Wanneer kan een huizenbaas verhuizen?
De bezettingsdatum van de koper bij afsluiting
Houd in gedachten dat sluiting niet altijd een aantekening van de daad betekent, omdat in sommige delen van het land de graafschappen weken achterlopen bij het vastleggen van akten. In die situaties gebeurt er een sluiting wanneer het geld van eigenaar verandert, de akte wordt getekend en aan alle voorwaarden van het contract is voldaan. Waar ik in Sacramento werk, krijgen kopers pas de sleutels als het titelfirma heeft bevestigd dat de akte is geregistreerd en de bevestiging heeft doorgegeven.
Gebruikelijke data over kopersbezittingen
Plaatselijk gebruik bepaalt hoe de koper vraagt om bezit, maar bezit is meestal een kwestie die wordt overeengekomen bij de acceptatie van een koopcontract . Het is niet ongebruikelijk dat een koper sleutels ontvangt op de dag dat de transactie wordt afgesloten. In sommige delen van het land geven kopers de verkopers een dag of twee na sluiting om te verhuizen. Soms verhuren verkopers terug van kopers. Waar je ook mee akkoord gaat, zorg dat het schriftelijk is.
Hoe marktvoorwaarden van invloed kunnen zijn op de bezettingsdatums van kopers
- Op verkopersmarkten geven kopers verkopers vaak meerdere dagen om zonder koper over te stappen. Dit is om voordeel te halen als de verkoper meerdere aanbiedingen ontvangt.
- Op kopersmarkten zullen kopers er over het algemeen op aandringen om bij sluiting te sluiten en is bekend dat ze weigeren te sluiten als het onroerend goed niet vacant wordt bij sluiting.
- In neutrale markten is het bezit meestal na sluitingstijd.
Vroeger koperbezit
Als algemene regel geldt dat het afkeuren van kopers wordt afgeraden omdat er op het laatste moment te veel dingen fout kunnen gaan. Uitzetting is niet altijd gemakkelijk en niet goedkoop. Om die reden adviseren professionals dat verkopers en kopers bepaalde soorten huurovereenkomsten uitvoeren.
Verkoper Rent-backs Bezit behouden
Kopers willen dat verkopers een bedrag betalen dat gelijk is aan hun hypotheekbetaling , plus verzekering en belastingen. Dat bedrag is vaak veel meer dan de oorspronkelijke hypotheekbetaling van de verkoper. Welk bedrag ook wordt overeengekomen, schrijf het op en voer een huurovereenkomst uit om alle partijen te beschermen. Het bedrag is bespreekbaar en er is geen echte reden dat het gebaseerd moet zijn op de PITI van de koper. Er bestaat een argument dat het huurbedrag gebaseerd moet zijn op gemiddelde huurbedragen voor het gebied.
Bezit vertragingen als gevolg van lening financieringsvoorwaarden
Zelfs de best-gelegde plannen lopen af en toe het onderspit. Uw contract kan precies aangeven wanneer bezetting is toegestaan, maar de transactie sluit mogelijk niet op tijd. Veel voorkomende redenen zijn de lening. Tegen de tijd dat de leningsdocumenten worden ondertekend en de kredietverstrekker deze beoordeelt, kan de verzekeraar vragen om voorafgaand aan de financiering aan een leningsvoorwaarde te voldoen.
De voldoening van die voorwaarde kan de lening gemakkelijk uitstellen.
Een recente verkoper uit Carmichael, CA, vond dat ze geen verhuizers kon vinden om op vakantie te werken, de dag dat ze haar huis van 40 jaar zou verlaten. De kopers weigerden de verkoper een extra dag te geven om te verhuizen en beweerden dat de verkoper al ver van haar verhuisdag regelingen had moeten treffen. Met tegenzin en met extra kosten heeft de verkoper haar verhuisdag gewijzigd om aan de eisen van de kopers te voldoen.
Op het laatste moment vroeg de kredietverstrekker om een lening en weigerde de lening te financieren totdat aan de voorwaarde was voldaan. Het voldoen aan de voorwaarde vertraagde het sluiten door 2 dagen, maar de kopers wilden de sleutels van het huis op de dag dat het oorspronkelijk was gepland om te sluiten. Ze wilden niet fysiek intrekken. Ze wilden het tapijt wassen.
Als u de verkoper was die was verhuisd en het huis vacant had achtergelaten, zou u onder deze voorwaarden de sleutels aan deze kopers hebben gegeven?
Wanneer de verkoper op de hoogte wordt gebracht dat de sleutels niet aan een koper moeten worden overhandigd totdat een transactie wordt afgesloten, wordt besloten om de sleutels achter te houden. Ze was binnen haar rechten. Waarom een probleem riskeren?
Tip: in plaats van bezittingen op een bepaalde datum op te geven, is het slimmer om contracten te schrijven die bezittingen geven bij "sluiten" of X dagen ervoor of X dagen erna, niet bij een specifieke datum.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.