Waarom thuiskopers van landcontracten houden
Grondcontracten voor het kopen van huizen waren erg populair in de late jaren 1970 en vroege jaren 1980. In die tijd boden contracten voor verkoop op afbetaling, soms contracten voor koopakte genoemd, aantrekkelijkere financieringsvoorwaarden boven de hogere tarieven en strenge kwalificatienormen van institutionele kredietverstrekkers.
Grondcontracten verdwenen toen de leningsvereisten milder werden en de rente daalde tot onder de 8%. Maar ze zijn niet helemaal verdwenen en zijn in feite tijdens de hypotheekcrisis teruggekeerd op de markt.
Eerdere huiseigenaren die hun woning hadden verloren door afscherming of verkocht via een korte verkoop, begonnen te leunen op grondcontracten als een financieringsalternatief toen de grote banken ze afsloten.
Wat is een verkoopcontract op afbetaling?
Een verkoopcontract op afbetaling is elk type contract dat periodieke betalingen vereist, maar in onroerend goed wordt dit over het algemeen aangeduid als een grondcontract, een contract voor een akte of een contract voor verkoop. De term "land" is misleidend omdat een grondcontract kan worden gebruikt om elk type onroerend goed met of zonder verbeteringen te kopen.
Het verkoopcontract op afbetaling beschrijft de verkoopprijs, het bedrag van de vooruitbetaling, de rentevoet, het aantal maandelijkse (of periodieke) betalingen en de taken van elk van de partijen. Het dekt verantwoordelijkheden als wie de woning onderhoudt, betaalt voor verzekeringen en onroerendgoedbelasting - wat over het algemeen de koper is. Het contract omvat een verhaal voor de verkoper in het geval dat de koper stopt met het uitvoeren van de termijnbetalingen.
Bijzonderheden:
- Grondcontracten of contracten voor akte zijn een beveiligingsovereenkomst tussen een verkoper, een verkoper genaamd, en een koper, een Vendée genaamd.
- De verkoper gaat ermee akkoord om een eigendom te verkopen door de aankoop van de Vendee te financieren.
- De verkoper behoudt de juridische titel en de Vendee krijgt een billijke titel.
- De door eigenaar gefinancierde financiering kan een bestaande hypothecaire balans bevatten (zie meer hieronder) of de woning kan gratis en duidelijk zijn (beste optie).
- Bij volledige betaling overhandigt de Verkoper de Vendée een akte aan het onroerend goed.
All-inclusive (Wrap-around) grondcontracten
- Wrap-around-contracten bevatten een bestaande hypotheek.
- De Vendee voert één betaling uit aan de leverancier.
- Na ontvangst van de betaling betaalt de verkoper de betaling van de onderliggende kredietverstrekker en behoudt hij de rest.
- Als de bestaande hypotheek een lagere rente heeft dan de rente op het contract, verdient de leverancier extra rente op geld dat niet aan de verkoper toebehoort. Dit staat bekend als een overschrijving.
Hier volgt hoe het werkt.
- Stel dat de verkoopprijs $ 100.000 is.
- De Vendee zet $ 10.000 neer.
- De Vendee gaat ermee akkoord om betalingen te doen voor $ 90.000, met een rente van 6,5%, betaalbaar $ 567.
- De bestaande onderliggende lening is $ 50.000, te betalen tegen een rente van 5% met een betaling van $ 268.
- De verkoper verdient een rente van 6,5% op $ 40.000 aan eigen vermogen, PLUS 1,5% rente op de bestaande hypotheek van $ 50.000 en $ 299 per maand.
- De Vendee betaalt ook belastingen, verzekeringen en alle andere kosten van eigendom.
Straight Contracts
Er is geen override van interesse in een recht contract. De Vendee kan overeenkomen om de bestaande geldschieter rechtstreeks te betalen en een nieuwe betaling aan de Verkoper uit te voeren, of de Vendee kan één betaling naar de Verkoper sturen en de Verkoper zal de betaling aan de onderliggende geldschieter betalen.
Laten we het vorige voorbeeld bekijken in een recht contract:
- Verkoopprijs van $ 100.000.
- Vendee zet $ 10.000 neer.
- Vendee betaalt één betaling van $ 268 op het bestaande leningsaldo van $ 50.000, met een rente van 5%.
- Vendee verricht een tweede betaling aan de verkoper voor $ 40.000 eigen financiering, met een rente van 6,5% en een prijs van $ 253 per maand.
