Klanten hebben me al zo vaak gevraagd naar de schattingen van de waarde op Zillow die ik me voorstel dat iedereen zich afvraagt of Zillow wel klopt met zijn Zestimate. Ik denk dat het eerste wat je moet begrijpen, is wat Zillow niet is. Zillow is niet in onroerend goed. Ik ken geen makelaars in onroerend goed die bij Zillow werken (nog niet in ieder geval). Het is geen openbare dienst zoals een bibliotheek. Zillow is een zakelijke website, opgericht om oogbollen te lokken die naar huizen willen kijken en op hun beurt reclame aan vastgoedprofessionals willen verkopen.
Zillow baseert vele conclusies op meningen gevormd door het observeren van gegevens verzameld uit verschillende bronnen. Iedereen heeft ergens een mening over. U kunt het ermee eens of oneens zijn. Adviezen zijn geen feiten. Als Zillow via zijn eigen speciale kristallen bol de vinger op de markt zou drukken, zou Zillow de ineenstorting van de huizenmarkt voorspeld hebben, en dat is niet gebeurd. Sterker nog, Zillow was net begonnen toen de markt begon af te brokkelen.
Het is zoals die analogie gegeven door Randolph Duke in de 1983 Eddie Murphy-film Trading Places , waarin het Duke-personage uitlegt dat ongeacht of de markt stijgt of de markt daalt, grondstoffenmakelaars (en ja, zelfs bedrijven als Zillow) zullen doorgaan geld verdienen.
Het Zestimate van Zillow begrijpen
Zillow heeft gegevens verkregen door alle informatie over huisvesting die het kon vinden, samen te voegen. Samenvoegen is een mooi woord voor het mixen en samenvoegen van gegevens uit verschillende bronnen in één bron.
Correct gedaan, samensmelten kan een monopolie creëren. Maar laten we niet voorop lopen. Er zijn veel gecomputeriseerde programma's die de waarde van een huis kunnen voorspellen. Zelfs makelaars in onroerend goed gebruiken gecomputeriseerde programma's, maar het verschil is dat makelaars in onroerend goed niet afhankelijk zijn van die programma's, zoals bijvoorbeeld kunstmatige intelligentie.
We zijn er nog niet helemaal.
In ieder geval niet voor nu, kan Zillow niet voorspellen hoe een koper zal voelen wanneer ze het huis betreedt. Zillow kan je niet vertellen of het interieur is bijgewerkt, of het vakmanschap superieur is, of de gebruikte materialen inferieur zijn, of dat een school om de hoek de waarde van thuisbacking naar het voetbalveld of een ander aantal factoren die vastgoedmakelaars en taxateurs gebruiken wanneer zij de buurt kennen en het huis persoonlijk hebben geïnspecteerd.
Hoe agenten komen tot een schatting van waarde
Ik spreek niet voor alle makelaars in onroerend goed, maar ik ben al meer dan 40 jaar actief en bezit een voldoende, zo niet bovengemiddeld competentieniveau. Wanneer ik een woning begin te beoordelen, is het eerste dat ik vanaf mijn computer doe, het bestuderen van het huis van een satelliet op Google. Ik merk op of het gaat om een drukke straat, de nabijheid van commercieel vastgoed of snelwegen, de grootte van andere huizen in de buurt, de vegetatie en landschapsarchitectuur, de oriëntatie op de zon en, als ik geluk heb, kan er een foto zijn van het exterieur plus een straatbeeld.
Ik run ook twee sets geautomatiseerde waardering. De ene is via Realist, een bedrijf dat eigendom is van CoreLogic en datacentergedeelte is van alle verkopen, inclusief niet-MLS, en houdt rekening met de omliggende verkoop van het huis, variërend met 25% of minder in configuratie en type, inclusief andere parameters die ik handmatig vastleg.
De andere geautomatiseerde waardering is ook gebaseerd op verkopen die rechtstreeks uit MLS worden gehaald en worden berekend op basis van vierkante meters , waaronder hoge, lage, gemiddelde en gemiddelde waarden van alle verkochte, in behandeling zijnde en actieve vermeldingen. Die twee waarden alleen zijn vaak heel verschillend van elkaar, maar samen gebruikt, kan ik komen tot een bereik van waarde, meestal niet meer dan een verschil van 5%. Maar dat is lang niet genoeg om waarde te creëren.
