Hoeveel is een verkoper de IRS verschuldigd na een afscherming of korte verkoop?
Het lijkt niet eerlijk. Wat nog erger is, is dat u misschien niet eens weet dat u belasting verschuldigd bent tot de dag dat u uw e-mail opent om een 1099 te vinden.
Houd er rekening mee dat niet alle 1099's betekenen dat u ook inkomstenbelasting zult betalen. De banken sturen 1099s als een routinekwestie.
Ik sprak met Julian Block, een advocaat in Larchmont, NY, die door The New York Times is genoemd als een vooraanstaande belastingprofessional. Hier is wat hij te zeggen heeft over belastingen, winsten en verliezen op verontruste verkopen zoals executiekosten en short sales:
Julian Block over winsten en verliezen
"Verkopers die hun persoonlijke woningen voor lange perioden hebben gehad, zullen nog steeds winst boeken.
"Maar verkopers van woningen die in de afgelopen twee jaar zijn gekocht, gaan verliezen lijden, zelfs als er geen prijsdalingen zijn, zullen er verliezen ontstaan als gevolg van uitgaven voor makelaars in onroerend goed, advocaten en dergelijke Verkopers zullen die verliezen niet kunnen aftrekken Het maakt geen verschil dat ze gedwongen worden om te verkopen vanwege bijvoorbeeld jobwijzigingen of gezondheidsredenen.
"Naast problemen voor verkopers van particuliere woningen, zijn er ook belastingproblemen voor beleggers die bijvoorbeeld verschillende appartementen in Florida hebben gekocht en niet kunnen omkeren omdat potentiële kopers wachten op verdere prijsdalingen.
Vaak is het niet de moeite waard voor die beleggers om hun plaatsen te huren; wat zij ontvangen als huurbetalingen zal onvoldoende zijn om hun onroerendgoedbelasting en hypotheekrente te dekken. Hun enige optie is om met verlies te verkopen. "
Blokkeren van het compenseren van verliezen tegen winsten
"Verkopers kunnen hun kapitaalverliezen compenseren met meerwaarden.
Maar bij afwezigheid van meerwaarden is de jaarlijkse cap $ 3.000 ($ 1.500 voor gehuwde paren die apart indient) op het bedrag aan verliezen dat zij kunnen compenseren met hun 'gewone inkomen', dat wil zeggen inkomsten uit bronnen zoals salarissen, pensioenen en onttrekkingen aan pensioenregelingen . De wet staat hen toe om ongebruikte verliezen naar latere jaren over te dragen. "
Blokkeren van fiscale regels voor gedwongen verkopen
"De IRS heeft belastingregels voor gedwongen verkopen of inbeslagnames door kredietverstrekkers van huizen van eigenaars die zijn achtergebleven op hun hypotheekbetalingen . Er kunnen ernstige en onverwachte belastinggevolgen zijn voor een eigenaar die gewoon wegloopt omdat hij of zij weinig of geen eigen vermogen heeft en de kredietgever neemt het over en verkoopt de plaats.
"In die situatie betekent annulering of kwijtschelding door de kredietgever meestal dat de schuldenaar een te rapporteren inkomen heeft, hoewel er enkele uitzonderingen zijn - bijvoorbeeld insolventie."
Blokkeren van persoonlijke aansprakelijkheid
"Een voorbeeld: Brown koopt een appartement en gebruikt het als een persoonlijke woning.Hij betaalt $ 300.000, aanbetaling van $ 15.000 en neemt een hypothecaire lening van $ 285.000.Hij is persoonlijk aansprakelijk voor de hypotheek. Wanneer het resterende saldo van de lening $ 280.000 is, Brown defaults en de geldschieter accepteert zijn vrijwillige overdracht van de eenheid en annuleert de lening.
Vergelijkbare appartementen verkopen op dat moment voor $ 230.000.
"De belastingcode beschouwt de transactie als een verkoop. Bruin loopt een niet-aftrekbaar verlies op van $ 70.000, het bedrag waarmee de aangepaste basis van zijn condo van $ 300.000 de marktwaarde van $ 230.000 overschrijdt. Geen aftrek voor het verlies omdat Brown het appartement als een persoonlijk verblijf gebruikt .
"Brown heeft ook een te rapporteren inkomen van $ 50.000 wanneer de bank de lening annuleert.De $ 50.000 is het bedrag waarmee de schuld van $ 280.000 de marktwaarde van $ 230.000 overschrijdt.
"Voer de IRS in wanneer het gehypothekeerde pand wordt afgeschermd of in beslag wordt genomen, en de bank neemt het in ontvangst, of de bank weet dat Brown het eigendom heeft verlaten. De bank stuurt een formulier 1099-A naar Brown en de IRS. de 1099-A geeft de verhinderingsbodprijs ($ 230.000), de hoeveelheid schuld van Brown ($ 280.000) en of hij persoonlijk aansprakelijk was.
Schuldannulering (hier, $ 50.000) wordt belast aan de tarieven voor gewoon inkomen, hetzelfde als voor salaris. "
Gedekte schuld zonder persoonlijke aansprakelijkheid
Volgens Kleinrock Publishing zegt de IRS dat verkopers die niet persoonlijk aansprakelijk zijn voor een schuld een bedrag zullen realiseren dat de volledige geannuleerde schuld omvat, zelfs als de waarde van het onroerend goed dat de zekerheid voor de schuld is minder is, wat kan worden gecompenseerd afhankelijk van uw aangepaste basis in het pand. Aankoop van geldleningen gedekt door onroerend goed in Californië draagt geen persoonlijke aansprakelijkheid.
Bijvoorbeeld, mevrouw Smith koopt een huis met een waarde van $ 300.000, legt $ 30.000 neer en neemt een hypotheek van $ 270.000. Smith stopt met het verrichten van betalingen . De bank sluit af met een lening van $ 260.000, en de marktwaarde van het huis is gedaald tot $ 250.000. Smith heeft een aangepaste basis van $ 295.000 vanwege een verlies van 5.000 dollar. Het bedrag dat Smith realiseert op de afscherming is $ 260.000. Smith berekent haar winst of verlies door $ 260.000, het bedrag dat is gerealiseerd, te vergelijken met haar aangepaste basis van $ 295.000. Ze heeft een gerealiseerd verlies van $ 35.000.
Voor afscherming of verkoop, Plan vooruit
Voordat u een korte verkoop verkoopt of een verhindering doorvoert, moet u juridisch en fiscaal advies inwinnen. Belastingplanning vooraf, voordat het te laat is.
Neem voor meer informatie contact op met een Certified Public Accountant of ga naar de IRS-website.
Een tijdelijke oplossing, de Hypotheekvergunning Schuldverlichtingswet van 2007, biedt verlichting voor schuldvergoedingsbelastingen voor bepaalde bewoners van de eigenaar en kan vervallen vóór de verlenging. De wetten van Californië zijn verschillend voor korte verkoopbelasting als gevolg van CA Civil Code 580e en hypotheekbrieven die zijn uitgegeven door de IRS en namens de Franchise Tax Board. Zoek naar bevoegde belastingadviseurs om te bepalen of u bent vrijgesteld van belasting.
Bron: de boeken van advocaat Julian Block bevatten 'De gids van de huisverkoper voor belastingbesparingen', geprezen door hoogleraar James Edward Maule van Villanova University als 'Een gemakkelijk te lezen en goed georganiseerde uitleg van de belastingregels'. Om zijn boeken te bestellen , bezoek de website van Julian Block.