De ins en outs van het kopen van een huis van de bank
Een lezer vraagt: zijn wij kandidaten om een huis bij de bank te kopen? Mijn vrouw en ik zijn de eerste huizenkopers . In onze stad zien we veel huizen te koop die eigendom zijn van een bank. We spraken met een agent in een open huis die ons vertelde dat het net zo gemakkelijk is om een huis van een bank als een gewoon huis te kopen. Maar onze vrienden zeggen nee, het kopen van een huis van een bank kan een nachtmerrie zijn. Liegt de agent tegen ons? Welke is gemakkelijker te kopen? Moeten we een huis van een bank of een gewoon huis kopen?
Antwoord: Sommige makelaars die onroerend goed in eigendom hebben , of REO in het kort, zijn waarschijnlijk van mening dat het kopen van een huis in een bank net zo eenvoudig is als een gewoon huis. Dat komt omdat, voor veel van hen, huizen in eigendom van banken de enige huizen zijn die ze verkopen. Over het algemeen verkoop ik liever een gewoon huis op elke dag van de week, en ik zal je vertellen waarom.
Eigen woningen en de markt
Het maakt een verschil of het aantal woningen op de markt meestal verhinderingen zijn. Als een gewone verkoper verkoopt op een markt die wordt gedomineerd door huizen in handen van een bank , moeten reguliere verkopers op prijs concurreren met verhinderingen , wat betekent dat de verkoper een woning moet prijzen in overeenstemming met de prijzen van huizen die eigendom zijn van een bank.
Sommige vermogensbeheerders , die werkzaam zijn in bankvastgoedafdelingen die verhinderingen afhandelen, dringen erop aan dat hun agenten hun inventaris net als elk ander huis op de markt brengen; sommigen geven de voorkeur aan de agenten om niet te onthullen dat de huizen faillissementen zijn.
Dat komt omdat executievehuizen een stigma hebben. In alle eerlijkheid tegenover de bank probeert de bank gewoon te concurreren op de open markt.
Woonhuizen en onthullingen van banken
Wanneer u een huis koopt, weten de eigenaren meestal dat ze informatie over de geschiedenis met u kunnen delen. U kunt erachter komen of de gootsteen ooit een back-up maakt, wanneer het dak voor het laatst is vervangen en of er defecten zijn die een huisinspectie misschien niet onthult.
Wanneer u een huis van een bank koopt, staat u er alleen voor. Je koopt een onbekende factor met heel weinig verhaal.
As-Is Conditie
Banken maken zelden reparaties aan huizen in hun portefeuilles. Ze betalen over het algemeen niet voor een plaaginspectie of geven kopers een dakcertificering of rioolinspectie . Als uw huisinspectie een groot probleem aan het licht brengt en u een reparatieverzoek indient, zal de bank dit waarschijnlijk negeren. Terwijl een gewone verkoper veel vaker een reparatieverzoek afhandelt en problemen voor u oplost.
Onderhandelen om een huis bij de bank te kopen
Sommige banken zullen zelfs niet naar een aanbieding kijken, tenzij de koper een hypotheekvoorbereidingsbrief indient van de door de bank gekozen geldschieter, wat betekent dat het in de eerste plaats nog langer kan duren om een aanbieding in te dienen. Vanwege het grote aantal vermeldingen dat asset-afdelingen verwerken, kan het soms tot twee weken of langer duren om een reactie te krijgen.
Wanneer de bank een aanbieding accepteert, genereert deze vaak een bankaddendum dat, voor alle praktische doeleinden, de door u ingediende aanbieding vervangt. Het addendum van de bank kan uit 10 pagina's of meer bestaan. Bijna elk belangrijk item dat de koper beschermt, is gewijzigd. Als u een huis van een bank koopt, is het een goed idee om uw advocaat het contract te laten beoordelen omdat de woordenstroom soms moeilijk te begrijpen is.
Banken brengen kosten in rekening voor sluitingsvertragingen
In Noord-Californië, waar ik werk, belanden we vaak met een Zuid-Californië escrow-bedrijf dat de transactie afhandelt. De afstand vertraagt het papierwerk. Als de kredietgever van de koper een paar dagen nodig heeft om het bestand van acceptatie vrij te geven , rekent de bank de koper bovendien vaak een vergoeding aan. Normale verkopers zijn over het algemeen meer vergevingsgezind en ontspannen over uitbreidingen.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.