gevallen maakt het niet uit hoe vaak het pakket 's nachts of gefaxt wordt uitgedrukt, de bank kan het misplaatsen. Erger nog, een belangrijk document staat mogelijk niet in het bestand en zonder elk afzonderlijk vereist document wordt de verkoop niet toegestaan.
De verkoper kwalificeert niet: als de verkoper om schuldvergeving vraagt, zal de bank een ontberingsbrief van de verkoper willen zien die verklaart waarom de verkoper het zich niet kan veroorloven het verschil in het tekort terug te betalen. Verkopers die belastbare activa hebben, worden benadeeld als de verkopers niet bereid zijn om een afbetalingsplan met de bank uit te werken.
De koper kwalificeert niet: een wens om een woning te kopen en de financiële middelen om een hypotheekbetaling te betalen, betekent niet dat een koper in aanmerking komt om een woning te kopen. De kredietverstrekker van een koper onderzoekt de kredietgeschiedenis , de duur van het werk, de schuldratio's en een groot aantal andere criteria om de kwalificaties van een lener te bepalen. Om geloofwaardig te worden bij de bank van de verkoper, moeten kopers een prekwalificeringsbrief bij de aanbieding indienen, maar een brief met de goedkeuring van de lening neemt meer gewicht in de schaal .
- De bank verkocht de lening: soms zal de onderhandelaar niet beseffen dat de bank niet langer de hypotheek of diensten aanhoudt tot er waardevolle weken zijn verstreken tijdens onderhandelingen over de korte verkoop . Als de bank de hypotheek heeft verkocht aan een andere kredietverstrekker, heeft de bank geen bevoegdheid om een korte verkoop goed te keuren omdat deze het actief heeft vrijgegeven. Hoewel de verkoper mogelijk verklaringen van de bank blijft ontvangen, is het mogelijk dat de bank een lening verstrekt, maar niet de lening heeft