Een FSBO sluiten zonder de hulp van een agent
Je rijdt misschien rond in een buurt die je leuk vindt en je ziet een bord op de binnenplaats: "Te koop van eigenaar!" U kunt er misschien een tegenkomen in de rubriek met onroerend goed van uw lokale krant. Als je met een agent werkt en ze is bijzonder ijverig, kan ze er zelfs een zijn tegengekomen tijdens het zoeken naar iets in je prijsklasse dat aan je specificaties voldoet.
In ieder geval is het er. Op het eerste gezicht hou je van het onroerend goed. Is dit iets waar je op moet letten of moet je sturen? U kunt dit zonder voorbehoud opvolgen als u een paar dingen in gedachten houdt. Het kopen van een FSBO is net als het kopen van een ander eigendom ... een soort van. Maar iemand moet de verantwoordelijkheden opnemen van die ontbrekende lijstagent.
Heeft u een agent nodig?
De verkoper wil natuurlijk geen listing agent inhuren; hij is hierin alleen gewiegd. Maar veel eigenaren zijn bereid om een agent van een koper te betalen. Als u al een agent heeft, kan zij namens u contact opnemen met de koper. Als je er nog geen hebt, overweeg dan iemand te vinden die bereid is om het werk te doen.
De agenten van de koper zijn niet altijd enthousiast om op FSBO's te werken zonder een listing agent, omdat ze de aansprakelijkheid niet willen, of omdat het meer werk betekent voor niet noodzakelijkerwijs meer geld. Als er maar één agent bij betrokken is, loopt die persoon vaak het werk van beide kanten uit.
Wat uw behoeften betreft, kan het hebben van een agent heel nuttig zijn gedurende het hele proces, en de verkoper betaalt doorgaans de commissie van de agent, dus er is geen reden om niet met iemand iets uit te proberen. Waarom zou je het alleen doen als dat niet nodig is?
Het koopcontract schrijven
Een huisverkoop begint met een koopcontract .
Als u zich niet op uw gemak voelt om er zelf een te schrijven en u de hulp van een agent niet wilt inschakelen, kunt u een onroerendgoedadvocaat bellen om dat aspect van de transactie voor u af te handelen. In feite moet u hoe dan ook een advocaat in de coulissen laten zitten om ervoor te zorgen dat de hele transactie legaal wordt uitgevoerd en dat al uw rechten worden beschermd.
Veel advocaten zullen een koopaanbieding en andere documenten opstellen tegen een redelijke vergoeding, en het is meestal goed besteed geld. U kunt ook onlinecontracten voor onroerend goed online vinden, maar u kunt er beter aan doen om een professional in te huren als u niet over de expertise beschikt om de formulieren correct in te vullen. Dit is waarschijnlijk geen tijd om penny wise en pond dwaas te zijn.
Als u besluit om zelf voor de documenten te zorgen, houd dan een paar dingen in gedachten:
- Aanbieding minder dan catalogusprijs. Op die manier kunnen de onderhandelingen alleen maar stijgen. Als je te hoog begint, kun je niet meer naar beneden komen.
- Schrijf in onvoorziene omstandigheden. Zorg ervoor dat u een uitweg uit de transactie kunt vinden als u fysieke gebreken in de woning aantreft die de verkoper niet zal oplossen, als de CC & R 's onbevredigend zijn, of als uw lening niet is goedgekeurd, naast andere zaken. Enkele veel voorkomende onvoorziene omstandigheden zijn een bevredigende beoordeling van het huis, goedkeuring van de lening, een bevredigende inspectie van het huis en plaaginspectie, duidelijke titel van de verkoper, goedkeuring van de onthullingen door de verkoper en verzekerbaarheid. Als een van deze factoren niet kan worden vervuld, wordt het contract ongeldig en ongeldig ... als u de juiste clausules voor onvoorziene omstandigheden hebt opgenomen.
- Geef je aanbetaling niet aan de verkoper. Geef het aan een derde partij om voor u te houden, zoals een titel of een escrow- bedrijf. Normaal gesproken plaatst de listing-agent het in haar escrow-account voor bewaring. U wilt niet dat het naar de bankrekening van de verkoper gaat. Wat als de verkoper het uitgeeft en de deal niet doorgaat vanwege een van die onvoorziene clausules? Of wat als hij gewoon weigert om het aan u terug te geven? Je zou het geld missen, tenminste tot je hem voor de rechter zou kunnen brengen en het uit hem zou kunnen forceren. Maar je probeert een huis te kopen, toch? Wil je nu echt je geld zo vastbinden?
