Een huis kopen met financiering van de eigenaar
Als u de verkoper rechtstreeks vraagt, zegt de verkoper waarschijnlijk nee. Verkopers verwerpen vaak de suggestie van financiering door eigenaars, omdat niemand de voordelen of voorgestelde financiering van eigenaars heeft uitgelegd als een manier om het huis te verkopen.
De meeste verkopers verkopen niet elke dag een huis. Hun kennis is beperkt tot conventionele praktijken waarbij de koper naar de bank gaat om een hypotheek te krijgen .
Voor een verkoper wiens woning niet wordt verkocht of wanneer de traditionele richtlijnen voor kredietverstrekkers worden aangescherpt, wordt de financiering van de eigenaar plotseling erg populair. Eigenaar financiering is zeker een haalbare optie voor sommigen in de markten van de koper . Niet zozeer op de markten van de verkoper.
Wat is eigenaar financiering?
Wanneer een deel of het geheel van de aankoopprijs, verminderd met de aanbetaling van de koper, wordt gedragen door (gefinancierd door) de verkoper, biedt de verkoper financiering aan de eigenaar. Het maakt niet uit of het pand een bestaande lening heeft, behalve in de mate dat de bestaande geldschieter de lening bij verkoop versnelt als gevolg van een vervreemingsclausule . In plaats van naar de bank te gaan, geeft de koper een financieringsinstrument aan de verkoper als bewijs van de lening en betaalt hij aan de verkoper.
Als het eigendom vrij en duidelijk is, wat betekent dat de verkoper een duidelijke titel heeft zonder enige leningen, kan de verkoper ermee instemmen alle financiering te dragen.
In dat geval komen de koper en de verkoper een rentevoet, een maandelijks betalingsbedrag en de looptijd van de lening overeen, en betaalt de koper de verkoper voor het verkoopvermogen op afbetalingbasis.
Het beveiligingsinstrument wordt doorgaans vastgelegd in de openbare registers, die beide partijen beschermen. Houd in gedachten dat sommige staatswetten ballonbetalingen verbieden.
Sommige federale overheidswetgeving kan ook de financiering van eigenaars regelen. U kunt juridisch advies inwinnen om ervoor te zorgen dat u de wet naleeft.
Soorten financiering van de eigenaar
De meeste aankoopgeldtransacties zijn bespreekbaar. Verkopers en kopers zijn vrij om te onderhandelen over de voorwaarden van de financiering van de eigenaar, afhankelijk van woekerwetten en andere staatsspecifieke voorschriften. Nogmaals, misschien wilt u juridisch advies inwinnen.
Hoewel er geen standaard aanbetaling vereist is, willen veel verkopers een voldoende aanbetaling om hun eigen vermogen te beschermen. Vooruitbetalingen kunnen variëren van heel weinig tot 30 procent lager of hoger. Verkopers voelen dat hun vermogen wordt beschermd door de aanbetaling van de koper, omdat kopers minder snel in afscherming zullen belanden als ze vooraf veel geld hebben geïnvesteerd.
Sommige variaties van financiering van de eigenaar omvatten:
- Landcontracten.
Grondcontracten geven geen legale titel aan de koper maar geven de koper een billijke titel. De koper betaalt betalingen aan de verkoper voor een bepaalde periode. Bij definitieve betaling of een herfinanciering ontvangt de koper de akte.
- Promessen en hypotheken.
Verkopers kunnen de hypotheek voor het volledige saldo van de koopprijs (minus de aanbetaling) dragen, eventueel inclusief een onderliggende lening. Dit soort financiering wordt een "all-inclusive hypotheek" of "all-inclusive trustakte" (AITD) genoemd. De verkoper ontvangt een rente-overschrijving op de onderliggende lening.
Een verkoper kan ook een juniorhypotheek bezitten, in welk geval de koper de titel onder voorbehoud van de bestaande lening zou aannemen of een nieuwe eerste hypotheek zou krijgen. De koper ontvangt een akte en geeft de verkoper een tweede hypotheek voor het saldo van de koopprijs, verminderd met de aanbetaling en het eerste hypotheekbedrag.
- Leas Purchase-overeenkomsten.
Verkoop op een lease-koopovereenkomst betekent dat de verkoper de koper een billijke titel geeft en de woning aan de koper verpacht. Bij het nakomen van de lease-koopovereenkomst krijgt de koper de titel en krijgt hij meestal een lening om de verkoper te betalen, na het ontvangen van krediet voor alle of een deel van de huurbetalingen in de richting van de aankoopprijs.
Eigenaar Financieringsvoordelen voor thuiskopers
- Weinig of geen kwalificatie.
Zelfs als de verkoper een kredietrapport voor de koper eist, is de interpretatie van de verkoper van koperskwalificaties doorgaans minder streng en flexibeler dan die door conventionele geldschieters worden opgelegd.
- Op maat gemaakte financiering.
In tegenstelling tot conventionele leningen , kunnen verkopers en kopers kiezen uit een verscheidenheid aan betalingsopties, zoals alleen rente, afschrijvingen met vaste rente , minder dan rente of een betaling per ballon . Betalingen kunnen mixen en matchen. Rentetarieven kunnen periodiek worden aangepast of gedurende de looptijd van de lening éénmalig blijven.
- Vooruitbetalingsflexibiliteit.
Vooruitbetalingen zijn bespreekbaar. Als een verkoper een grotere aanbetaling wil dan de koper heeft, laten verkopers de koper soms een periodieke afkoopsom betalen voor een aanbetaling.
- Lagere sluitingskosten .
Zonder een institutionele kredietverstrekker zijn er geen leningen of kortingspunten om te betalen. Geen opstartkosten , verwerkingskosten, administratiekosten of een van de andere diverse toeslagen die geldschieters routinematig in rekening brengen, hetgeen automatisch geld bespaart op de sluitingskosten van kopers .
- Sneller bezit.
Omdat kopers en verkopers niet wachten op een leningverstrekker om de financiering te verwerken, kunnen kopers sneller sluiten en eerder kopersbezit krijgen dan bij een conventionele leningstransactie.
Eigenaar Financieringsvoordelen voor thuisverkopers
- Hogere verkoopprijs.
Omdat de verkoper eigenaarfinanciering aanbiedt, kan de verkoper in staat zijn om de volledige catalogusprijs of hoger te bevelen.
- Belastingverbrekingen .
De verkoper kan minder belastingen betalen op een verkoop op afbetaling , waarbij alleen de inkomsten worden gerapporteerd die in elk kalenderjaar zijn ontvangen.
- Maandinkomen.
Betalingen van een koper verhogen de maandelijkse cashflow van de verkoper, resulterend in besteedbaar inkomen.
- Hogere rentevoet.
Eigenaarsfinanciering kan een hogere rentevoet vertegenwoordigen dan een verkoper zou kunnen ontvangen op een geldmarktrekening of andere soorten met een laag risico van beleggingen.
- Kortere aanbiedingsperiode.
Eigenaarsfinanciering trekt verschillende kopers aan. Als een woning niet volgens conventionele methoden verkoopt, is het aanbieden van financiering door de eigenaar een manier om op te vallen in de zee van inventaris en een moeilijk te verkopen woning te verhuizen die anders misschien niet zou verkopen.
Tot slot, voordat u een transactie sluit met financiering door de eigenaar, raadpleegt u een vastgoedadvocaat en bekomt u juridisch advies. Vertrouw niet op uw makelaar voor informatie, tenzij uw agent een praktiserende vastgoedadvocaat is.