Afsluiting wanneer de beoordeling Laag is
Maakt u zich zorgen over het ontvangen van een lage beoordeling of is uw beoordeling al afgerond voor een lagere waarde dan u had verwacht? Het spijt ons dat dit met je is gebeurd. In de markten van de verkoper drijven meerdere aanbiedingssituaties de aankoopprijs vaak hoger op dan vergelijkbare verkopen in het gebied; dat is de reden waarom in die gevallen veel verkopers bang zijn dat de beoordelingen laag zullen zijn. Op de markten van kopers , wanneer de prijzen zacht of dalend zijn, zijn verkopers ook bezorgd dat de beoordeling laag zal zijn.
Lage taxaties kunnen echter op elke markt plaatsvinden: warm, koud of neutraal .
Waarom gebeuren er lage beoordelingen?
De National Association of Realtors meldt in zijn maandelijkse REALTOR Confidence Index Survey voor verkopen tussen november 2016 en januari 2017, 22% van de respondenten kreeg te maken met beoordelingsproblemen. In NAR's Survey of Mortgage Originators rapporteerde 55% van de respondenten voor die periode problemen met de beoordeling.
Er zijn een aantal redenen waarom woningen niet inschatten op de verkoopprijs en waarderingen laag zijn. Hier zijn een paar:
- Kunstmatig opgeblazen prijzen als gevolg van meerdere aanbiedingen .
- Dalende marktwaarden als gevolg van minder kopers winkelen tussen een grotere inventaris van woningen.
- Fallout van een overvloed aan afscherming of short sales in de buurt, vooral wanneer er geen andere vergelijkbare verkopen bestaan.
- Onjuiste beoordeling door de underwriter .
- Te hoge prijzen door de verkoper.
- Onervaren taxateur die lokale invloeden op waarde niet begrijpt.
- Stijgende marktwaarden als gevolg van beperkte voorraad en weinig comps.
- Taxateur negeerde de in behandeling zijnde verkoopgegevens, die een hogere vergelijkbare omzet in gesloten vorm zouden kunnen weerspiegelen, of de taxateur selecteerde vergelijkbare verkopen uit de verkeerde buurten.
- De koper ontvangt geld terug van de verkoper, waardoor de geldschieter denkt dat de prijs is verhoogd.
Een factor die niet in het spel komt, is of de geldschieter de lening wil aangaan. Geldschieters willen geld lenen en kredietverstrekkers mogen niet opnieuw tekenen .
Oplossingen voor lage beoordelingen
Raak niet in paniek als de beoordeling laag is. Het is moeilijk om kalm te blijven als blijkt dat de in behandeling zijnde verkoop uit elkaar valt, maar beide partijen hebben opties:
- Koper kan het verschil in contanten verrekenen.
De kredietgever geeft alleen om de beoordeling, voor zover deze van invloed is op de loan-to-value-ratio . Een lage beoordeling betekent niet dat de geldschieter niet zal uitlenen. Het betekent dat de geldschieter een lening verstrekt op basis van de ratio die in het contract is afgesproken tegen de getaxeerde waarde. Soms staat de geldschieter van de koper de koper niet toe geld te geven voor het verschil en in dat geval de koper in plaats daarvan een deel van de sluitingskosten van de verkoper te laten betalen.
- De verkoper kan de prijs verlagen.
Als het huis te duur was of de waarde was opgeblazen, is dit vaak de beste oplossing. Het maakt de koper blij en de geldschieter is tevreden. Er is geen garantie dat als de koper wegloopt, de verkoper geen lage beoordeling van de geldschieter van de tweede koper ontvangt, om nog maar te zwijgen van de tijd en moeite die het kost om het pand opnieuw te verkopen. Soms is een vogel in de hand het beste.
- De verkoper kan aanbieden om een tweede hypotheek voor het verschil te dragen.
Als de koper echt het huis wil, maar het verschil niet in contanten kan verzinnen, is het doen van betalingen of een forfaitaire betaling op een later tijdstip aan de verkoper een optie. Nadat de escrow is gesloten, behouden verkopers vaak het recht om de tweede hypotheek af te waarderen en deze voor minder dan nominale waarde aan een belegger te verkopen.
- Bestel een tweede beoordeling.
Ten eerste, als je lening een FHA-lening is, vraag je de kredietgever om een lijst met goedgekeurde taxateurs. Ofwel de verkoper of de koper kan betalen voor de tweede beoordeling. Soms komt de tweede beoordeling hoger dan de eerste, vooral als de eerste beoordelaar onervaren was of fouten maakte.
Als uw lening een conventionele lening is , valt deze onder de regels van de gedragscode woningwaardering (HVCC). Barb Torres, een geaccrediteerde senior-taxateur, zegt: "Zodra de partijen een taxateur vinden die niet bekend is met de lokale markt, hebben ze het volste recht om contact op te nemen met de geldschieter (bij voorkeur schriftelijk) om een lokale taxateur aan te vragen ."
- Geef een lijst met vergelijkbare verkopen .
Vraag de betrokken agenten om een lijst met recente vergelijkbare verkopen samen te stellen die de overeengekomen verkoopprijs rechtvaardigen. Dien deze lijst in bij de underwriter en vraag om een beoordeling van de beoordeling. Probeer comps dichter bij de onderwerpeigenschap te gebruiken dan de comps gebruikt door de taxateur.
- Vraag de agenten ook om de agenten van de openstaande verkopen te bellen om te proberen de werkelijke verkoopprijs van die panden te achterhalen. Het vermelden van agenten hoeft de verkoopprijs niet bekend te maken, maar velen helpen u graag omdat ze zich in dezelfde situatie bevinden. U kunt altijd vragen of de agent van mening is dat uw prijs zal taxeren als de agent weigert de openstaande prijs bekend te maken.
Compromis over de waarde. Soms zullen verkopers een klein beetje terugvallen op de koper die het volledige verschil betaalt en ergens tussen een volledige contante bijdrage en een volledige verlaging van de prijs genoegen nemen. Met betrekking tot een verschil van zeg, $ 10.000, zou een verkoper ermee kunnen instemmen om $ 5.000 in contanten te accepteren en de prijs te verlagen met $ 5.000.
- Vraag de verkoper om te betalen voor een onafhankelijke beoordeling. Als de koper bijvoorbeeld 20% zou verlagen, zou de koper kunnen overstappen naar een 10% -kredietprogramma en die nieuw vrijgemaakte contanten gebruiken om een hogere contante betaling aan de verkoper te onderhandelen.
- Annuleer de transactie.
Veel koopcontracten bevatten een leningvoorwaarde . Als de beoordeling laag is, komt de koper niet in aanmerking om de woning te kopen tegen de overeengekomen voorwaarden in het contract. Een correct geschreven lening-eventualiteit geeft de koper de mogelijkheid om het contract te annuleren en eist van de verkoper dat hij de aanbetaling van het geld van de koper doet .
Evenzo kan de verkoper voor meer verkopen door het huis terug op de markt te brengen en op zoek te gaan naar een nieuwe koper. Zolang de lage beoordeling niet FHA was, zou de nieuwe beoordeling heel verschillend kunnen zijn. FHA-taxaties krijgen een zaaknummer toegewezen, dus als de eerste koper FHA was en de tweede koper FHA, zou dezelfde beoordeling worden gebruikt.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.