De reden voor de uitdagingen houdt verband met het type leenvoorwaar den dat het meest voorkomt.
In onroerend goed in Californië bijvoorbeeld, kan een huiskoper, net als veel andere plaatsen in het land, verschillende soorten voorwaardelijke leningen bekijken en een of meer van deze onvoorziene gebeurtenissen opnemen in de aankoopaanbieding .
Alleen huizenkopers die financiering verkrijgen, hebben de neiging om het koopcontract afhankelijk te maken van het verkrijgen van een lening. Cashkopers vragen geen leningvoorwaarde omdat er geen lening is. Het contract kan afhankelijk zijn van de koper die een:
- FHA-lening , die zijn eigen reeks vereisten heeft, of
- een VA-lening , die wordt gegarandeerd door de Veteran's Administration, of
- een conventionele lening , die meestal op de secundaire markt wordt verkocht, of
- lening van een kredietunie waarbij de leningnemer lid is, of
- particuliere financiering, die ook wel een lening met een moeilijk geld wordt genoemd
Afhankelijk van het type lening, kan de geldschieter bepaalde onroerend goed voorwaarden of reparaties nodig hebben om de lening te maken. Als de verkopers en kopers het niet eens kunnen worden over de reparaties of voorwaarden van de kredietverstrekker, ontvangt de koper de lening niet en kan de transactie uit elkaar vallen.
Over het algemeen heeft de koper een bepaalde periode in het koopcontract om de financiering te verkrijgen. In sommige gevallen kan het contract de koper een keuze geven om te kiezen tussen een bepaald aantal dagen voordat de noodvoorziening van de lening moet worden verwijderd of voldaan, of om de lening onvoorwaardelijk te houden, als alle partijen ermee instemmen, tot sluiting.
Het is waar het probleem begint. De meeste verkopers verwachten dat een koper financiering nodig heeft. Verkopers zijn meestal enigszins redelijk en zullen een bepaalde periode toestaan om door te geven aan de koper om de financiering te verkrijgen en de lening te verwijderen, maar niet elke verkoper zal tot de sluitingsdag willen wachten om te weten te komen of de koper inderdaad in staat is om escrow te sluiten. Het is niet helemaal eerlijk voor een verkoper dat een koper om een sluitingsperiode van 30 dagen vraagt zonder een duidelijke toezegging om te sluiten. Aan de andere kant kan het verwijderen van een leningsvoorwaarde voorafgaand aan het sluiten een koper erg nerveus maken.
Een koper kan zich afvragen wat er zou gebeuren als de geldschieter, om wat onvoorziene of vreemde reden, besloot de lening af te wijzen. Als de koper de leningconventie had verwijderd, zou de koper mogelijk genoodzaakt zijn en zou de geldstorting van de koper in gevaar kunnen komen. Weinig kopers zijn bereid om een gokje te wagen bij het verliezen van de aanbetaling.
Uiteraard ontvangen en presenteren kopers een pre-autorisatiebrief voorafgaand aan het doen van een aanbod. Het is de voorafgaande goedkeuringsbrief waarop de verkoper vertrouwt als bewijs van de kredietwaardigheid van de koper en het vermogen om in aanmerking te komen voor een lening. Maar nadat het bestand is verpakt voor acceptatie, kunnen er andere problemen optreden.
Onbekende uitspraken kunnen voorkomen in de openbare registers, een koper kan een blip hebben op het kredietrapport dat door de weg is gegaan, een ex met een vorige korte verkoop kan de kwalificatie schaden, een koper kan zijn baan verliezen, een koper kan worden ingezet net onder de vereiste periode van 2 jaar of ontvangen onbetaalde lonen op loonstrookjes. Er zijn een aantal dingen die fout kunnen gaan Laten we niet over het hoofd zien dat het tweede type lening de beoordeling is. De beoordelingsconventie is vaak gescheiden van de leningvoorwaarde. De beoordelingsconventie betekent dat de woning moet worden gewaardeerd tegen de aanschafprijs. Als de beoordeling lager is dan de aankoopprijs, kan de koper annuleren op voorwaarde dat de koper een beoordelingsconventie heeft in het koopcontract. Als de verkoper akkoord gaat om de prijs te verlagen om aan de beoordeling te voldoen, wordt de koper geacht de beoordelingsconventie te verwijderen.
Maar wat gebeurt er als bij het sluiten van de verzekeraar op het elfde uur beslist om een tweede taxatie te bestellen en die second opinion van waarde een lage waardering blijkt te zijn? Als de koper de beoordelingsconventie heeft vrijgegeven, is er geen beoordelingsconventie meer over. Als de lening echter nog niet is vrijgegeven, kan het koopcontract afhankelijk blijven van het vermogen van de koper om de lening te krijgen.
Dit zijn zaken die u moet bespreken met uw makelaar voordat u een aanbod doet om een woning te kopen. Sommige kopers vinden het comfortabel om een lening te verwijderen wanneer een geldschieter de koper verzekert dat het bestand klaar is voor financiering. Echter, als de geldschieter zich zorgen maakt, is het misschien niet een goed idee om de lening onvoorzien te verwijderen. Lening onvoorziene gebeurtenissen spreken ook met een verkoper. Het nadeel is dat uw aanbod uit meerdere aanbiedingen bestaat en dat de andere kopers bereid zijn om een leningvoorraad te verwijderen of de periode in te korten, en u erop staat om de lening onvoorwaardelijk tot aan de afsluiting intact te houden, uw aanbod wordt mogelijk niet geaccepteerd. De verkoper denkt misschien dat je een probleem hebt dat problemen kan veroorzaken bij het sluiten.
In moeilijke situaties zoals deze, vragen sommige huizenkopers de kredietgever om het bestand goed te keuren door middel van acceptatie voordat ze ooit een aanbod doen om een huis te kopen. Acceptatie van acceptatie verwijdert de angst voor onzekerheid en versterkt het aanbod.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.