Een korte verkoop doen is hard genoeg, eerlijk gezegd, maar het is nog moeilijker als je twee leningen hebt - het is twee keer zoveel hoofdpijn. Ik begrijp je pijn. Omdat u niet alleen de medewerking van de eerste geldverstrekker nodig hebt, moet de tweede hypotheekhouder die lening ook vrijgeven.
Laten we eerst eens kijken naar wat er gebeurt in marktafscherming :
Marktafscherming Posities tussen Lenders
Het maakt niet uit of u een tweede hypotheek afsluit om het huis te helpen kopen of dat u achteraf een lening hebt gekregen.
De tweede geldschieter bevindt zich altijd in de tweede positie, tenzij de eerste bereid is ondergeschikt te zijn. Gewoonlijk zal een hypotheekverstrekker die zich in de eerste positie bevindt, de positie niet ondergeschikt maken.
Eerst in positie heeft het eerst het recht om te incasseren van executieverkopen. Dit betekent dat wanneer een ingebrekestelling wordt ingediend, als de tweede kredietverstrekker als eerste in de rij wil staan om de opbrengst van de veiling of verkoop te ontvangen of om het onroerend goed te nemen, de tweede kredietverstrekker zijn eigen afschermingsprocedure moet starten.
In de meeste delen van het land betekent dit dat de tweede geldgever de achterstallige betalingen aan de eerste geldgever moet voldoen, de kosten van de eerste kredietverstrekker moet betalen om de ingebrekestelling en de bijbehorende kosten in te dienen en vervolgens zijn eigen standaardkennisgeving in te dienen. Als de tweede geldschieter dit niet doet, kan de tweede geldverstrekker in de afscherming worden weggevaagd en niets ontvangen, vooral als er niet genoeg geld is om rond te gaan.
Wanneer de tweede geldschieter een kennisgeving ontvangt waarin staat dat de eerste heeft afgeschermd, na controle van de waarde van de woning, initiëren veel tweede geldschieters niet hun eigen afschermingsprocedure. Ze nemen deze houding aan omdat er misschien niet genoeg equity is om de kosten van marktafscherming winstgevend te maken voor de tweede geldverstrekker.
Deze niet-actie laat de tweede geldverstrekker in een kwetsbare positie.
Hoe korte sluitingskosten worden betaald
Hoewel de verkoper mogelijk een listingovereenkomst heeft getekend met een makelaar in onroerend goed, is het zeer waarschijnlijk dat de kredietgever opnieuw zal onderhandelen over de commissie . Lenders betalen minder dan traditionele kosten en proberen hun kosten voor de transactie zo laag mogelijk te houden.
Om de sluitingskosten verder te verlagen, zijn er ook vergoedingen die kredietverstrekkers gewoonlijk weigeren te betalen. Zij zijn:
- Home Garantieplannen
- Ongediertecontroles en ongediertegerelateerd werk
- Dakcertificeringen
- Riool inspecties
- Reparaties die door kopers worden aangevraagd, zoals een reparatieverzoek
- Kredieten voor de sluitingskosten van de koper
Onderhandelen met de tweede geldschieter over een korte verkoop
Nadat u hebt vastgesteld dat uw situatie in korte verkoopkwalificaties past en aan alle vragen van kredietverstrekkers heeft voldaan - plus een gewillige en gekwalificeerde koper gevonden - bent u nog niet uit het bos.
Laten we zeggen dat uw afsluitingskosten 5% of $ 4.250 zijn. Na aftrek van de afsluitingskosten van de verkoopprijs van $ 85.000, heeft u nog ongeveer $ 81.000 over. Nu wordt het een touwtrekken tussen de twee geldschieters.
Over het algemeen is de eerste onderhandeling om de tweede geldschieter een klein bedrag, zeg $ 1.000, aan te bieden. Dat lijkt misschien niet veel in vergelijking met het tweede leeningssaldo van $ 55.000 omdat je de geldschieter vraagt om $ 54.000 te verliezen.
Aan de andere kant kan het echter, als de tweede geldverstrekker weigert, uiteindelijk niets worden.
Er zijn tijden dat het lijkt alsof junior geldschieters hun neus lijken af te snijden om hun gezichten te weerhouden. Maar dit is waar de eerste geldverstrekker iets meer kan opgeven om de deal te laten werken. In mijn ervaring zijn de meeste kredietverstrekkers in de eerste positie blij om zelfs 90% te ontvangen, wat zou betekenen dat op een lening van 85.000 dollar de geldschieter ermee instemt om $ 76.500 te nemen.
Als het net $ 81.000 is, zou dit na afsluitingskosten $ 4.500, dat de eerste geldverstrekker zou kunnen bieden aan de tweede geldschieter. De tweede geldschieter moet overeenkomen om de lening vrij te geven. Als dat niet het geval is, wordt de korte verkoop geweigerd en zal de eerste geldschieter de woning hoogstwaarschijnlijk in beslag nemen, waardoor de tweede lening wordt geëlimineerd.
Blijf onderhandelen totdat een oplossing is bereikt. Vergeet niet dat zowel de eerste als de tweede partij er belang bij hebben de korte verkoop te laten werken .
LET OP: Een reden waarom een junior lienholder in Californië kan weigeren mee te werken is als de lening een lening met een hard geld was, verzekerd voor een verblijf van 1 tot 4 eenheden. In dat geval, als de tweede geldschieter tijdens een afscherming onder de verkoop van een gevolmachtigde wordt weggevaagd, kan die tweede geldschieter het recht hebben om een tekortoordeel uit te spreken . (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)