Als u probeert het verkeerde type lening te krijgen, zelfs als uw korte verkoop is goedgekeurd door de bank van de verkoper, kunt u die transactie mogelijk niet afsluiten vanwege financieringsproblemen. Helaas kan niet elk type beschikbare financiering in de Verenigde Staten worden gebruikt om een korte verkoop te kopen.
Wachten op goedkeuring
Tenzij de korte verkoop die u van plan bent te kopen een korte verkoop van Wachovia of een vooraf goedgekeurde korte verkoop van HAFA is , kunt u vrijwel rekenen op een tijdje wachten op goedkeuring voor korte verkoop. Het verkrijgen van een goedgekeurde korte verkoop kan gemiddeld 4 tot 8 weken duren, tot een jaar of langer.
Gedurende deze periode fluctueren de rentetarieven. Veel geldschieters zullen een lening niet langer dan 30 dagen afsluiten zonder u voor het voorrecht in rekening te brengen. Sommigen geven je geen leenvergrendeling tot je goedkeuring krijgt voor korte verkoop. Als uw rentetarieven omhoog stuiteren, zou u merken dat u niet langer gekwalificeerd bent om dat huis te kopen.
Tip: probeer onder je middelen te kopen. Rek uw vooraf goedgekeurde leenbedrag niet tot het maximum. Laat jezelf wat flexibiliteit.
Niet sluiten vóór goedkeuring vervalt
Veel short-sale banken willen sluiten binnen 30 dagen na goedkeuring van de korte verkoop. Als u een lening krijgt waarvoor een langere goedkeuringsperiode nodig is, zoals een lening uit Section 184, kunt u mogelijk niet binnen de gestelde tijd sluiten en uw goedkeuring verloopt.
Soms, zelfs met een conventionele lening , zijn vertragingen met uw korte verkoopfinanciering onvermijdelijk. Misschien wordt er een back-up gemaakt van de taxateurs en kan de beoordeling niet op tijd worden voltooid of duurt de acceptatie langer dan normaal. Als de vertegenwoordiger van de lening geen uitsplitsing van goedgekeurde vergoedingen heeft ontvangen en een deel van de kosten die de verkoper niet mag betalen, is overgedragen aan de koper, kan herziening van de Good Faith Estimate het proces ook vertragen.
Sommige banken zullen geen verlenging geven voor hun goedkeuringsbrieven voor korte verkoop.
Tip: vraag uw geldschieter van tevoren als het bedrijf een sluiting van 30 dagen kan garanderen. Bovendien, als u hoort dat de goedkeuringsbrief komt, start u uw lening vroeg.
Potentiële reparaties die zelden door een verbod worden betaald
Veel kredietverstrekkers hebben leenvoorwaarden. FHA-reparatierichtlijnen kunnen heel wat reparaties vereisen, zoals het bevestigen van chipping paint uit een huis van vóór 1978 of het installeren van leuningen. Een VA-lening zal ongetwijfeld vragen om een plagenrapport en een duidelijk certificaat voor het voltooien van plagen. Zelfs als uw lening conventioneel is, kan de taxateur een defect dak constateren en om een vervanging vragen voordat hij instemt met de financiering van die korte verkoop. Banken zullen zelden voor reparaties betalen. Short sales wordt verkocht in "as is" -voorwaarde. Bovendien zal de bank de verkoper niet laten betalen voor reparaties, want als de verkoper extra geld heeft, zal de bank doorgaans die fondsen willen hebben.
Tip: vraag uw agent om het huis vooraf te inspecteren en potentiële problemen van tevoren te bespreken.
De sluitingskosten worden mogelijk niet gedekt
Vaak vragen kopers een verkoper om hun sluitingskosten te betalen . Als de koper niet genoeg geld heeft om de sluitingskosten te betalen en de bank weigert de concessie toe te staan, kan de koper die korte verkoop mogelijk niet kopen .
Soms zullen Wells Fargo FHA short-sale banken het bedrag verlagen dat doorgaans door andere banken wordt betaald, omdat Wells Fargo zegt dat haar richtlijnen voor FHA in sommige omstandigheden een volledig krediet van 3% verbieden. Ik heb ook geconstateerd dat sommige short-sale banken automatisch een kopersafsluiting afwijzen als de koper meer dan 3,5% afstaat.
Tip: vraag de listingagent of de bank een concessie aan het sluiten van kosten zal betalen wanneer u de aanbieding schrijft of meer aanbiedt dan de catalogusprijs die moet worden gecompenseerd.
Omgaan met twee geldverstrekkers en goedkeuring krijgen
Als er 2 leningen op een korte verkoop zijn , hebt u de toestemming van beide kredietverstrekkers nodig om te sluiten. U neemt een risico als u verder gaat met een beoordeling en / of thuisinspectie voordat u de goedkeuring van beide geldschieters hebt ontvangen. De ene geldschieter kan het ermee eens zijn terwijl de andere de korte verkoop of het object van de verkoperbijdrage op de HUD zou kunnen afwijzen.
Tip: vraag om een voorlopig titelrapport of een titelverplichting om te bepalen hoeveel leningen door de accommodatie zijn gegarandeerd. Er kan sprake zijn van een afgeloste lening die nooit opnieuw is aangegaan.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.