Hoe aanbiedingen te schrijven om REO Foreclosures te kopen
Wanneer banken REO-foreclosures prijzen onder de vergelijkbare omzet, zijn meerdere aanbiedingen vaak het antwoord. Dit betekent dat je tegen de stijve concurrentie in kan gaan voor dat huis in eigendom van de bank .
Of niet. Zoek naar huizen met langere dagen op de markt als u wilt onderhandelen over lagere prijzen.
Het is niet ongebruikelijk dat sommige REO-faillissementen in Sacramento, waar ik verkoop, 15 of 20 aanbiedingen ontvangen. Soms zal de bank alles behalve een handvol aanbiedingen weggooien en vervolgens de geselecteerde kopers vragen om opnieuw in te dienen wat de 'Hoogste en Beste' aanbieding wordt genoemd. Soms accepteert de bank eenvoudigweg de beste aanbieding bij aanvang.
Als je je afvraagt hoe je je REO-aanbieding boven alles kunt laten schijnen en de winnende aanbieding kunt zijn, volgen hier een paar tips om je te helpen de juiste prijs en voorwaarden te selecteren:
1) Krijg de Property History van die REO Marktafscherming
Vraag de agent van uw koper om de aankoopprijs van de bank te achterhalen op de akte van de trustee of de akte van sheriff. Over het algemeen wordt dit genoteerd op het document zelf, dat u kunt krijgen van de belastingrollen of een titelbedrijf. Vergelijk die prijs met de prijs die de bank vraagt. Soms wil de bank verhindering en zal een biedprijs zo hoog instellen dat geen beleggers het huis op een veiling zullen kopen.
Kijk naar het aantal leningen dat ooit aan het onroerend goed was verstrekt. Ergens tussen de oorspronkelijke hypotheekschuld (en) en de executieverkoopprijs is het bedrag dat de bank zal accepteren als de woning te laag geprijsd is.
2) Bepaal vergelijkbare omzet voor de REO-marktafscherming
In veel gevallen heeft de catalogusprijs weinig invloed op de waarde van het huis.
De marktwaarde draagt het meeste gewicht. Als u tegen concurrerende aanbiedingen oploopt, bieden andere kopers meer dan alleen catalogusprijzen.
- Kijk naar de laatste drie maanden van vergelijkbare verkopen , een mini- CMA, voor die buurt om te bepalen hoeveel deze REO-afscherming waard is. Probeer alleen die huizen te gebruiken die het best overeenkomen met de REO met betrekking tot vierkante meters, aantal slaapkamers, baden, voorzieningen en omstandigheden.
- Kijk naar de openstaande verkopen . Vraag uw agent om de agenten van de aanbieding die in afwachting zijn van de verkoop, te bellen om te proberen de geaccepteerde aanbiedingsprijs te achterhalen. Sommige agenten op de lijst delen die informatie en andere niet.
- Kijk naar de actieve aanbiedingen. Dit zijn waarschijnlijk de vermeldingen die andere kopers zullen gebruiken om een prijs te formuleren, omdat dit de enige huizen zijn die kopers daadwerkelijk bezoeken.
3) Analyseer REO Solds van Listing Agent
De meeste REO-agenten werken voor een of twee banken. Sommige listing-agents zijn exclusieve listing-agents voor REO's en ze vermelden geen ander type property. Omdat REO-agenten in volume handelen, passen ze meestal dezelfde prijsprincipes toe op al hun REO-vermeldingen .
- Vraag de agent van uw koper om de listingagent op te zoeken in MLS .
- Voer een zoekopdracht uit met de naam van die vermeldingsagent om de laatste drie tot zes maanden van de vermeldingen van die agent te vinden.
- Trek de geschiedenis van die vermeldingen bij elkaar om de prijs van de catalogusprijs tot de verkoopprijs te bepalen. Als de meeste van deze vermeldingen worden verkocht voor bijvoorbeeld 5% ten opzichte van de catalogusprijs, moet u mogelijk 6% bieden boven de catalogusprijs en omgekeerd.