- Bepaal wie betaalt waarvoor. Er zijn geen vaste regels hier. Wie betaalt voor welke vergoedingen bespreekbaar is. Zoek uit wie betaalt voor overdrachtsbelasting, borg en titelkosten. Als je een uitstekende onderhandelaar bent, des te beter. Je kunt hier waarschijnlijk alleen voor zorgen.
- Gebruik voordelen in uw voordeel. Zoek uit of een bepaalde proratie in jouw voordeel is. Het ongebruikte deel van de onroerendgoedbelasting is bijvoorbeeld meestal een tegoed voor de verkoper als deze vóór de verkoop wordt betaald. In dit geval wilt u misschien geen vragen stellen. Maar als de belastingen achteraf worden betaald, zal de verkoper u crediteren, dus u wilt proraties.
- Wanneer neemt u bezit? Geef aan wanneer de verkoper u de sleutels zal overhandigen en u de woning in bezit neemt. Het is acceptabel in sommige delen van het land om op de dag van sluiting balbezit te verwachten. In andere gebieden wordt het bezit de dag na het sluiten gegeven om de verkoper de tijd te geven om te verhuizen.
Over die woninginspectie
Krijg altijd een huisinspectie door een gerenommeerde huisinspecteur. Te veel deals gaan naar het zuiden als er een slechte huisinspecteur bij betrokken is. Vraag om inloggegevens en vraag de inspecteur of ze lid is van een vereniging en volg vervolgens beide om te bevestigen.
Je hebt een paar opties als er grote problemen zijn met de inspectie. U kunt de verkoper vragen om:
- Los het probleem op , maar houd er rekening mee dat hij niet verplicht is om de beste contractant aan te nemen of ervoor te zorgen dat een kwaliteitsjob wordt gedaan. En in veel contracten staat dat het onroerend goed wordt verkocht 'zoals het is', dus controleer de uwe. In dit geval hoeft de verkoper niets te repareren.
- Krediet u het geld om uw eigen aannemer te huren na sluitingstijd. Dit bedrag is van toepassing op uw afsluitingskosten. Maar wat u ook doet, vermeld niet in een addendum dat het krediet voor reparaties is.
- Verminder de verkoopprijs , meestal met een bedrag dat evenredig is met de verwachte kosten van de reparaties.
Ontvang een titelbeleid
Sommige kopers denken dat het het extra geld niet waard is om een titelverzekering te kopen, maar een slimme koper doet dat altijd. De kosten om wolken op een titel te plakken of om erfdienstbaarheden te betwisten, kunnen enorm zijn in vergelijking met de centen die het kost om een verzekering te kopen.
Sommige mythen over FSBO-deals
- FSBO's zijn geen serieuze verkopers. Niet waar. Een kleine minderheid kan gewoon de wateren testen, maar de meerderheid wil absoluut hun huizen verkopen.
- FSBO's zijn niet flexibel op prijs. Sommige kopers denken dat FSBO's geen makelaars inhuren omdat ze het zich niet kunnen veroorloven, dat ze elke dubbeltje uit de deal moeten nemen, zodat ze niet op de prijs zullen buigen. Maar volgens studies van de National Association of Realtors krijgen de meeste For Sale van Owners eigenlijk minder voor hun huizen dan degenen die een lijst met een makelaar hebben . FSBO's zijn doorgaans bereid om te onderhandelen , maar ze zijn misschien niet erg goed als ze het niet voor de kost doen.
- Te koop door eigenaren verbergen materiële feiten. FSBO's zijn gebonden aan dezelfde wetten die gelden voor degenen die worden vertegenwoordigd door een makelaar in onroerend goed . Deze verkopers moeten kopers informatie verstrekken die door de federale overheid en de staat is gemandateerd, indien van toepassing, inclusief het openbaren van relevante feiten .
- U hoeft niet vooraf goedgekeurd te worden voor een hypotheek. Dit is altijd handig, of je nu een FSBO koopt of een meer traditionele route gaat. Het is misschien niet nodig, maar het helpt om uw prijsbereik te bepalen en alle verkopers zullen het op prijs stellen te weten dat u al bent goedgekeurd om door te gaan.
Het komt neer op
Denk eraan, zoek juridisch en fiscaal advies als u vragen hebt. Het is typisch een beetje riskant om een FSBO te kopen als deze mensen geen ervaring hebben met het verkopen van huizen. Ze geloven ook dat ze geld "sparen" door geen agent in te huren, terwijl ze in feite typisch geld verliezen, volgens de National Association of Realtors.
Op het moment van schrijven was Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, een makelaar-medewerker bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.