Gewapend met die informatie inspecteer ik vervolgens het huis en bekijk het door de ogen van een koper, hoe een taxateur het zal zien en waar we moeten worden gepositioneerd tegen de concurrentie om het verkeer naar het huis te rijden . Het is niet ongebruikelijk voor mij om een huis binnen te gaan met een voorbereide listingovereenkomst in de hand en uiteindelijk de prijs te veranderen nadat ik de woning heb bekeken. Automatisering vervangt niet de persoonlijke beoordeling.
The Zillow Zestimate of Value Accuracy
Zillow beweert nooit de hele tijd 100% accuraat te zijn of zelfs 80% accuraat, meestal op alle gebieden. Als alle huizen binnen een straal van zes blokken sterk op elkaar lijken, bijvoorbeeld een subdivisie voorsteden, vol huizen die rond hetzelfde jaar zijn gebouwd, ongeveer even groot en met identieke voorzieningen, zal een schatting van Zillow veel nauwkeuriger zijn, misschien binnen 10%, omdat er niet genoeg specifieke variaties zijn om het uit te gooien. Soms zal het helemaal niet zo dichtbij zijn.
Ik heb vier typische huizen getrokken die ik persoonlijk heb verkocht om te vergelijken met een Zestimate voor jou. Eén accommodatie bestaat uit twee huizen op een kavel in Midtown Sacramento, gelegen aan een drukke straat in de buurt van de spoorrails en dicht bij het geluid van de snelweg, tegenover een commercieel onroerend goed. Zillow schatte de waarde van dat huis op $ 380.733, maar het werd na bijna zes maanden op de markt verkocht met $ 349.000, met veel exposure. De schatting van Zillow was ongeveer 9% te hoog.
Het tweede huis was een aangepast waterfront in het gebied rond Sacramento. Zillow waardeerde dat huis op $ 983.097. Het verkocht op $ 1.085.000, wat 10% meer was dan de schatting van Zillow. Als de verkopers hadden gerekend op de schatting van Zillow, zouden ze meer dan $ 100.000 hebben verloren, en dat is geen kleine verandering.
Het derde huis was een gereconstrueerd huis in een exclusief gebied van Davis, Californië, in de buurt van de Universiteit van Davis. Zillow waardeerde dat huis op $ 1.230.563, maar het werd verkocht voor $ 1.495.000, en voor geld was er geen financiering bij betrokken. Dat Zestimate was meer dan 20% te laag.
Het vierde huis was een huis aan het meer in Elk Grove, Californië. Nogmaals, de schatting van Zillow was te laag, op $ 488.711, en het verkocht voor 16% meer, inclusief de beoordeling door een kredietverstrekker van een koper, op $ 565.500.
De Zestimate is ontwikkeld om bezoekers een scala aan waarde te bieden. Het is niet bedoeld om een taxatie van een taxatie of een vastgoedprofessional te vervangen. Ik neem altijd een kijkje in de Zillow-waarden voordat ik een verkoper bezoek, omdat ik weet dat de verkoper naar die waarden kijkt. Niet omdat er waarde voor mij is als professional in de schatting. Makelaars in onroerend goed gebruiken Zillow niet om een huis te prijzen.
Ik realiseer me wel dat sommige agenten hun klanten zullen vertellen om naar de prijs in Zillow te kijken om te rechtvaardigen wat een goede deal ze krijgen bij het kopen van een huis, op voorwaarde dat de Zestimate veel hoger is dan de werkelijke verkoopprijs. Het is een selectief gebruik met agenten. Wanneer de prijs in hun voordeel is, kunnen ze deze gebruiken. Zelfs banken weten niet beter, dus in een korte verkoopsituatie, bijvoorbeeld wanneer het aanbod meer is dan een schatter, kan een short sale-agent naar de Zestimate verwijzen voor de short-sale bank.
Toch biedt Zillow zoveel meer voor de consument dan het Zestimate-aspect. Ik geloof dat mensen zo op het Zestimate worden vastgeklampt dat ze de overvloedige schat aan informatie op die website over het hoofd zien die harde feiten, relevante gegevens, vergelijkbare verkopen en wijkdemografische gegevens bevat, die allemaal van onschatbare waarde kunnen zijn voor elke nieuwe koper of thuisverkoper. verkoper in een vastgoedtransactie.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.
Volledige openbaarmaking: Elizabeth Weintraub is ook een Premier Zillow-agent