Hoe verhogingen van Foreclosures door een bank te kopen
Banken bezitten onroerend goed omdat de banken de huizen via afscherming hebben verworven. Woningen in de boeken van een bank worden REO 's genoemd, wat een afkorting is voor 'eigendom van onroerend goed'. Realiseer je dat wanneer banken eigendomsbewijzen ontvangen via verhindering, het vaak komt omdat niemand op het gerechtsgebouw kwam stappen om het minimumbedrag van de bestaande hypotheek (en) te bieden of de bank met opzet het minimumbod zo hoog dat niemand het zou aanraken.
Op het eerste gezicht klinkt het misschien niet alsof foreclosures winstgevend zijn, vooral als de bank haar voorraad op de open markt wil verkopen voor het bedrag dat de vorige hypotheekgever eens aan de bank had betaald. Hier zijn echter minstens twee redenen waarom een REO voordelig voor u kan zijn:
- Als er twee leningen aan het onroerend goed waren gegarandeerd (wat tegenwoordig gebruikelijk is), sluit de tweede geldverstrekker soms niet af. Als de tweede geldschieter de terugbetalingen aan de eerste geldverstrekker niet goedmaakt en zijn eigen afschermingsprocedure begint, wordt de tweede geldverstrekker in de afscherming tenietgedaan. Veel tweede hypotheken omvatten 20% of meer van de oorspronkelijke marktwaarde .
- De bank wil vaak niet in de inventaris zitten. Omdat het zijn minimumbod van een belegger of woningkoper niet ontving tijdens de executieverkoop bij het gerechtsgebouw, zou de bank die REO waarschijnlijk voor minder dan een prijs kunnen verkopen, gewoon om er vanaf te komen. Dit is afhankelijk van de interne boekhouding.
Het vinden van REO Listing Agents
Er zijn veel plaatsen online beschikbaar om foreclosures te vinden . U kunt ze echter ook in MLS vinden . Als u de agent van uw koper vraagt MLS te zoeken naar 'REO's', zult u waarschijnlijk merken dat een zeer klein handjevol makelaars zich specialiseert in het aanbieden van REO's die te koop zijn in uw buurt.
Hier zijn tips over REO-vermeldingsagenten:
- De meeste REO-lijstagents bevatten alleen REO's, geen ander type property.
- REO- noteringsagenten geven vaak kortingen aan de banken in ruil voor hun bedrijf, omdat deze agenten in volume handelen en soms krijgt de vermogensbeheerder een korting.
- REO-lijstmakelaars verdienen geld door ofwel veel REO's te verkopen of als een duale agent te opereren. Onder dubbel agentschap verdient de REO- listingagent zowel de listingcommissie als de commissie van de agent van de koper.
- Om kopersagenten aan te trekken, bieden veel banken een groter percentage van de provisie aan de agent van de koper terwijl de commissie van de listing agent wordt verdisconteerd.
- REO-listingagenten vertegenwoordigen over het algemeen de verkoper, niet de koper. Overweeg of u uw eigen vertegenwoordiging wilt, misschien wel.
- REO-lijstagenten zijn doorgaans topproducerende agents vanwege de hoeveelheid zaken die ze doen. Ze besteden meestal niet veel tijd aan het werken met kopers.
- Sommige REO-agenten hebben het zo druk dat ze assistenten inhuren voor veldoproepen. Velen geven hun privé-gsm-nummer niet uit, wat de communicatie bemoeilijkt.
Het inhuren van een agent van de koper
Tenzij u directe ervaring hebt met het onderhandelen met banken, kunt u een betere vertegenwoordiging krijgen door uw eigen agent van de koper in te huren .
Voordat u een agent selecteert, kiest u meerdere en interviewt u de makelaars om een goede match te vinden.
- De agent van de koper heeft een fiduciaire verantwoordelijkheid om uw belangen te beschermen.
- De agenten van de koper vertegenwoordigen de verkoper niet. Zelfs als de verkoper zijn commissie betaalt.
- De agenten van de koper worden meestal betaald door de verkoper. Dit betekent dat het u niet kost om een agent van een koper in te huren.
- De agenten van de koper kunnen u vragen om een makelaarsovereenkomst van een koper te ondertekenen , die de plichten van de agent aan u legt en specificeert wie de commissie betaalt .
- Overweeg om samen te werken met een agent van een koper die ervaring heeft met het werken met REO's.
Onderhandelen met REO's
Als de notering relatief nieuw is voor de markt, is het zeer goed mogelijk dat de bank niet veel zal afwijken van de vraagprijs . U krijgt meer onderhandelingsmacht als u aanbiedingen doet voor woningen die langer dan 30 dagen op de markt zijn.
Hier zijn meer tips:
- Banken onderhandelen over bulkkortingen met titels en escrow-bedrijven. Als u ervoor kiest om het titel- / escrow-bedrijf van de bank te gebruiken, controleert u welke kosten die bedrijven u in rekening brengen. Over het algemeen zullen vergoedingen die niet door de bank zijn betaald maar die door de koper zijn betaald, hoger zijn omdat titel en escrow vaak die kortingen vormen door kopers meer in rekening te brengen.
- Veel banken gaan af van het betalen van typische afsluitingskosten voor de koper. Sommige vergoedingen, zoals overdrachtsbelasting , provincie- en staatskosten, zijn voor rekening van de koper en niet van de bank. Banken betalen niet vaak voor plaagrampjes , reparaties of huisgarantieregelingen .
- Sommige banken ondertekenen geen tegenbod totdat alle voorwaarden mondeling mondeling zijn overeengekomen tussen de partijen.
- Verwacht van de bank dat zij een eigen koopcontract of een addendum bij uw standaard koopcontract tekent. Lees het grondig door en vraag een onroerend goed advocaat om advies als u het niet begrijpt. Je kunt wedden dat de advocaat van de bank dat contract heeft opgesteld, en dat is niet in jouw voordeel.
- Als de bank niet wil toegeven en u een afwijzing van een aanbieding ontvangt, wacht u nog eens 30 dagen en dient u vervolgens uw oorspronkelijke aanbieding opnieuw in, waarbij de originele datum is afgekruist en uw nieuwe datum is ingevoegd.
- U kunt 10 dagen wachten op een reactie op uw aanbod van de bank. Wees geduldig. Ik weet dat het gek klinkt dat sommige banken er lang over doen om te reageren, maar dat kunnen ze wel.
- De bank kan u vragen om een leningsaanvraag in te dienen, zodat deze u kan prekwalificeren; u bent echter niet verplicht om uw lening bij die bank te verkrijgen.
- Als u niet kunt sluiten op de vooraf bepaalde sluitingsdatum, kan de bank u een boete in rekening brengen voor elke dag waarop u die datum passeert. Zorg ervoor dat u een brief met goedkeuring van de lening hebt van uw eigen geldschieter voordat u een aanbieding indient, en verzeker uzelf ervan dat u de financiering van uw geldschieter zult ontvangen zonder onverwachte vertragingen op te lopen.
- U wordt waarschijnlijk gevraagd om het huis te kopen "zoals het is". Er zijn nadelen aan het kopen van verhinderingen . Maak uw aanbod onderworpen aan een inspectie van het huis . Sommige verkopers in standaardstripactiva van executiewoningen .
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.