4) Vraag over het aantal aanbiedingen ontvangen voor die REO Marktafscherming
Als er geen aanbiedingen op het REO-huis zijn, kunt u waarschijnlijk een lagere catalogusprijs aanbieden en uw aanbieding geaccepteerd krijgen. Als er echter meer dan twee aanbiedingen zijn, moet u waarschijnlijk boven de vraagprijs bieden.
Als er 20 aanbiedingen zijn, houd er dan rekening mee dat sommige van deze aanbiedingen allemaal contant kunnen zijn. Banken houden van alle contante aanbiedingen. Als u financiering ontvangt, moet u mogelijk de prijs van uw aanbod verhogen om in aanmerking te nemen.
5) Doe een akkoordverklaring over
Het spreekt voor zich dat u geen voorletter wilt. U wilt een goedkeurende brief .
Neem vooraf toestemming van uw keuze van geldschieter.
Bovendien wordt u vooraf goedgekeurd door de geldschieter die eigenaar is van het onroerend goed. Verwacht niet om deze geldschieter te gebruiken voor uw lening, maar verzend de prepproval brief van deze geldschieter, samen met de brief van uw eigen geldschieter. Banken vertrouwen de voorfinanciering van andere geldschieters niet altijd, maar zijn geneigd om hun eigen afdelingen te vertrouwen. Als je een REO koopt van Wells Fargo, krijg je misschien een voorsprong als je goedkeuring vooraf van Wells Fargo komt, is alles wat ik zeg.
6) Vraag de REO-bank niet om te betalen voor reparaties / inspecties
Soms betalen banken voor reparaties, maar zullen dit doorgaans niet in de offertefase doen. Als er tijdens een huisinspectie problemen zijn geconstateerd, moet u opnieuw onderhandelen nadat uw aanbod is geaccepteerd. Ik heb in het verleden kortingen kunnen afhandelen voor grote ticketitems, zoals een niet-werkende HVAC. Maar dingen die je met je eigen ogen en kleinere items kunt zien, zijn voor jou om mee om te gaan vanwege de AS IS-clausule die inherent is aan de meeste REO-executieverkopen.
7) Verkort de inspectieperiode
Als andere kopers 17 dagen vragen, bijvoorbeeld om inspecties uit te voeren, en u vraagt om 10, kunt u als de serieuzere koper worden beschouwd. Een inspectie is sowieso alleen voor de stichting van de koper. Het is onwaarschijnlijk dat de bank reageert op eventuele reparatieaanvragen. Maak niet de fout om te denken dat je later high kunt worden en opnieuw kunt onderhandelen.
Besteed speciale aandacht aan vermoedelijke schimmel die kan voorkomen in verlaten huizen nadat ze voor een lange periode leeg hebben gestaan.
8) Aanbod om kosten te splitsen met de REO bank
Sommige banken betalen bijvoorbeeld geen overdrachtsprijzen. Als de koper aanbiedt om die kosten te verdelen, zal de bank zich meer bereid voelen om de aanbieding te accepteren. Hetzelfde voor escrow-kosten.
Veel banken onderhandelen kortingskosten voor een titelverzekering . Als de bank het beleid van de eigenaar betaalt, kan het ALTA-beleid wat meer kosten. Maar het is nog steeds een goed idee om de bank titel te laten kiezen als u wilt dat uw aanbod wordt geaccepteerd.
Overweeg de inschattingsgevolgen
Als u een prijslijst aanbiedt, houd er dan rekening mee dat de beoordeling die prijs moet onderbouwen. Als je merkt dat je te maken hebt met een lage beoordeling , heb je opties, dus wanhoop niet. Vergeet niet dat de bank dit probleem waarschijnlijk zal tegenkomen bij de volgende koper die financiering ontvangt.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.