De overheid probeert de sluitingen te vereenvoudigen. . .
Als een HUD-1 niet eerder gecompliceerd was, is het nog erger nadat de TRID-regels HUD's hebben gedumpt ten gunste van afsluitende verklaringen en hoe verkoperskredieten verschijnen. Het zijn niet alleen huizenkopers die de slotafspraken niet begrijpen met credits, het zijn ook bankmedewerkers die worstelen. Vooral een short sale bank die de slotverklaring moet goedkeuren. Het formulier is zo ingewikkeld en afschuwelijk dat veel escrow-functionarissen het op zich hebben genomen om een netto-werkblad aan te leveren, zodat alle partijen bij een vastgoedtransactie kunnen achterhalen wat er aan de hand is.
Dit is vooruitgang?
Het probleem met de verkoper Krediet aan de koper bij het sluiten
Het probleem begon met de herziene Good Faith Estimate . Het escaleerde naar de HUD. RESPA besliste dat als een vergoeding wordt getoond op de Good Faith Estimate, maar meestal wordt betaald door de verkoper, deze moet worden weerspiegeld in de HUD. Om het HUD-saldo te maken, als een vergoeding als een tegoed wordt getoond, maar het is niet echt een credit, moet het ook als een debet worden getoond, waardoor het een wasbeurt wordt. Toen ging de HUD weg, vervangen door de slotverklaring.
Vraag je je af waarom het überhaupt te laten zien? Waarom? Omdat het in de Leningraming zit. Ik weet het, het zorgt ervoor dat je je haar wilt uittrekken. Regeringsvoorschriften zullen je dat aandoen.
Wat is een verkoperskrediet voor de koper dat geen tegoed is?
Laten we beginnen met het uitgangspunt dat credits over het algemeen worden weergegeven als een plusnummer en dat bedragen een min-nummer zijn. Als u $ 100 toevoegt en vervolgens $ 100 aftrekt, heeft u nul.
Ten tweede worden in sommige delen van het land bepaalde kosten voor de sluiting van de kosten doorgaans door de verkoper betaald.
In sommige gebieden is het ook gebruikelijk om deze kosten te verdelen. Het probleem doet zich voor wanneer het een lokaal gebruik voor de verkoper is om een bepaalde vergoeding te betalen, maar die vergoeding wordt vermeld in de Leningraming van de koper. Voorbeelden van dergelijke soorten vergoedingen zijn:
- Eigenaar titel verzekering , ook bekend als de CLTA / ALTA huiseigenaars beleid.
- Verrekeningskosten, ook wel Escrow-kosten genoemd
- County Transfer Taxes, ook wel bekend als Documentary Transfer Tax
De bovenstaande vergoedingen, als deze in het koopcontract worden weergegeven als een door verkoper betaalde vergoeding, zouden op het afsluitingsoverzicht worden weergegeven als een krediet van de verkoper aan de koper. Omdat deze vergoedingen de verkoper niet echt een krediet geven van de verkoper, worden ze vervolgens als een afboeking voor de koper weergegeven, die op nul wordt gezet.
Maar oh, zorgt deze procedure ervoor dat iedereen, van Joe Blow thuiskoper tot bankdirecteuren, zijn oogappels eruit klauwt. Ze zijn in doodsangst. En we kunnen het niet repareren tenzij de overheid het repareert. Als de overheid dit probeert op te lossen, heb ik een stiekem gevoel dat het alleen maar erger zal worden. Dus het lijkt alsof dit een Catch 22 is.
Om die reden hoop ik dat deze eenvoudige uitleg van het probleem met de zogenaamde verkoperskredieten aan de koper op de afsluitingsverklaring ervoor zal zorgen dat minder personen herhaaldelijk hun hoofd in een deuropening slaan - alleen omdat het zo voelt goed als je stopt.
Waarom verkoperskredieten op de HUD problemen veroorzaken voor banken met een korte verkoop
Short-sale banken hebben richtlijnen opgesteld door beleggers. Deze richtlijnen beschrijven hoe een bank de goedkeuring van vergoedingen voor een korte verkoop kan afhandelen. Sommige richtlijnen verbieden credits aan de koper en sommige richtlijnen hebben een limiet op het percentage dat aan de koper is betaald.
Wanneer een onderhandelaar die niet bekend is met een afsluitende verklaring een credit ziet genoteerd aan de koper, zal deze persoon vaak eisen dat de vergoeding wordt verwijderd. Het is moeilijk om sommige mensen te laten begrijpen dat de vergoeding al als een debet wordt verwijderd. Ze kunnen dit zien in zwart en wit, vlak voor hun gezichten, maar het registreert zich niet boven. Ze weten alleen dat de verkoper de koper geen krediet kan geven.
Het is een escrow-functionaris of closing agent niet toegestaan een slotverklaring te wijzigen. De kosten moeten worden getoond zoals voorgeschreven door de federale wetgeving. Er kunnen geen kosten worden geruild om aan de willekeur van een short-sale onderhandelaar tegemoet te komen.
Ik kan onderhandelaars een RESPA-link sturen die de regels uitlegt, maar velen begrijpen het nog steeds niet. Dus, als u een van die mensen bent, voel u dan niet slecht over uw onwetendheid. Veel mensen zijn in de war en in dezelfde boot als jij.
Ik wil zeggen: moge het zinken, maar ik ben te beleefd. Omdat de waarheid is dat die vergoedingen geen krediet voor de koper zijn.
Als je nog steeds in de war bent na het bekijken van al deze informatie, is het misschien een goed idee om een andere manier van werken te overwegen.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.