Waiting to Close on Home
Wat betekent dat de geldschieter een belangrijke rol speelt die niet over het hoofd mag worden gezien.
Een koper en verkoper kunnen akkoord gaan met een eerdere sluitingsdatum in het aankoopcontract , maar als de geldgever niet kan optreden gedurende dat tijdvenster, maakt het niet echt uit welke datum is geselecteerd, omdat het niet sluit op de datum koper en verkoper specificeren. Het zal sluiten wanneer de geldschieter klaar is om te sluiten. Verder schat niet elke geldschieter opportunisme.
Het sluitingsproces van Escrow
Afhankelijk van waar je woont, kan elk aantal entiteiten het afsluitingsproces afhandelen. Laten we er een paar bespreken. De sluitingsagent kan een escrow-officier zijn , een dichterbij, het titelbedrijf of een vastgoedadvocaat .
Afsluitprocessen kunnen sterk variëren, zelfs binnen dezelfde staat. In Californië is het escrow-proces bijvoorbeeld anders in Noord-Californië versus Zuid-Californië. Het belangrijkste verschil tussen beide is dat de escrow-instructies worden getekend en ondertekend aan de voorkant (kort na acceptatie van het aanbod) in het zuiden van Cal en aan de achterkant (vlak voor sluiting) in het noorden van Cal.
Voordat enige escrow kan worden afgesloten, moet aan alle voorwaarden van het aankoopcontract worden voldaan; dan deponeert de verkoper de akte en stort de koper de gelden. Hier zijn voorbeelden van voorwaarden die in Californië worden vereist. Het sluitingsproces van uw staat kan variëren.
- Volledig uitgevoerde koopovereenkomst en addenda.
- Storting van de storting met echt geld .
- Huisinspectie of vrijstelling.
- Voldoen aan verplichtingen van de verkoper, zoals indiening van een ongediertebeoordelingsrapport en / of voltooiing, dakcertificering , huisgarantie , voorlopig eigendomsbeleid , ontvangstbevestiging van de begunstigde , reparaties, indien van toepassing, volgens de reparatieaanvraag .
- Voltooiing van koperinspecties, inclusief vrijgave van voorwaardelijke gebeurtenissen, indien geëist.
- Laatste inspectie door de koper of verklaring van afstand.
- Beoordeling van eigendom door de taxateur van de kredietgever.
- De goedkeuring van de leninggever en voldoening van de leningsvoorwaarden door de koper, zoals het deponeren van bewijs van een huiseigenaarverzekeringspolis .
- De ondertekende escrow-instructies van de verkoper en de koper.
- Door de verkoper ondertekende en notariële akte met titel.
- Door de koper ondertekende en notariële akte van trust en uitgevoerde promesse .
- Handtekeningen van de koper op alle leningdocumenten.
- Storting van kopersgelden van geldschieter.
- Storting van het saldo van de aanbetaling van de koper en de sluitingskosten van de koper.
Hoe lang duurt het voordat je huis sluit?
Kopers die de pre-kwalificatie van de lening voorafgaand aan de lening hebben ontvangen, kunnen vaak sneller sluiten. Het proces van goedkeuring vooraf omvat de verificatie van bepaalde items vooraf, voordat het koopcontract wordt ondertekend, waardoor de lener een paar stappen dichter bij het sluiten komt.
Als een geldschieter het dienstverband, de bankrekeningen en het kredietrapport van de ontlener heeft gecontroleerd, kan de sluiting zo snel plaatsvinden als de verzekeraars het papierwerk kunnen verwerken en de beoordeling kunnen beoordelen, doorgaans binnen een week of twee. Als er echter een document ontbreekt in het bestand, zoals een voorlopig titelrapport of de verkoopconditie van een verkoper, kan het sluiten worden vertraagd.
De meeste federaal gerelateerde hypothecaire leningen kunnen binnen 30 dagen worden afgesloten. Speciale first-time home buyer- programma's, met name die met hulp bij de aanbetaling van de koper , kunnen 35 tot 45 dagen duren om te sluiten. Deze speciale leningen vereisen doorgaans goedkeuring van twee acceptatieprocessen.
Aan de andere kant kan het voldoen aan de TRID- richtlijnen soms het proces vertragen omdat de entiteiten die samenwerken geen bestaande relatie hebben.
Vertragingen thuis
De grootste problemen komen vaak voor nadat het bestand is ingediend bij de underwriter. Uitleenfunctionarissen zijn over het algemeen bekend met acceptatierichtlijnen; ze kunnen echter niet altijd de reactie van een verzekeraar voorspellen. Elke verzekeraar is uniek.
Voor kopers is het niet erger dan dat ze bovenop dozen zitten die elk waardevol bezit bevatten, wachtend op verhuizers en niet wetende of hun lening wordt goedgekeurd door een verzekeraar. De laatste dagen van sluiten kunnen heel spannend zijn.
Institutionele kredietverstrekkers lijken meer vertragingen te veroorzaken dan hypotheekmakelaars. Ik weet niet zeker of het komt omdat grote banken hun eigen procedures volgen of dat hun werknemers een klok slaan en niet echt om het bestand geven, zoals de tegenpartijen in opdracht, maar de meeste vertragingen in mijn escrow komen van grote banken.
Hier zijn veelvoorkomende problemen die het sluiten kunnen verhinderen of voorkomen, veel waarvan, het doet me pijn om te zeggen, hadden moeten worden geadresseerd voorafgaand aan het indienen bij een underwriter, maar soms wordt de bal verbroken:
- Lage beoordeling of de underwriter bestelt een beoordelingsgesprek dat niet overeenkomt met de eerste beoordeling.
- Extra schuld gevonden op het bijgewerkte kredietrapport van de koper.
- Fouten genoteerd in het kredietrapport van de koper.
- Nieuwe pandrechten of vonnissen ingediend tegen de koper of verkoper bij titelupdate.
- Wolken op titel.
- Burgerlijke statusverandering voor koper of verkoper.
- Vereiste bijgewerkte bankafschriften of financiële documenten.
- Verzekeringsinformatie ontbreekt.
- Verlopen lening of programmaverplichting.
- Aanzienlijke veranderingen in de vergoedingen in de schatting van de lening.
Als het koopcontract geen bepaling bevat die het sluiten afhankelijk stelt van de goedkeuring van de lening, kan de ernstigste geldstorting van de koper in gevaar komen als de lening niet wordt goedgekeurd en de transactie niet wordt afgesloten.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.