Kwalificatievereisten voor korte verkoop
Wat is een korte verkoop?
Een korte verkoop gebeurt wanneer de geldschieter is kortgesloten op een hypotheek, wat betekent dat de kredietgever accepteert minder dan het totale bedrag dat verschuldigd is.
Als uw hypotheek $ 100.000 is, maar uw huis is bijvoorbeeld $ 90.000 waard, dan bent u $ 10.000 kort, exclusief kosten om de verkoop te sluiten , zoals vastgoedcommissies , registratiekosten of eigendoms- en escrow-kosten. Het is mogelijk om een korte verkoop te hebben als uw hypotheekevenwicht overeenkomt met de verkoopprijs omdat er nog steeds sluitingskosten zijn die de verkoop in "kort" gebied zullen gooien.
Soms, om te voorkomen dat de kosten van marktafscherming worden overschreden , zal een geldschieter een korte verkoop sanctioneren door een koper het huis te laten kopen voor minder dan het hypotheekevenwicht terwijl het huis zich in een pre-afschermingsfase bevindt. Een pre-afscherming fase is een van de drie fasen van faillissementen .
Hier zijn voorbeeldstappen van een korte verkoop:
- De verkoper ondertekent een noteringsovereenkomst met een makelaar in onroerend goed die onderworpen is aan de verkoop als een korte verkoop met goedkeuring door een derde partij (de bank).
- De agent vindt een koper die een aanbieding doet op basis van de marktwaarde, die vaak minder is dan het bedrag van de hypotheek.
- De verkoper accepteert de aankoopaanbieding van de koper .
- De geldschieter van de verkoper aanvaardt het aankoopaanbod van de koper .
- De transactie wordt gesloten wanneer de koper het geld aflevert, de kredietgever het onderpand vrijgeeft en de verkoper de akte levert.
In sprookjesachtig land leeft iedereen nog lang en gelukkig. Behalve de verkoper. Er zijn consequenties.
Kwalificaties voor een korte verkoop
Voordat je gretig aan boord van de korte verkoopwagon klimt, overweeg dan het volgende om te bepalen of je in aanmerking komt voor een korte verkoop. Als u Ja niet kunt beantwoorden voor alle vier de vereisten, komt u mogelijk niet in aanmerking voor een korte verkoop.
- De marktwaarde van het huis is gedaald.
Moeilijk vergelijkbare verkopen moeten aantonen dat het huis minder waard is dan het onbetaalde saldo dat de kredietgever verschuldigd is. Dit niet-betaalde saldo kan een boete voor vooruitbetaling bevatten .
- De hypotheek staat in de buurt van de standaard status.
Vroeger hielden geldschieters geen rekening met een korte verkoop als de betalingen actueel waren, maar dat is niet langer het geval. Zich realiserend dat andere factoren bijdragen aan een mogelijke wanbetaling, staan veel geldschieters te popelen om toekomstige problemen op de pas af te leggen. Het is niet altijd nodig om in gebreke te blijven.
- De verkoper is gevallen op harde tijden.
De verkoper moet een ontberingsbrief indienen die verklaart waarom de verkoper het verschuldigde verschil bij de verkoop niet kan betalen, inclusief waarom de verkoper al dan niet de maandelijkse betalingen doet.
Een paar voorbeelden die NIET een ontbering zijn, zijn:
- Ongeldige aankoopbeslissingen. Het blazen van uw salaris op een thuistheatersysteem met surround sound kwalificeert zich niet als een ontbering.
- Ongelukkig met de buren. Zelfs als elk huis op uw blok in potgroeiende huizen is veranderd, zal dat niet kwalificeren als een ontbering.
- Een ander huis kopen. De geldschieter maakt het je niet uit als je hebt besloten dat het huis niet langer geschikt is voor jou of je familie en, in feite, als je een ander huis hebt gekocht, kom je misschien helemaal niet in aanmerking voor een korte verkoop.
- Zwangerschap. Het vergroten van de omvang van uw gezin of het starten van een gezin wordt niet als een probleem beschouwd.
- Verhuizen naar een appartement. Als u besluit om uw huis te verlaten, is dat een levensstijlbeslissing en geen erg goede reden om uw huis te verlaten.
- Werkloosheid
- Scheiden
- Medisch noodgeval / plotselinge ziekte
- Faillissement
- Dood
- De verkoper heeft geen activa
De kredietgever wil waarschijnlijk een kopie van de belastingaangiften van de verkoper en / of een financieel overzicht zien. Als de geldschieter activa ontdekt, kan de geldschieter de korte verkoop niet toestaan omdat de geldschieter van mening is dat de verkoper het kortgesloten verschil kan betalen. Verkopers met activa kunnen nog steeds een korte verkoop krijgen, maar kunnen worden verplicht het tekort terug te betalen.
Als de verkoper bijvoorbeeld geld op een spaarrekening heeft , eigenaar is van andere onroerend goed, aandelen, obligaties of zelfs IRA-rekeningen, zal de kredietgever hoogstwaarschijnlijk vaststellen dat de verkoper activa heeft. De kredietgever kan echter het bedrag dat de verkoper moet terugbetalen, verlagen.
Veel entiteiten profiteren van short sales, maar er is geen short sales winst van de verkoper .
Korte verkoopsgevolgen
Een korte verkoop is afhankelijk van een koper die een aanbod tot aankoop doet.
Als u geen aanbieding ontvangt, komt u niet in aanmerking voor een korte verkoop. Dus zelfs als u aan alle andere criteria voldoet, is het mogelijk dat niemand de korte verkoop koopt . Het is ook afhankelijk van de acceptatie door de kredietgever van het aanbod van de koper. Als de kredietgever de aanbieding afwijst , vindt er geen korte verkoop plaats.
- Belastinggevolgen
Als de geldschieter akkoord gaat met de korte verkoop, kan de kredietgever het recht hebben om u een 1099 uit te geven voor het kortgesloten verschil, als gevolg van een bepaling in de IRS-code over schuldvergeving. Veel situaties zijn vrijgesteld van schuldvergeving, volgens de Hypgage Forgiveness Debt Relief Act van 2007.
U moet met een onroerendgoedadvocaat en een belastingaccountant spreken om het bedrag van de gevolgen van de korte- verkoopbelasting te bepalen en of u het zich kunt veroorloven deze belastingen te betalen.
- Onzuiver kredietrapport
Hoewel een korte verkoop niet op uw kredietrapport verschijnt, zal de uitleenstatus dat wel zijn. Voor degenen die in gebreke zijn, is het een pre-marktafscherming die ingewisseld is, wat vaak wordt gerapporteerd als Volledig betaald voor minder dan overeengekomen . Short sales heeft invloed op credit ratings . Hoewel de schade aan uw kredietrapport misschien niet zo aanzienlijk slecht lijkt als een afscherming voor u, mogen schuldeisers het onderscheid niet maken.
Dit gezegd hebbende, er zijn altijd uitzonderingen op het kwalificeren voor een korte verkoop. Er zijn enkele soorten shortverkopen, afhankelijk van de richtlijnen van geldschieters, die geen enkele kwalificatie hebben.
Probeer altijd juridisch advies in te winnen voordat u probeert een korte verkoop uit te voeren. Een makelaar in onroerend goed kan u geen juridisch advies geven.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.