Vraag: Zal de gedragscode voor huiswaardering van invloed zijn op de beoordeling van mijn huis?
Een lezer vraagt: "Ik ben helemaal in de war, ik heb gehoord dat een aantal nieuwe regels van kracht zijn voor beoordelingen, maar wat ik online vind, is dat een groep leningmedewerkers erover klagen." Wat geeft? Klinkt alsof onze beoordelingsprocedures het publiek beschermen. Ik breng mijn huis volgende week in de verkoop. Zal de gedragscode voor de waarde van huizen de beoordeling van mijn huis beïnvloeden? '
Antwoord: Je bent niet de enige in je verwarring over beoordelingen. Op het eerste gezicht klinkt de gedragscode voor huiswaardering, bekend als HVCC, als een goed idee. Het herziene beoordelingsproces is van invloed op veel huiseigenaren. Bovendien kan dit mogelijk resulteren in een lage beoordeling bij u thuis.
De procureur-generaal van de staat New York, Andrew Cuomo, heeft in 2007 een rechtszaak aangespannen tegen eAppraisalIT en de ouder, First American, voor spendeerpunten aan Washington Mutual, die naar verluidt de taxateurs onder druk zetten om zogenoemde opgeblazen taxaties in te dienen.
Als gevolg van de rechtszaak hebben Fannie Mae en Freddie Mac, de grootste kopers van woninghypotheken in de Verenigde Staten, ervoor gekozen om de gedragscode voor de waardering van woningen te gebruiken. Alle conventionele geldschieters die hypotheken verkopen aan Fannie Mae of Freddie Mac moeten nu de huiswaarderingscode volgen. Het beïnvloedt FHA-leningen vanaf 15 februari 2010 en later, en het proces zelf wordt voortdurend bijgewerkt.
Wat is de gedragscode huiswaardering?
Volgens de regels van de HVCC kunnen individuele banken en hypotheekmakelaars die conventionele leningen op de secundaire markt verkopen aan Fannie Mae en Freddie Mac hun eigen taxateurs niet meer handmatig selecteren. Ze moeten een taxatiebeheermaatschappij een taxateur uit zijn pool van taxateurs laten plukken om een taxatie uit te voeren.
De HVCC-regels zijn bedoeld om collusie tussen kredietverlenende instellingen en taxateurs te stoppen. Hoe goed de bedoeling ook is, de Home Valuation Code of Conduct is volgens veel professionals in de onroerendgoedsector mislukt.
In een poging om de opgeblazen waarden van huizen, die een klein deel van de taxatiemarkt vormden, te dwarsbomen, veroorzaakte de HVCC aanvankelijk chaos, volgens critici, en verknoeide het gehele beoordelingsproces voor veel conventionele kredietnemers. Het is beter vandaag.
Wat is er mis met de huisvestingscode?
Ik kan u vertellen wat er gebeurt op de Sacramento-markt, waarvan ik er redelijk zeker van ben dat deze terugkomt in bijna elke andere onroerendgoedmarkt in het land.
- Out-of-area taxateurs doen taxaties.
Mijn kopers in Sacramento betaalden een taxateur uit Stockton, een stad op 45 minuten afstand van Sacramento, om een taxatie uit te voeren in een stad waar de taxateur niet woont of werkt. Een ander pand werd beoordeeld door een taxateur uit Las Vegas, Nevada. Als een taxateur een vergunning heeft om in een gebied te werken, kunnen ze in die buurt werken, zelfs zonder ervaring.
- Taxateurs met minder ervaring voeren schattingen uit.
Omdat taxateurs willekeurig uit een pool van alle erkende taxateurs worden gekozen, kan een lener een vrij nieuwe taxateur krijgen. In Californië kan een taxateur een verblijfsvergunning verkrijgen om een eengezinswoning ter waarde van maximaal $ 1 miljoen te beoordelen. De vereisten zijn 150 uren onderwijs en 2.000 uren op de baan binnen een periode van 12 maanden, volgens de California Office of Real Estate Taxateurs.
- Ervaren taxateurs gaan failliet.
Het kenmerk van ervaren taxateurs is dat ze waarschijnlijk in de huizen in de wijken zijn geweest waar ze moeten taxeren. Ze weten waarom een huis aan de ene kant van een fysieke grens een hogere marktwaarde kan hebben dan een huis aan de andere kant. Ze rekenen op herhalingsaankopen. Wanneer die bron van zaken opdroogt, hebben ze geen baan en is hun expertise waardeloos.
- Transacties kunnen uit elkaar vallen als slechte beoordelingen te laag zijn.
Taxateurs die de buurt niet kennen of weinig ervaring hebben, produceren veeleer een ondergewaardeerde beoordeling. Wanneer een taxatie minder oplevert dan de verkoopprijs, weigeren veel verkopers te onderhandelen en kopers willen het verschil niet goedmaken. Dus de lopende verkoop blaast op. De verkoper verliest de koper en de koper verliest het huis . Er zijn andere manieren om met een lage beoordeling om te gaan, maar annulering van de transactie is gebruikelijk.
- De consument betaalt een hogere prijs voor de beoordeling.
Er is geen gratis lunch. Omdat de taxatiebeheermaatschappij die de taxateurs selecteert, moet worden betaald, dragen de consumenten de kosten. Een deel van de taxatieprijs gaat naar het taxatiebeheermaatschappij, met het saldo naar de taxateur. Iemand moet de vergoeding betalen aan het taxatiebeheermaatschappij. Om nog maar te zwijgen over het feit dat taxateurs minder geld verdienen, zodat er minder taxateurs overblijven in het bedrijf.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.