- Het totaal van beide betalingen is $ 521, waarmee de Vendee $ 46 per maand bespaart over de wrap-around.
Kracht van verkoop
- Sommige titelbedrijven stellen grondcontracten op en verzekeren deze met een verkoper, een vendee en een trustee. U moet rondbellen om zo'n titelbedrijf te vinden.
- Als een vertrouwenspersoon in een trustakte kennen de Verkoper en de Vendee het recht, de titel en het belang toe aan de trustee met het doel de verplichtingen van de Verkoper en de Vendée te verzekeren.
- In het geval dat de Vendee stopt met het verrichten van betalingen, heeft de gevolmachtigde de bevoegdheid om onder de bevoegdheid van de verkoop af te schermen.
- Het proces van het indienen van een ingebrekestelling varieert van staat tot staat.
Versnellingsclausules in onderliggende leningen
Alle leningen bevatten vandaag versnellings- en vervreemdingclausules . Lenders hebben een lange geschiedenis van het bellen van leningen onmiddellijk opeisbaar als kopers de titel "onderworpen" hebben aan de bestaande leningen . Dat komt omdat geldschieters de kopers wilden kwalificeren, leenpunten lenen en hogere rentetarieven .
Sue Heimbichner, een escrow-officier bij Chicago Title in Sacramento, is sinds 1976 actief en heeft de populariteit van grondcontracten zien komen en gaan. Een van de grootste rechtszaken uit die periode is geëvolueerd van kopers die hun eigendom hebben onderworpen aan bestaande hypotheken die worden aangehouden door federale spaar- en kredietverenigingen. Het congres passeerde de Depository Institutions Act van 1982, waardoor het vermogen om bestaande leningen over te nemen effectief werd weggevaagd.
Heimbichner zegt dat geldverstrekkers vandaag de neiging hebben om de andere kant op te kijken. "Sommige kredietverstrekkers zijn blij dat hun betalingen zijn gedaan," zei ze. Maar probeer niet door de overheid gesteunde leningen over te nemen. "Je wilt niet met de overheid knoeien," waarschuwt Heimbichner, "omdat je een klap krijgt." Als uw grondcontract een bestaande hypotheek bevat, moet u advies inwinnen bij een vastgoedadvocaat.
Voorbeelden van door de overheid gesteunde leningen zijn Fannie Mae of Freddie Mac en overheidsleningen zijn FHA of VA.
Vendee's Bundle of Rights
Voor alle praktische doeleinden is de Vendee eigenaar van het eigendom en heeft hij het recht om:
- Bezit.
- Rustig genieten en gebruik van het pand.
- Uitsluiting, anderen dwingen het pand te verlaten.
- Wederverkoop.
Voordelen voor de Vendee
- Geen kwalificatie, hoewel de leverancier om een kopie van het kredietrapport van de koper kon vragen.
- Vooruitbetalingsflexibiliteit. Het bedrag is bespreekbaar.
- De duur van de looptijd van het contract, de rentevoet en betalingen zijn bespreekbaar.
- Lage sluitingskosten . Er zijn geen geldschieters te betalen.
- Snel sluiten. Transacties kunnen in 7 dagen of korter worden afgesloten.
Voordelen voor de leverancier
- Typisch hogere verkoopprijs en geen beoordeling. Hoewel kopers worden geadviseerd om een beoordeling te krijgen.
- Indien belastbaar, kan mogelijk in aanmerking komen voor uitgestelde winst.
- Maandinkomen.
- Vaak een beter rendement dan geldmarktrekeningen .
- Als het onroerend goed niet conform is, is het een gemakkelijke manier om te verkopen.
- Snel sluiten.
Tips voor kopers
- Krijg een beoordeling.
- Zorg voor een titelverzekering.
- Betrek de diensten van een holdingmaatschappij om het bezit van een uitgevoerde akte en de originele documenten te behouden.
- Praat met een vastgoedadvocaat .
Tips van de verkoper
- Trek het kredietrapport van de koper aan.
- Neem de namen van zowel de leverancier als de Vendée op in de bestaande verzekeringspolis.
- Huur een uitbetalingsbedrijf in om de contractverzameling af te handelen.
- Praat met een vastgoedadvocaat.
Dit artikel mag niet verkeerd worden geïnterpreteerd als juridisch advies. Alleen advocaten kunnen juridisch advies geven.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, een makelaar-associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.