Vraag: Wie is de verkoper in een korte verkoop?
Een lezer schrijft: "Ik heb zoveel papierwerk ondertekend toen ik mijn huis op de markt bracht als een korte verkoop waarvan ik me niet kan herinneren wat ik beloofde te doen of wat het papierwerk betekent. Mijn agent zegt dat de bank alle kosten betaalt. kosten van de verkoop, maar zo ziet het er niet naar uit, hij heeft me een aanbod gestuurd om te tekenen. "" De verkoper zegt: titel en borg betalen. "Is dat mij of is dat de bank? Wie betaalt de onroerendgoedbelasting? Wie is de verkoper in een korte verkoop? "
Antwoord: Laat ik eerst zeggen dat als je je afvraagt wie de verkoper is in een korte verkoop , je niet alleen bent. Zelfs verkopers die het antwoord op die vraag zouden moeten weten, doen dat niet. Zelfs agenten die het antwoord op die vraag zouden moeten weten, doen dat niet. Dat is een deel van de reden waarom uw agent u vertelt dat de bank alle kosten in een korte verkoop betaalt. Maar uw agent is niet helemaal correct en neemt misschien de gemakkelijkste weg naar buiten.
Het klinkt ook voor mij alsof je een vertrouwensprobleem hebt met je eigen agent. Wanneer een agent een listingovereenkomst met u ondertekent , creëert die agent een fiduciaire relatie met u. Dat betekent dat de agent in uw belang moet werken. Het is moeilijk voor een agent om die klus voor u te doen als de fiduciaire niet bestaat. U moet erop vertrouwen dat uw agent fiduciair is met die agent. Zonder vertrouwen heb je misschien de fiduciaire relatie verbroken.
Mijn suggestie is dat u uw agent vraagt om fiduciair uit te leggen aan u, en om u uit te leggen wie de verkoper is in een korte verkoop.
Dit zou geen moeilijke taak voor uw agent moeten zijn en in feite zal uw agent waarschijnlijk worden verwelkomd.
Wie betaalt de kosten in een korte verkoop
Een korte verkoop is echt niet anders dan enige andere transactie met betrekking tot de kosten. Uw afsluitingsverklaring en de kosten die in rekening worden gebracht, zijn vergelijkbaar met andere vastgoedtransacties.
Het werkt als volgt:
- Stel dat u uw huis verkoopt voor $ 100.000. Jij bent de verkoper.
- De koper levert u $ 100.000, hetzij door een combinatie van een aanbetaling en een lening, of misschien is het gewoon allemaal contant. Het maakt niet uit. Op het einde krijg je $ 100.000.
- Eerst betaalt u de commissie . Als dit 7% is, betaalt u $ 7.000 aan de bemiddelaar. De makelaar van de aanbieding betaalt vervolgens de agent van de aanbieding, de makelaar van de koper, en de makelaar van de koper betaalt de agent van de koper. Er kunnen zelfs subagenten zijn van agenten die uit de $ 7.000 worden betaald, maar feit is dat je nu $ 93.000 over hebt.
- Van de $ 93.000 heb je waarschijnlijk nog eens $ 3.000 aan kosten. Deze vergoedingen kunnen betrekking hebben op de titelkosten, escrow-kosten, registratierechten, delinquente eigendomsbelastingen, belastingprovisies, overdrachtskosten en andere kosten. Als al deze prijzen bijvoorbeeld $ 3.000 bedragen, heb je nu $ 90.000 over.
- De $ 90.000 is uw netto-opbrengst . Je kunt dat geld niet houden omdat je de bank bent verschuldigd. Je bent waarschijnlijk meer dan $ 90.000 aan de bank verschuldigd, maar als de bank je huis zou verkopen als huis van een bank , zou het maximum dat de bank waarschijnlijk zou krijgen de $ 100.000 zijn die je zojuist hebt aangeboden voor de korte verkoop.
Omdat de bank niet meer kan krijgen dan dat, omdat de $ 100.000 marktwaarde is, zal de bank je $ 90.000 accepteren. Het enige verschil tussen een korte verkoop en een reguliere transactie, zoals u kunt zien, is het feit dat u geen geld in uw zak steekt. Bij een reguliere transactie zou u de netto-opbrengst op zak hebben na het afbetalen van de bank, omdat u zou hebben wat equity wordt genoemd. In een korte verkoop heeft u geen eigen vermogen omdat u uw vermogen hebt verloren .
Dit betekent dat u de verkoper bent. De bank is niet de verkoper. De eigenaar is de verkoper en de eigenaar betaalt de kosten van de verkoop uit de opbrengst van de verkoop.
Is de bank echt de verkoper van een korte verkoop?
Sommige mensen beweren dat de bank echt de verkoper is van een korte verkoop omdat de bank veel meer geld verschuldigd is dan het huis verkoopt, maar dat is niet waar. Dat komt omdat de titel bij de verkoper blijft totdat de verkoper het huis aan een koper toevertrouwt. De verkoper is de eigenaar.
In werkelijkheid werkt het echter op deze manier. Stel, u bent $ 200.000 aan de bank verschuldigd, maar uw huis is slechts $ 100.000 waard. Als de bank $ 10.000 van de opbrengst gaat verliezen, omdat de netto-opbrengst van de verkoop slechts $ 90.000 is, dan is de bank erg geïnteresseerd in de kosten van de verkoop.
Hoewel de bank de kosten van de verkoop niet echt betaalt, gaat elke cent die de bank kan stoppen om de verkoper te betalen in de zak van de bank. Omdat de bank het geld krijgt dat overblijft. Dat is de reden waarom de bank geeft om hoeveel de verkoper betaalt bij het sluiten van de kosten .
Maar de verkoper is nog steeds de verkoper en de bank is nog steeds de bank.
De vraag is of de bank een bepaalde vergoeding of uitgaven in een korte verkoop niet zal autoriseren, wie betaalt deze dan? Als een vergoeding ongeautoriseerd is, betekent dit dat de bank niet toestaat dat deze wordt afgetrokken van de bruto-opbrengst. Maar de vergoeding moet nog worden betaald. In de meeste van mijn korte verkopen, vraag ik de koper om ongeautoriseerde kosten te betalen.
Gewoonlijk is de betaling van ongeautoriseerde vergoedingen bespreekbaar. In een HAFA-short sale mocht de verkoper echter niets extra betalen. HAFA-shortverkopen worden niet meer gebruikt. In Californië verbiedt SB 458 korte verkoopverkopers in Californië om alle vergoedingen helemaal uit eigen zak te betalen, zoals blijkt uit de California Civil Code 580e.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.