Hoe de Short Sale Bank te krijgen om verrekeningskosten goed te keuren
Wat is een HUD? Waarom willen banken een HUD?
De HUD-1 is een RESPA-document dat op uniforme wijze alle afschrijvingen en kredieten in een vastgoedtransactie weergeeft. Een HUD is eigenlijk voor het voordeel van de koper.
Het is niet voor het voordeel van de short-sale bank en het is echt geen van de zaken van de short-sale bank, afgezien van de kosten die in mindering worden gebracht op de verkoopprijs. Als het iets is, heeft de HUD betrekking op de bank van de koper en niet op de bank van de verkoper.
Maar dat weerhoudt een short-sale bank er niet van om er naar te vragen en vraagt tijdens het goedkeuringsproces om veranderingen. Gelukkig heeft niet elke bank HUD-goedkeuring nodig. Veel junior lienholders zijn bijvoorbeeld niet akkoord met HUD's. Dat komt omdat de meeste junior lienholders alleen maar geven om het bedrag van de cheque dat aan hen moet worden betaald.
De verkoopprijs, wie betaalt wat en hoeveel commissie wordt betaald, de tweede houders van lien zijn nogal laks. Het is niet hetzelfde als andersom. De primaire lienholder geeft er veel om hoeveel er aan de junior lienholder wordt betaald en wie deze betaalt. Er zijn omstandigheden waarin tweede geldschieters proberen om verkopers ertoe aan te zetten hypotheekfraude te plegen . Dat komt omdat de tweede geldschieters vermoeden dat de eerste geldschieters de HUD zullen afwijzen als de verkoper hen grote bedragen betaalt, zodat ze verkopers zeggen dat ze de wet moeten overtreden.
Wat banken onderzoeken op een HUD voor een korte verkoop
Het voor de hand liggende en belangrijkste nummer op een HUD is de verkoopprijs. Soms kan een bank zeggen dat het een bepaald bedrag moet opnemen, en dat nettobedrag kan meer zijn dan het net op de HUD. In dergelijke situaties is de beste manier om de bank meer geld te laten ontvangen, door de koper te vragen de aankoopprijs te verhogen.
Aankoopprijzen die banken goedkeuren, zijn zelden gebaseerd op een volledige beoordeling. Met zoveel geld op het spel zou je denken dat een bank een onafhankelijke taxateur zou willen inhuren om waarde te beoordelen. De meeste banken betalen echter een willekeurige makelaar - zelfs niet noodzakelijk een buurtspecialist - om de bank een down-and-dirty snelle mening te geven over de waarde die ze een BPO noemen. Ze betalen $ 50 tot $ 100 voor een BPO. Dit is een uitstekend voorbeeld van centenwijs zijn en pond dwaas zoals je moeder altijd zei.
Dit is de reden dat veel short sale-agenten een korte verkoopprijs op dezelfde manier zullen waarderen als een BPO-agent waarde toekent omdat ze niet met de short-sale bank willen vechten. Het maakt niet uit of de verkoopprijs marktwaarde is zolang deze in overeenstemming is met de BPO.
De bank onderzoekt vervolgens de andere kosten die in rekening worden gebracht aan de verkoper op de HUD. Je vraagt je misschien af wie de verkoper is van een korte verkoop en die persoon is de verkoper. De bank keurt eenvoudig de prijzen goed die de verkoper zal betalen. Normale kosten voor de afsluitingskosten van een verkoper zijn:
- Commissie aan de makelaars / makelaars
- Titel en escrow-kosten
- Overdrachtsvergoedingen
- Kosten voor opname, notaris, doktersvoorbereiding en abonnementskosten
- Doc stempels
- Delinquent onroerendgoedbelasting
- Belastingen
- Korting op uitbetalingen aan junior lienholders
- HOA-kosten, indien van toepassing
- Kopers krediet voor sluitingskosten
Soorten vergoedingen die short sale-banken afwijzen op een HUD
Om de zoveel tijd zal een bank ermee instemmen om te betalen voor een plaagrapport of een huisgarantie, maar zelden. Banken betalen bijna nooit voor reparaties bij een korte verkoop . Het is ook zeer ongebruikelijk voor een bank om delinquente HOA-kosten of UCC-aanvragen te betalen.
Als de bank bijvoorbeeld een bepaald bedrag niet machtigt om te zeggen dat het de escrow-kosten van $ 1500 naar $ 500 wil verlagen, wat gebeurt er dan met het saldo? Iemand moet die vergoeding betalen. Het kan de verkoper zijn of het kan de koper zijn. Escrow zou kunnen beslissen om zijn vergoeding te verlagen, maar dat is onwaarschijnlijk.
Waarschijnlijk het grootste probleem bij een korte verkoop HUD is het feit dat veel onderhandelaars niet weten hoe ze te lezen. Ze begrijpen niet dat verkoperskredieten op een HUD niet altijd een krediet voor de koper zijn.
Wijzigingen in RESPA vereisen dat alle vergoedingen die worden weerspiegeld in de goeder trouw van de koper moeten worden getoond als een credit voor de koper als deze door de verkoper worden betaald. Wat onderhandelaars niet beseffen, is dat ze ook als een debet worden getoond, wat de klant verwijt. Probeer dat uit te leggen aan een receptionist van $ 8 per uur.