Tips voor het onderhandelen van tegenaanbiedingen bij de Short Sale Bank
Waarom zou een kort verkoopaanbod niet logisch zijn?
Laat er geen vergissing zijn, het tegenbod is altijd logisch voor de partij die het tegenbod uitvaardigt.
In dit geval zou die partij de bank voor korte verkoop zijn. Of de listingagent, de verkopers, de agent van de koper of de kopers de redenen achter het tegenaanbod begrijpen, is niet relevant.
Hier volgen enkele redenen waarom het tegenvoorstel belachelijk lijkt:
- De bank wil de korte verkoop niet goedkeuren. Ja, het is mogelijk dat de bank om welke reden dan ook tot de conclusie is gekomen dat het in het belang van de bank is om af te schermen . Misschien krijgt de bank meer geld om via haar PSA af te schermen? Als het rendabeler is om af te schermen, kan de bank tegen een prijs die het verkieslijk zou maken om short te verkopen, tegengaan. Hoe dan ook, de bank zal winnen.
- De beleggersrichtlijnen kunnen een bepaling bevatten die de tegenaanbiedingsbepalingen dicteert. Meestal kan een beleggersrichtlijn niet worden gewijzigd. Het is wat het ook is. De belegger zou deze moeten wijzigen en die belegger zou een pool van beleggers kunnen zijn die geen prikkel hebben om bestaande overeenkomsten te wijzigen.
- De BPO-agent of de taxateur heeft een fout gemaakt. BPO-agenten kunnen worden gevraagd om een schatting van de waarde in een gebied dat de BPO-agent niet zo goed kent. Het gebeurt veel. Als de agent onbekend is met een buurt, heeft de agent mogelijk niet voldoende informatie om een geldige BPO te maken . Over het algemeen betalen banken BPO-agenten niet genoeg geld om ervaren lokale agenten te motiveren om zo'n opdracht te accepteren.
Hoe een bank een tegenvoorstel doet voor een korte verkoop
Banken willen graag een geschatte afwikkelingsverklaring of HUD-1 zien zodat deze kan beslissen of ze alle vergoedingen goedkeuren of sommige van die vergoedingen weigeren. Het tegenaanbod is mogelijk niet strikt een prijsopofferingsaanbod. Immers, als de bank een deel van de aan de verkoper in rekening gebrachte vergoedingen kan verlagen, kan de bank haar nettowinst verhogen.
- De geschreven short-sale-telleraanbieding. Dit tegenvoorstel van de bank voor short selling kan worden geleverd via een werkblad in een online softwareprogramma zoals Equator of via een e-mail aan de listingagent.
- De mondelinge aanbieding voor een korte verkoopaanbieding. Niemand houdt van dit soort tegenaanbiedingen omdat ze informeel zijn en kopers het liefst een bewijs van een tegenbod zien. Kopers hebben de neiging om wantrouwend en met goede reden te zijn. Maar veel banken doen het. Ze bellen de agent of sturen een e-mail met de voorwaarden die moeten worden gewijzigd.
Het kiezen van je tegenaanbodgevechten
Soms is de onderhandelaar van de bank gewoon fout. Banken zijn actief in veel verschillende staten en elke staat heeft zijn eigen wetten. Wat in New York waar is, is bijvoorbeeld niet typisch in Californië. In Californië hebben we een gemandateerde melding van natuurlijke gevaren, die de verkoper aan de koper moet verstrekken.
We hebben onderhandelaars geweigerd om een vergoeding van $ 99 goed te keuren voor het vrijgeven van natuurlijke gevaren. Andere agenten zouden die vergoeding zelf betalen om het gedoe te voorkomen, maar ik niet. Ik zal de onderhandelaar terug laten komen en de vergoeding toestaan. Omdat het het principe is, niet het geld.
Sommige onderhandelaars begrijpen een HUD niet. Aangezien de RESPA-regels in 2011 zijn herzien, moeten kosten die te goeder trouw door een koper worden weergegeven, als een credit op de HUD van de verkoper worden weergegeven, ook al is een HUD-verkoperskrediet geen echt krediet. Het is geen tegoed omdat het ook als een debet voor de koper lijkt. Dat is onze overheid, wat de openbaarmaking van een koper vereenvoudigt. Ze zijn zo vereenvoudigd dat een bankdirecteur het niet kan begrijpen.
Nogmaals, sommige agenten zeggen prima, we zullen bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting in de stad verwijderen. Verhogen daarentegen de korte verkoop of eis dat een supervisor ernaar kijkt.
U wilt geen deel uitmaken van het probleem als u deel kunt uitmaken van de oplossing. Je kunt ook de RESPA-woordenstroom naar de onderhandelaar sturen in de hoop op verlichting. Er is geen reden om een koper een vergoeding te laten betalen die moet worden goedgekeurd door de bank voor korte verkoop.
Als het belangrijkste probleem de prijs op het tegenvoorstel is en u een bijgewerkte CMA bij de bank hebt afgeleverd - inclusief een lijst met eventuele reparaties en de kosten voor die reparaties - en de bank weigert nog steeds een back-down te maken , er is nog een andere beschikbare optie voor u. U kunt de korte verkoop annuleren en de bank zal het bestand sluiten. Vervolgens kunt u het bestand opnieuw openen met een nieuwe onderhandelaar.